租人房产要注意：可修房不可装修房

　在买房之前租套房子先解决居住问题，是不少刚参加工作年轻人的必经道路。租赁市场也因为有年轻力量的支撑而日渐趋旺。但是签定了租赁合同后是否一切就万事大吉了呢？近期，刚来到广州参加工作的王梅就因为自己小范围修整了自己租住的房子而与房东发生了纠纷。由于不了解相关的政策和法规，王梅最后输掉了官司。究竟出租房屋的维修责任由谁承担？如果租房合同里没有约定，该如何确认呢？



　房屋漏水成毁约理由　　　　

　 三年前，在海运局工作的陈生分到了一套60平方米的房改房。由于一直与父母同住，这套房子他一直放在二手市场上出租。一年前他把这间房子租给了大学毕业后来广州工作的王梅，双方签定了简单的租房合同，合同约定租期为两年，每月租金1000元，但是粗心的王梅没有要求陈生在其中约定房子出现质量问题的维修责任。王梅入住后不久，这套房子所在小区旁边的市政规划路建成开始正式通车，由于交通得到了改善，周边二手房价出现了上涨的趋势。王梅租的这套单位，在市场上的租金上涨到1300元/月。陈生注意到这一现象后要求提高房子的租价，否则就要求解除合同。王梅当然不会同意，她以租期未到拒绝了陈生的无理要求，对此陈生一直耿耿于怀。半年后，到了雨季，王梅发现卧室顶部开始出现漏水迹象，她找到陈生要求帮助修理房子。但是，陈生却以房子年久失修不宜居住为理由，要求王梅搬家。　　　　　　



　 无奈自己修屋　　　　

　　王梅当然不会就此搬走，但是漏水的问题怎么解决呢？迫于无奈，她请了几个泥水工人把房子出现的问题进行了整修，同时，考虑到房间内部的墙壁都已经全部被水渍弄花了，她要求工人们顺带把整套房子都粉刷一遍，事后她支付给工人们2500元钱。这部分钱王梅心里自有盘算：“既然你不肯帮我修，我就从房租里面扣。”过了一个月，收不到房租的陈生来催租金，王梅展示了修补过的地方和新粉刷的墙壁，然后拿出2500元的收条拒绝交纳房租。陈生一下来气了：“我又没让你修房子，凭什么要我出钱！”两人争执不下，最后只得诉至法院。　　　　　　



　　粉刷墙壁的价钱 房东不该管　　　　

　　法院在调查了解后发现，王梅支付的2500元钱中，补漏花了1000元钱，粉刷房子花了1500元，最后法院判决：出租人有修缮房子的义务，以保证承租人的正常使用，因陈生未尽出租人的义务，王梅代为修缮，所花的1000元钱，要求从租金中折抵应予支持；而王梅在不经陈生同意的情况下进行粉刷，已超出了维持正常使用的必要，王梅主张这部分费用共1500元钱充抵租金，法院不予支持。　　　　　　


　［律师说法］修缮？装修？出租房出问题要看清　　　　


　岳成律师事务所广州分所袁雪律师分析：在这个案子中实际上牵涉两个概念，一个是修缮，一个是装修，对于这两种行为，法律上有不同的规定。　　　　　　


　 房东对房屋 有修缮义务　　　　

　 袁律师认为，所谓修缮是指在租赁物不合约定的使用、收益状态时，对租赁物予以修理，使得承租人可以按照约定的状态进行正常使用或收益。依照合同法第三产业220条规定：“出租人对租赁物有修缮的义务”，以保持租赁物维持在约定的正常使用状态。在这个案子中王梅住进去时房屋是不漏雨的，不漏雨就是合同约定的状态之一，而后来房子漏雨了，影响到了正常使用，陈生应该给予修缮，因陈生不尽义务而王梅不得已代为修缮是法律允许的。　　

　 依据《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”因此王梅要求修缮所花的1000元钱充抵租金，依法有据，得到了法院的支持。　　　　　　


　租房者的装修行为 要自己买单　　　　

　 袁律师指出，所谓装修是为了改善房屋的内部环境以达到一定的质量要求，使用装饰材料对房屋的内部装饰整修的活动，所支出的并非必要费用，而王梅对房屋的粉刷已超出维持正常使用的必要，应属于改善出租屋的装修行为。　　

　依据我国《合同法》和《民法通则》的规定，对于这案纠纷可以按照不同的情况进行处理。　

　第一种情况：房屋所有人同意装修，并对装修补偿有约定的，按照约定。　　
　 第二种情况：房屋所有人同意装修，但没对装修补偿做出约定的，租赁合同正常终止时，如装饰物能够拆除的，由承租人拆除归其所有；不能够拆除的可以折价归房屋所有人；造成财产所有人损失的，承租人应负赔偿责任。
　 第三种情况：承租人在没有取得房屋所有人同意的前提下私自装修的，实际上是一种侵权行为，在这种情况下房屋所有人可以要求其拆除恢复原状，不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿，承租人因折除装饰物造成房屋所有人损坏的，还应承担赔偿责任。而王梅正是在陈生不同意的前提下装修的，应按第三种情况处理，因此陈生不需要承担王梅的粉刷费用。