浅谈房屋转租

　　房屋转租是指承租人将租赁的房屋再出租给他人的行为，通俗的说就是二房东出租房屋。转租分合法转租和非法转租。合法转租是指承租人经出租人准许的转租，它体现了租赁双方当事人的共同意志。非法转租是指承租人未经出租人的许可，擅自转租的行为，它违背了法律的规定和租赁协议的约定，属于违法行为。

　　一、如何区别非法转租与合法转租。

　　房屋转租的前提是必须经出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋。如房屋出租合同未明确这一点，那么承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。

　　二、合法与非法转租的合同效力。

　　如果房屋承租人(二房东)将房屋转租给次承租人时，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为就完全符合《合同法》第224条的规定关于转租的规定，依此订立的转租合同是有效的，完全受法律保护。

　　如果房屋承租人(二房东)将房屋转租给次承租人，并没有取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道该房屋被转租却没有表示反对(默示)，那么在法律上就视为已经同意了该转租行为，该房屋转租合同有效。

　　房屋承租人(二房东)将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同并不是无效，而应当认定为是效力待定。所谓合同的效力待定是指合同有效或无效还没有确定，需要经过确认后方能确定效力。

　　因为房屋出租人在不知情的情况下发现房屋被转租，可能会产生两种态度，既同意与不同意。同意转租，那么转租合同就有效;如果不同意转租，那么出租人有权解除出租人与承租人之间的转租合同，当出租人解除转租合同，该合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

　　效力待定的合同并不是无效合同，房屋出租人在知道该转租事实后，转租合同是否有效完全取决于出租人的态度，一旦出租人解除合同，该合同的将自始至终没有效力。

　　三、转租房租金由谁收取。

　　转租房的租金应由房屋承租人收取不是由房屋出租人收取，取决于该转租行为是否经房屋出租人允许。《合同法》第224条规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《合同法》第225条还进一步明确规定：“在租赁期因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”

　　但是非法转租租金的归属需要另外讨论了。按照《城市房屋租赁管理办法》第32条的规定，非法转租的租赁行为无效，没收其非法所得，并处以罚款。但是按照法理来说，为取得出租人同意擅自转租的转租收益理应归属于房屋的所有人——出租人。而《城市房屋租赁管理办法》的规定显然违背法理，所以依照现在比较通行的民法观点来看，承租人擅自转租房屋的收益应该属于不当得利，应该反还给出租人。

　　四、转租合同的内容如何进行约定?

　　房屋转租必须签订书面合同，转租房屋是一种民事行为，它涉及出租人、承租人、再租人三方面的权益，只有签订正式的书面合同才能明确各方面的权利与义务，以确保转租行为的正当合法及顺利履行。合同内容应包括：

　　1、出租人确认条款。既明确约定，转租应得到出租人的同意。

　　2、转租期限。转租期限应限于原租赁合同规定的期限内。超过原租赁合同期限的，则转租无效，因为原租赁期满，租赁关系终止，出租人将与新的承租人签订租赁合同，不存在转租的问题。

　　3、转租后房屋的使用性质。使用性质也必须以原合同的约定为准，不得擅自改变房屋的使用性质。

　　4、损坏房屋的赔偿及责任承担。

　　5、转租对象拆、改房屋后的价值补偿和产权处理。

　　6、转租协议履行期满后，原房屋租赁关系的处理原则。

　　7、违约责任条款。

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