小区车位归属争议

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　　小区车位归属争议

　　物权法出台后对小区车位的归属作了相应的规定，但是车位归属争议依然不断。主要原因是物权法第七十四条的出台为小区车位归属争议的解决提供了法律条文的支持，但是由于其过于原则化，不具有操作性，在实践中发挥的作用也必将有限。

　　第一，小区车位归属不清晰。在现实生活中，小区所有业主并不一定都需要车位，将建设小区车位的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的意愿。当开发商不将车位投资分摊在商品房建筑物总面积中，则车位的建造需要额外投资，在这种情况下将车库一律归全体业主所有，也有失公平。但是又会出现另外一种情况，小区车位的投入是否算入商品房出售价格之中，业主根本没有知悉的可能，且很难举出证据证明。当开发商既算入了商品房总价格(故意隐瞒)，又将车位卖于独立的业主，这时的权属如何确定，物权法第七十四条没有明确。

　　第二，首先满足业主需要的规定过于原则化，不具有可操作性。在一般情况下，开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下，开发商必然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在这种现实情况下，首先满足业主的需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主的需求如何定量也是一个难题，是要求每户一库还是几户一库，都需要法律明确规定。如可以实行小区车位的预购制度以及业主享有优先购买权等。

　　第三、按照约定确定车位、车库归属不利于业主利益的保护。

　　1.实践中开发商与业主的地位不对等。当今的房屋买卖合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。同时，在商品房建设、出售中相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的，开发商将其作为商业机密并不向买受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商占据绝对证据优势。开发商有多种途径(合法与非法)证明其对小区车库拥有所有权。物权法第七十四条规定车库归属通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。

　　2.我国不动产登记制度不完善对业主利益的影响。目前我国的房地产登记制度还不完善，尤其是对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车位权利归属上并未发挥其作用，而这种回避态度使纠纷变得复杂化。在房地产初始登记的实务中，登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外，对于共有、他项权的房地产权证，登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。登记机关现行发放的房地产证对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无形中给开发商拟定的有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下，对小区车位的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。：

　　3.物权法第七十四条的出台为小区车位、车库归属纠纷的解决提供了法律条文的支持，但是由于其过于原则化，不具有操作性，在实践中发挥的作用也必将有限。2005年出台的物权法(草案)第七十六条第二款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”相比较而言，物权法第七十四条不利于业主利益的保护，建议尽快出台相关配套法规，使物权法的效用落到实处，以充分保障双方当事人合法利益。