建设工程保修期限与开发成本关联研究

    案例

    某商品房住宅小区，开发商在预售时与部分业主约定房屋的交付时间是2000年9月30日。该商品房于2000年7月 30日通过了由开发商、施工总承包单位、设计单位、监理单位组织的验收，由施工总承包单位将竣工的商品房交付开发商，然后开发商按照合同约定的时间，即从2000年9月30日开始，将售出的商品房陆续交付业主，其中部分商品房直至2005年7月后才售出并交付给业主。

    2005年8月，由于台风影响带来大量降雨，小区部分顶层物业漏水。业主要求开发商免费维修，开发商认为已经超过保修期。业主与开发商因为保修期问题产生争议。

    开发商意见：

    中华人民共和国国务院子2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布的《工程质量管理条例》第四十条规：定：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

    建设部于2000年6月26日颁布施行的《房屋建筑工程质量保修办法》规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最<氐保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”

    依据以上规定，屋面防水工程保修期为5年，且“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”，因此起始时间为房屋通过竣工验收的时间，即2000年7月30日。至2005年7月30日，已经满5年。而2005年8月份房屋漏水，属于超过保修期的漏水，开发商不应当承担保修责任。

    业主方意见：

    建设部于1998年9月1日起施行的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条明确规定：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。”

    该规定明确保修期从住宅交付用户之日起计算。业主认为，如果按照开发商的计算方式，房子自竣工验收5年后才卖出并交付给业主，而保修期从竣工验收合格之日起算，则业主收到房子即过了屋面防水的保修期，显然不符合立法精神和市场交易基本准则。所以本案应当适用上述1998年9月1日的生效规定。

    案例评析

    1998年建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》出台后，国务院在 2000年出台的行政法规《工程质量管理条例》中，却忽视了施工企业向开发商交付与其后开发商向买房人即业主交付的区别，笼统规定为“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，没有区分不同情况下的保修期起算时间，不能不说是一个遗憾。

    开发商将物业交付业主与施工总承包单位将物业交付开发商一般都会产生时间差，因为将建成的商品房销售再向业主交付是需要一个过程的。所以总会产生开发商承担的保修时间要长于施工总承包单位承担的保修时间这一现象。如何解决这一问题?答案是由开发商与施工总承包单位约定延长保修期。因为法律只规定了最低保修期。所谓最低保修期，实际上是开发商应该承担的产品质量的最低保证时间，也是法定保证时间，这是对工程的最终买受人的法律保护。在民事生活领域，凡是法律未明文禁止者，即是民事主体行为自由的范围。将这一原理运用到本案之中，即表现为法律并不禁止开发商与施工总承包单位约定的保修期超过法律规定的最低保修期，也不规定该项约定无效。为了保护自己的合法权益，减少经营风险，开发商可以约定将物业出售并交付业主之后，如果出现保修责任范围内的事由，则在一定期限内，由施工总承包单位承担保修责任，而该期限可以适当超过国家规定的最低保修年限。

    但是，若延长保修期限，施工总承包单位一般会要求开发商增加工程款。那么，开发商如何在不额外增加工程款的前提下，获得延长的保修年限?

    开发商可以使用招标的方式达成这一目的。 2000年1月1日起施行的《中华人民共和国招标投标法》第十九条规定： “招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。”这说明编制招标文件不仅仅是招标人的权利，而且是一项法定的义务和程序性的要求。从法律效果来分析，只要招标文件不违反法律规定就会受到法律保护。国家只是规定了房屋建筑工程的最低保修年限，如果招标人将延长保修年限作为评标的标准之一，则投标人非常有可能在不增加工

    在这里，儒要提请招标人注意的是：在编制招标文件时，只规定最低保修年限，但提示投标人可以根据自己的经验和施工质量自愿提高保修年限，并对延长保修年限在评标中所占的比重加以明确。投标人在报价中也应当明确因为保修年限延长是否增加了造价、在哪个项目增加了造价、增加了多少等等。

    如果投标人对自己的施工水平、管理水平有足够的信心，就可能承诺延长保修期限，而不要求增加工程款。因为施工总承包单位可以通过自己的管理提高工程质量，而不会在保修问题上产生过多的费用。这样，招标人就可以通过投标人之间的良性竞争，达到延长保修期限而不增加造价的目的。曾有一个施工总承包单位就将防水的保修期从行政法规规定的最低5年的期限延长至 8年，将其它保修期也相应延长，而并没有要求增加工程款，以增加中标机会。

    按照行业惯例，开发商一般会要求施工总承包单位在竣工后预留一定比例的保修金，预留年限为1-2年，以便在出现保修问题，施工总承包单位不能及时维修时，开发商可以自行利用预留的保修金予以维修。开发商作为招标人，可以在招标文件中注明预留保修金比例的下限和预留年限的最短时间，由投标人自行申报比例和保修金预留年限。譬如，招标人在招标文件中注明：“保修金比例最低为工程款的3％，预留最低年限为2年。投标人可以自报预留保修金比例和年限，因为保修金比例和预留年限也是评标考虑的重要因素。”

    笔者注意到，曾经有一个投标单位在接到前述招标文件后，自报保修金比例为5％，预留3年。毫无疑问，这是投标人对招标文件的一个积极回应，如果该投标人中标，无疑就减少了招标人的风险。

    综上所述，开发商采用以上方式招标，可以促使施工企业努力提高工程质量，并降低开发商的工程建设运营成本，减少工程款的支付，减轻工程建设的资金压力，同时还有利于施工企业更有效地加强工程管理，提高施工技术水平。此外，由于工程质量的提高，还可以减少因工程交付后多次维修产生的社会资源的浪费，提高公众对建筑物的公共安全的认可度，对于城市的建设和发展也会起到积极的推动作用。

    住宅与房地产