房屋登记办法释义 第七条

 

　　第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

　　(一)申请;

　　(二)受理;

　　(三)审核;

　　(四)记载于登记簿;

　　(五)发证。

　　登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

　　【要旨】登记的一般程序

　　【释义】本条作为概括性规定，第一款列举了房屋登记的一般程序，包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤。第二款作为一项特别规定，说明了必要情况下，登记机构可以就登记事项进行公告。

　　一、房屋登记依照的一般程序

　　本办法规定的房屋登记类型，包括所有权登记(又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等)，他项权登记(又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等)，预告登记、其他登记(包括更正登记、异议登记等)。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类型。各类型房屋登记所针对的情形不同，在登记程序上会有相应的区别。但作为房屋登记，还要遵循共性的登记程序，也就是不同的房屋登记类型所采用的程序中共通的步骤和手续，这就是房屋登记的一般程序。这种一般规定的立法模式采用了《德国民法典》所采用的“抽取公因式”的方式，主要是为了避免在设计各具体登记程序上重复规定一些相同的步骤和手续。

　　(一)关于申请

　　申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。

　　登记的启动程序依各国立法例主要有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。《权属登记管理办法》第十一条即规定，房屋权属登记由权利人(申请人)申请。但二十一条仍然规定，在依法由房地产行政管理部门代管的房屋、无人主张权利的房屋，以及法律法规规定的其他情形，由登记机构依法直接代为登记。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，现行法律虽然规定了登记的法律效力，却并不要求房屋一定进行登记。是否进行登记从而获得物权法上的效力，必须通过当事人自己的意思来表示，这个意思表示就是登记申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序，这是本《办法》确立的一个重要原则。相比《权属登记管理办法》，本办法进一步缩小了登记机构直接代为登记的权力。不仅没有对依职权登记进行专门的列举，而且将大量实践中依职权登记的情形转为依申请登记。例如，第七十五条对登记机构发现涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误的情形，明确规定应当通知当事人申请，而禁止登记机构依职权径行更正;即便是对不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误的情形，也需先行通知权利人，仅在其无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构方可依职权更正。有一种观点认为，实践中仍然会有直管公房、无主房屋等类型的房屋，登记机构可以依职权直接登记，无需有人提出申请。我们认为，第一，直管公房应当由公房的管理部门如房管所等申请登记，无主房屋归国家或集体所有的，也应当由国家或集体的代表申请登记，这仍然可以归为依申请进行登记的情形。第二，通过申请启动登记程序是一般原则，并不排除登记机构直接登记的情况，但必须以法律、法规以及本办法的明确规定为依据。

　　综合本办法有关申请的内容，有几个问题需要注意。一是由谁来申请登记，即谁是适格的申请人。一般来说，只有与房屋物权变动有关联的当事人才有资格提出申请。当然，如果牵涉到未成年人的房屋登记，应当由其代理人代为申请登记。二是除本办法特别规定的情形外，原则上应当由当事人双方共同申请，牵涉到共有的情况下应当由各共有人共同申请登记。三是申请提供什么样的材料。《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”可见，当事人提出申请，应当提供法定的申请材料。本办法根据《物权法》的规定，对当事人办理各类房屋登记应当提交的登记要件做了具体规定(详见对各登记类型做具体规定的条文)。四是既然登记由当事人申请发动，在登记行为完成之前，申请人也完全按照自己的意思撤回登记申请。《办法》第二十一条 明确强调了申请人的这一权利。

　　(二)关于受理

　　受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。

　　《物权法》第十二条规定了登记机构的职责，其中第(一)项、第(二)项分别规定登记机构要查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，这实际上是对登记机构受理环节提出的要求。本办法第十八条是关于登记机构受理当事人申请的具体规定。

　　受理的过程实际上也是一个初步审查的过程，主要看当事人提供的登记申请材料是否齐全，权属来源是否清楚。权利人在申请登记时，登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，以及各证明文件之间的逻辑是否一致，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。对提交申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当受理登记申请，并出具收件凭证。对申请登记材料不全或不符合法定形式的，登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。

　　(三)关于审核

　　审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予登记决定的行为。审核是整个登记程序中的关键环节。

　　在理论上，根据登记机构审核的深度不同，大致可将可以将登记分为形式审查和实质审查两种情况。但何谓形式审查和实质审查，向无定论。大概来说，形式审查指对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记申请材料上记载的权利事项是否真实及有无瑕疵，则不予过问。而实质审查，登记机构不仅应对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至要审查登记事项的基础法律关系。形式审查和实质审查之争，在《物权法》立法中就是一个争论很激烈的问题。我们认为，在没有给形式审查和实质审查框定确定的含义前提下，争论房屋登记机构到底实行形式审查和实质审查，并无实际意义。《物权法》回避了我国形式审查和实质审查的界定，而是明确规定登记机构具体应当履行哪些职责。本办法秉承了物权法的这一精神要旨，强调登记机构在登记审核时，重点在于审核哪些具体内容。登记机构登记审核的内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的各种材料，在必要的时候进行实地查看等。本办法第二十条具体规定了登记审核的内容，即申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致;申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿的记载是否一致;申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致;申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突;是否存在本办法规定的不予登记的情形。

　　在登记实践中，经常把房屋权属审核归纳为“三审定案”的方法，即初审、复审和终审(审定)。初审是对申请人提交的证件、证明以及房屋状况等进行核实。复审要依据初审中已确定的事实，按照法律法规及有关政策规定，并充分利用登记机构现存的各项资料及测绘图件，认真核对。终审是最后的审核环节。经终审审’定后，该项登记申请即被核准，登记事项即被记载于登记簿。有些地方依据本地的实际情况及登记业务的复杂程度对权属审核采用“一审”或“二审”定案的方法，如换发权属证书的换证登记。但除少数情形外，不推荐减少审核层次，以避免登记错误。审核的依据主要有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的法律、法规及关于不动产登记的专门规定。书证依据指登记申请人的身份证明、申请登记的权属来源证明、测绘调查成果等。登记的法律性和技术性很强，主要体现于审核环节。国外一般建立登记官制度，我们要提高登记人员素质，重点是提高审核岗位的人员素质，建议审核岗位的登记工作人员应当具备法律专业背景。

　　(四)关于记载于登记簿

　　经过登记机构审核，将有两种结果：或者准予登记，或者不予登记。登记机构决定予以登记的事项，包括房屋的自然状况部分、权利状况部分，以及查封、异议等其他依法应当登记的事项等在登记簿中予以记载。登记簿制度是《物权法》确立的新制度。所谓登记簿，是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。根据《物权法》的规定，登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记的完成，必须要将房屋的有关信息归于登记簿。因此，登记机构必须如实将登记事项记载于登记簿，发挥登记簿的公示、公信作用。房屋权属证书和登记证明记载的事项，应当与登记簿一致;记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

　　(五)关于发证

　　发证即颁发房屋权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。

　　房屋权属证书包括房屋所有权证和房屋他项权利证，登记证明包括预告登记登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明，或者申请登记事项被记载于登记簿的证明。登记簿是是房屋权利归属和内容的根据，房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用，有利于保护房屋权利、维护交易安全。

　　在我国过去的登记实践中，登记机构在做出准予登记决定、向登记申请人颁发房屋权属证书并将有关登记资料整理归档后，登记程序才告完成。本办法根据物权法做了重要的调整。登记的完成以登记事项记载于登记簿为准，不以颁发房屋权属证书为准。因此，在办法起草过程中，对发证是否属登记的必需程序产生过争论。一种观点认为，物权法确立的原则是重记载于登记簿，轻发证，有些登记种类也无法颁发房屋权属证书，如注销登记，又如建筑区划内公共部位的登记等。另一种观点认为，《城市房地产管理法》规定国家实行房屋所有权登记发证制度，且群众多年形成了习惯，认为证书是拥有相应权利的具体体现，而且这里只是一般程序，少数情况下只登记不发证并不矛盾。最后采取了第二种观点。

　　登记机构颁发的房屋权属证书，由住房和城乡建设部统一印制、编订有统一的编号，在全国使用;登记证明中，在建工程抵押登记证明和预告登记证明也由住房和城乡建设部统一监制下印制。房屋权属证书应当发给权利人。登记证明应当发给对房屋享有权利的人、登记申请人。发证时应当请领证人检查一下权属证书或登记证明上所载明的各登记事项是否准确，如有问题应及时解答或解决。发证应当有记录，并由领证人和发证工作人员签字、注明领证日期。

　　二、一般情况下公告不是房屋登记的必经程序

　　在办法制定过程中，对是否应当存在公告程序一直有不同意见。一种观点认为，物权法已经建立了登记簿制度，由重视登记证书转而变成重视登记簿，公告程序似乎未再有必要;相反，留下公告的口子，登记机构的自由裁量权过大，不好把握。另一种观点认为，公告属于登记实践中证明行之有效的制度，实践中一些特殊房产的登记，比如因为历史遗留问题未登记的房屋，当事人申请登记的，需要通过公告确定有关事项。又如当事人房屋权属证书遗失产生的补换证问题，也需要通过公告程序来使整个登记程序更加严密。办法采纳了第二种观点，保留了公告程序，登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告是对可能存在异议的申请，采用电视公告、报纸公告等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。如：初始登记中一些原始依据不充分的、一些年代久远的房屋申请登记的。通过公告征询异议有利于登记机构及时发现问题。公告应明确提出异议的时间，征询异议的期限一般不少于一个月。需要说明的是，公告并不是房屋登记的必经程序，是否公告，由登记机构根据情况确定。由于我国尚没有法律来规定登记机构公告的效力，因此，目前登记机构在登记程序中的公告，其效力受到了较大的限制，公告的主要作用只是便于有利害关系的当事人提出产权异议，减少登记可能出现的差错，以及因登记发生争议时作为某一事项当事人“应当知道”的证据。

　　需要注意的是，《办法》也规定了一些必须公告方可登记的情形。如《办法》第二十七条规定，“房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。”“在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。”又如《办法》第八十四条规定，“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。”