业主公约

根据中华人民共各国和**市的有关法律、法规和规定，结合本大厦的实际情况，为维护大厦的各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务或责任，确保大厦的管理能够达到优质标准，使大厦保值增值，特制定本“管理公约”（以下简称“公约”）。
公约对大厦的全体业主，用户均有约束力，公约内涉及之业主及管理者均包括受让人、继承人、合伙人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约　及其中之附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项规定。
第一章 总则
　 公约是为各业主之利益而设置，管理者及业主均遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。各业主均对其单元拥有处置权，包括使用、出售、转让、抵押出租或以其他　方式权力，但在其先例该处置权时，必须以其承让人或使用人承诺及遵守公约为前提。
公约赋予管理人全权管理大厦的权力。发展商委托的管理公司，其管理期限自大厦验收合格之日起，为期二年。管理期限届满时，由业主委员会与管理者协商，决定是否继续聘请原公司或聘请其他的管理公司管理大厦。
第二章 业主
　　（一）业主之权益：
　　1、依法享有所拥有物业的各项权利；
　　2、依法合理使用房屋建筑共有面积、共用设施及市政公用设施的权利；
　　3、有权按有关规定进行室内装饰装修。
　　4、有权在征得管理者同意并不影响他人权益的情况下，自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。
　　5、有权房屋建筑共用部分、共用设施设备及所属物业管理范围的市政公用调入的善，建议物业管理公司及时组织修缮。
　　6、有权参加这业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。
　　7、有权训物业管理的有关事项向业主委员会，物业管理公司提出质询，并得到答复。
　　8、有权要求业主委员会和物怀、按照规定的期限定期公布物管理收支帐目。
　　9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但无权直接惩戒管理人员。
　　10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见和建议。
　　11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修、不养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
　　12、有权拥有其名下单元之业权份额，并可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。
　　13、有权根据公约维护自身的合法权益。
　　（二）业主的义务
　　1、 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规、政策规定、本公司的规定是、按本公约所订立的“业户手册”及其它规章制度，同时要求其雇员、访客及其有关人员同样遵守上述规定和制度
　　2、 遵守和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；
　　3、 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
　　4、 按规定依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金或费用等款项，依时缴交其名下单元须付的税项、水、电等及有关公共设施费用，并负责专供其名下单元所使用的设施设备的维护及保养费用。
　　5、 需进行室内装修时，必须遵守物业的“装修规则”进行操作；
　　6、 请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。
　　7、 明确并承诺与其他承受人或权力人在建立合法使用、维护、履行所拥有物业物和法律关系时，应告知并要求对方遵守本物有关规定和本为主公约，并承担连带责任，同时在七天内以书面形式通知大厦管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
　　8、 明确并承诺为业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保险关系（另有专门合同规定除外）。
　　9、 共同承担大厦的结构，包括共用部分、公用设施设备及市政公共设施等费用。
　　（三）业主的责任：
　　1、 不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱、棂板等，不得加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变大厦任何部分外貌，不得在大厦外墙上安装或出现任何物品；
　　2、 不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户，并严禁高空抛物。
　　3、 负责其单元内部之整洁，保持一切设施畅通完好，同时不行擅自对单元内流脑公用部分及公用设施设备进行非专业的维修、改动和搬迁，以免对整个大厦及其他单元用户造成损失。
　　4、 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰棂宇任何部分之供电供水、供冷气、通讯、排水排污、消防等共用设施设备；
　　5、 只能将其单元按土地出让合同规定本公约之规定用途使用，不得利用单元进行危害公共利益或其他违法的行为，或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；
　　6、 不得在单元内举行葬礼，宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得奖地单元做斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得管理者书面许可的商业单元除外。
　　7、 不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险中部分失效或引致保险费增加的行为，不得在单元内储存易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害及危险物质，不得在单元内饲养家禽或任何宠物。
　　8、 不得妨碍他人合法使用共用部分，公用设施设备及市政公共设施，不得在公共地方乱搭乱建、堆放物品、悬挂、竖立广告、丢弃垃圾和违反“深圳市卫生管理条例十不准”的规定是。
　　9、 未经向管理者申报并获批准，不得擅自更改、损坏、划伤装饰物品和造型。
　　10、 不得践踏、占用绿化区域、喷水池、损坏、划伤装饰物品和造型。
　　11、 不得随意制造超过规定标准的噪音，影响其它业主正常工作及休息。
　　12、 根据政府消防条例的要求，安装或配备各种防火装置、器材、设备以及管理者认为必须的其它防火及安全装置、器材、设备（由发展商配备的除外）

　　13、 负责其单元内之岩石地面及玻璃幕墙不被坚硬物品划伤或损坏　
　　14、 不得同意“三无人员、推销人员及一切可疑人员进入大厦或其单元并及时锁门防盗，任何搬出大厦的大件物品或贵重物品须报经管理者办理有关手续。
　　15、 违反公约规定业主，需就所致之损失负责及支付一切有关费用及罚金。
　　16、 负责由于单元内业主或其雇员、访客及有关人员的行为造成漏水或其他事故、以致造成大厦及其它业主蒙受破坏和损失，并导致管理者和其它业主将面对诉讼，索赔等情况时，一切责任及赔偿。
　　第三章 管理者的权利与义务　
　　一、一般事故
　　1、不得享有以下的权利，同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务

　　2、管理者在本公约授权范围内，将被视为全部业主就本公约规定事宜之代理人而非个别代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤消地任命复写者为执行本公约规定事宜的代理人。
　　二、管理者的权利及责任
　　1、 有章可循业主权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：
　　（1）根据国家有关法律及政府有关部门授权行使管理权力，使大厦的能够达一垢物业复写标准
　　（2）检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部，惟管理者必须给予有关单元的业主或假途灭虢毛利提前24小时的书面通知，紧急情况除外；
　　（3）每一位业主及其使用者应严格按照“装修规则“执行。如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反”装修规则“，者有权气绝让该等人士进入大厦，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出大厦。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反”装修规则“。所有直接或间接因装修工程中引起的诉讼、亲求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，发合理的通知，要求装修的业主依据”装修规则“缴交装修　金并无利息，由管理者应用于补偿业主或其聘用承包商等引起的所有损失。装修验收合格六个月后、装修按金无息退还业主。如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款尽数退还业主。
　　（4）根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善；
　　（5）根据公约制订大厦“业户手册“、”装修规则“及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。
　　（6）对大厦共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、器材的更换、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商，代理人及其他经许可的人，可进入大厦的任何单元进行有关工作，除紧急情况外，庆事前发出通告。
　　（7）指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项同公用设施设备及市政公共设施的正常运作；
　　（8）根据大厦实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制大厦管理制度，收取管理费和代收水、电等市政公用设施使用费及追讨欠款。
　　（9）处理所有对天管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因大厦管理而起的纠纷与争执；
　　（10）负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
　　（11）对各项管理职责定期（每月及每年）或经业主委员会合理要求时作出榫和总结，并对改善大厦服务项目等事宜向业主委员会递交报告及作出建议。
　　（12）清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，和负责人征收及追索清除费用及补偿因此而发生的有关费用；
　　（13）在所有该大厦对外之法律诉讼中，在管理职权范围内作为全体业代表（但复写者与业主或使用者之间有利益冲突时除外）；
　　（14）防止任何人未一公约规定　占用或使用公用部分，公用设备设施及市政公共设施，
　　（15）采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。
　　（16）制止任何人对大厦或公用部分、公用设施设备及市政公共设施进行有害的变更及损坏，并对损坏者进行索赔和罚款。
　　（17）按需要行使权力，使大厦的管理能够达到优质的物业管理标准。
　　（18）节日期间可装饰大厦外墙包括灯光及其它饰物，如管理者或业主委员会认为必要，可以组织大厦内的文娱活动；
　　（19）管理该大厦所有车辆的停放、行人交通、扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取扣留费用，并可滞纳金。必要时可向交通管理部门申请违法停放之车辆，相关费用由违规车主承担。
　　（20）在履行其按约规定的管理职权范围内，认为有必要时可聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其工作人员。
　　（21）采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或“业户手册“的规定。
　　（22）公平合理的制定公用部分、公用设备设施及市政公共设施的使用规章及确定各项服务、康乐设施的收费标准。
　　（23）管理者可用业主或大厦管理者名义投保及支付保险费用。投保项目可包括火灾、其它意外　及天灾、第三者责任保险、劳动保险、雇员忠诚保险等与业主和大厦有关的保险。
　　1、安排保养和维修大厦公用部分、公用设施设备及市政公共设施。
　　2、 确保所有大厦业户或用户依照本公约规定的用途，正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反公约，管理者应尽量使用可行的方法制止其违约行为，并向违约者追　讨赔偿及费用。
　　3、 在有合理需要时，替大厦之公用部分、公用设施设备及市政公共设施涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程。
　　4、 更换在公用部分、公用设施设备及市政公共设施的破损部分。
　　5、 保持大厦共用照明系统运作良好；
　　6、 保持大厦通风系统运作良好及作适当维修。
　　7、 保持大厦的共用部分、公用设施设备及市政公共设施清洁、卫生美观。
　　8、 保持大厦的共用部分，公用设施设备及市政公共设施清洁、卫生及美观；

　　9、 耳目任何弃物置于大厦之出入口，入口大堂、电梯大厅、楼梯间及走火通道、走廊通道、门厅、避难层等受阻塞；
　　10、 确保大厦的所有共用设施设备及市政公用设施性良好和运作正常。在有需要及方便的情况下，管理者可与第三者订立合约，维修共用设施设备及市政公用设施（惟在大厦管理预算中批准者及大紧急情况下除外）
　　11、 在可能的情况下阻止任何垃圾或其它物体弃置、排出侵蚀或抛出于公共地方处，并把已弃置、排出、侵蚀或抛之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其它工程不会对毗邻的市政公共设施及水管、电缆等或其它工程造成损害。如有损害，应银及时修补，
　　12、 安排大厦之财务管理及帐务处理，正确地运用大厦管理帐户收取管理费用支付款项，定期复审结存，以确保有足够资必要的开支。
　　3、大厦财务管理
　　1、 负责大厦财务及事务处理，正确地运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项，定期复地存以确保有足够资金维持必要的开支。
　　2、 管理包括为办公区、商业工公寓编制每所之管理大厦预算及尽可能使管理之开支运作控制在此预算范围内。每年的年度预算须于该年度前一个月提交予业主委员会审批，并经批准后方可实施。
　　3、 年度预算须列明：
　　该财政年度之预算管理支出
　　预算管理者酬金
　　各业主根据业权缴纳管理费标准。
　　4、 年度预算应遵循以下原则：办公区及其大厦范围内为其服务的公用部分、公用调入设备、市政公用设施之养护、及管理的费用庆由办公区仙各单元业主共同承担。
　　商业区人，大厦范围内为其服务的共用部分、公用设施设备、市政公用设施之、维修及管理的费用上佃公区内各单元业主共承担。
　　商务公寓范围内为其服务的公共部分人公共、共用设施设备、市政公用设施之养护、维修及复写的费用应由商务公寓内各单元业主共同承担
　　其它为整个大厦的公用部分、公用设施设备、市政公用设施之养护、维修及管理的费用应由商务公寓业主共同承担；
　　如遇年度管理预算不足以应付所有实际管理开支，管理者可修订年度预算，并考虑各业主的业权份额分摊后，修订该财政年度余下月份各业主应支付之每月管理费。在执行该　方案前，应提交修订供业主委员会审核批准。
　　每月定期向各单元业主、租户或用户收取费用及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者代表大厦全体业主名义提出法律诉讼。
　　属于大维修工程项应参照“**市住宅区公用设施专用基金管理试行“执行。

三、管理费
1、 各业主需于每月的5日前预先缴纳其单元每月应付之管理费；
2、 首期管理费从入住之日起计算。所谓入住，是指业主收到入伙通知书并办理完结相应手续，或业主收到入伙通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
3、 管理费可根据政府相关政策作适当合理的调整。
4、 根据已获业主委员会批准之年度预算，管理者可从大厦帐户中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提支出费用包括（但不限于）下列项目：
（1） 保养及修理大厦的共用部分、公用设施设备等。
（2） 管理者酬金
（3） 管理者所认为需要购习买之火险及各种责任保险之保险费
（4） 购买及租赁所有必须的机械信器材之支出。
（5） 聘请管理人员的支出，包括薪金，福利、节日补贴、津贴、住宿、制服等
（6） 大厦整体　非某单元独家使用及耗用的水、电、冷气、电话、有线电视、服务的收费及其类似收费及支出。
（7） 聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用　
（8） 提取或预留一定额或百分比之管理费作为大厦之基金；
（9） 垃圾清理费
（10） 清洁大厦公共地方及旬墙或落地玻璃之费用。
（11） 指定时间内提供中央空调之支出。
（12） 大厦外墙装饰之费用；
（13） 行政办公开支
（14） 其他为管理大厦的支出（包括大厦完成前，筹备管理期间之一切开支）等，管理者应每三个月公布收支帐目，并张贴于大厦告示栏。不论业主的单元是否空置，被占用或出租等，该单元业主或用户须负责缴交全额的管理费及它应付之费用。
5、 管理费及其它费用的追收及滞纳金
业主欠缴管理费及其根据公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可通过法律途径向业主追讨欠款。
所有管理费及管理费按金及其它根据公或其它管理规则应付的款项，均需按期清缴。任何业主如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用；
（1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日按日收取应交纳费用的万分之五的金；
（2）收取合理的定额手续费（便不超过人民币100/每单元）作为因违约引起的管理者额外行政工作的预定损失赔偿，该手续费可由管理者按年合理调整；
3有权对欠款为玉提出诉讼或作了出其它追讨行动，如停止供应该单元之水、电、空调或限制该欠或违约之业主、用户、各使用大厦共用设施设备，或于大厦告示张贴欠款业主单元及详情，直至该业主清偿全部欠款及手续费为止，而重新接驳供应设施之费用或为追讨论欠款及手续费所支出费用概由该业主、租户、用户负责。
（4）欠缴管理费用达三个月时，管理者有权和人民法院起诉，依法追索或申请拍卖业主名下的物业以偿付欠款、滞纳金有手续费。
6、 帐目审计及保存
（1） 管理者应聘请中国注册会计师每年度至少一次审核一次财务收支情况，并张贴在大厦告示栏。
（2） 彼一时得须妥善保存管理收支帐目，并在需要时将有关帐目提供各业主委员会查阅。
（3） 管理者被辞退或职务被终止时，须于被辞退或职务被终止后三个月内移交所有有关大厦之文件、不、图则、管理帐目予业主委员会，业主委员会可聘请中国注册会计师审核管理帐目。
7、 管理者根据公约作出的决定全权代表中理行动对所有业主均有约束力。
8、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主负责；
（1） 为履行公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重过失而造成之损失不包括在内；
（2） 因下列原因造成的服务中断；

因任何设施、装置必要之保养及更换我；
火灾、水灾等不可抗力引致中断服务；
无法避免的燃料、材料、供水、电力、空调短缺；
管理者所无法控制的其它一切原因；
管理者应尽全力按照公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。
（四）管理者酬金
1、 因管理者履行公约的职责按政府有关规定庆由大厦全体业主付给管理者的报酬，该酬金由业主委员会与管理者商定，并应报区物管部门备案，该酬金每年可作适当适当合理的调整；
2、 适宜于各无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工为该大厦管理、动作、会计、核数等的一切直接开支费用，但须自行负责应缴的税项；
3、 管理者酬金鱼每月由管理者从大厦管理者帐户中扣取
第四章 业主大会及业主委员　会
（一） 业主大会是由全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门监督。
（二） 第一次大会，在末物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理部门会同发展商或其委托物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。
（三） 本物业所有享有投票权的已住用业主，均庆按时出席业主大会参加投票，行使法定权利，承担法定责任。
（四） 业主应亲自出席业主大会并投票，融视作弃权，并应服从业主大会的决议。委托他人投票的，必须出具授权委托书，融该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，若业主为法人，须加盖公章。
（五） 业主大会可采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。
（六） 业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后二十日内就其提议召开业主大会，业主委会于召开业主大会七天前将会点、时间、内容、方式及其他事项予以公德并报告区物业管理主管部门。
（七） 业主大会必须有已惟业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票业主决定，可以推迟召开业主大会。
（八） 业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。
（九） 业主投票时，各类房屋建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平及五平方米以上的计算为一票，不足五十六的不计算。
（十） 业主大会决定的业主委员会章程的内容不得与宪法、法律法规和政府有关规定相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。
第五章 违约责任
（一） 违反本公约有关规定蝗，物业管理者有权处理，并要求限期整改，逾期限不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电等到催缴措施，对一物业公共利益造成损失的，物业管理者有权要求两答予以赔偿并承担违约金，强制整改措施予以公告赔偿金和违约金纳入本物业公共收。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理者与业主委员会议定，业主委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准所执行。
（二） 精度不按规定缴交管理费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金；无正当理由逾期拒绝缴交接待室暑 可采取停水、停电等到催缴措施。

第六章其他事项
1、本公约由发展商或受托的管理者报区物业管理部门审核批准，在输住用手续时由第一签约购置者签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。
2、若公约内有任何条文于有关部门法律下成为无效、非法或不能执行，公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。
3、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。
4、 本公约是受中华人民共和国法律法规和政府有关部门的规定所限制及约束，如政府有关部门指令要求个性各精度须接受其修改，如在需要，可另行签订修改的公约和承诺书。业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行个性补充，并提前报区物业主管部门核准备案。个性补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
5、 精度之间、精度与业主委员会之间、业主与物业管理者之间因本公约 发生的纠纷，协商不能解决的，提请物业主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会装决。
6、 本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准，如通过邮局以挂号信投递的，则以邮局挂号收据为准；；所有不以其单元为通讯地址之业主应将其择之通讯地址事先通知管理者。
7、 如本公约与中国现行法律法规抵触，以现行的法律法规为准。
8、 公约以中文书写，无论印刷及书写部分经双方签字确认后皆属有效。
9、 本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理者各执一份，具同等法律效力，自签署之日起生效。