物业管理收费风险防范

物业管理收费可以划分为两大类，一是服务性收费，包括物业管理综合服务费、停车管理费、装修管理服务费、广告设置管理费、专项或特约服务费等；二是代收代付性收费，包括物业共用部位、共用设施设备及绿化场地的水电费、专变供电部位的电费、二次供水的水费、广告租赁费、装修垃圾清洁费等。物业管理收费风险也主要体现在两个方面：一是收费纠纷多、收费难、收费率低，给企业经营造成较大的困难；二是替供水供电部门代收代付的水电费风险大，且得不到应有的补偿和报酬。

一、如何化解收费纠纷，克服收费难，提高收费率。

收费难、收费纠纷多、收费率低是现在全行业面临的共同问题，也是物业管理的一个难点，因此而产生的纠纷也特别多且复杂。收费难产生的原因： 1 、物业管理作为特殊的商品，还未被消费者全部接受，未形成消费习惯。 2 、正面宣传不够，使消费者对物业管理不理解，不配合，未形成正常的消费观念。 3 、物业管理企业自身服务不到位、不规范，缺乏应有的收费技巧和法律运用实践。

要化解收费纠纷、克服收费难和提高收费率，首先，要向业主提供规范、到位、满意的服务；第二，注意运用适当的技巧，要用“脑子”去收费，等待适当时机，切不可简单、粗暴行事；第三，借助法律手段，要学法、懂法、依法维权。在法律方面值得注意的有两个问题：一是合同问题。国务院 《 物业管理条例 》 （下称 《 条例 》 ）颁行后，物业管理开始全面走向市场，收费的依据主要通过合同来体现。因此，合同是收费的前提条件，不管何种收费都要以合同为法定依据。特别是在前期物业管理期间，与业主签订 《 业主临时公约 》 、 《 前期物业管理协议 》 尤为重要，否则就难以明确开发商、业主、物业管理公司三者之间的权利义务关系。二是法律诉讼时效问题，也是权利人主张权利的法定时效中断问题。一般诉讼时效为 2 年，中间如果发生时效中断，诉讼时效可重新计算。时效中断行为有二种：一种是业主同意归还欠费，如“还款计划书”等，这时法律时效中断，重新计算。第二种是物业管理公司向业主发出“催缴通知书”，称“及时主张权利”，一般可以每半年向欠费的业主发催缴通知（书）一次，并要求其签收或确认，这时法定时效中断可重新计算。以此来确保物业管理公司的合法权利不超过诉讼时效，保留随时起诉追要业主管理费、水电费等其他费用的权利。

二、如何解决代收代付水电费问题。

水电费代收代付问题由来已久，供水供电部门由于设备技术等因素不能直接向最终用户收取水电费，于是就把物业管理公司当作用户，物业管理公司由此成了“冤大头”。代收代付水电费不仅使物业管理公司需垫付一大笔水电费资金，无偿投入大量的人力物力去挨家挨户收取，同时还要无辜地去承担小区管网漏水、正常水耗和电耗、业主拒缴水电费、逃电、偷电等损失所造成的风险。据温州市物业管理行业反映，因小区管网漏水，水耗、电耗等原因造成的水电费损失最高额达 50 万元 / 年，这叫物业管理公司如何承受？这应该算是供水供电部门对物业管理公司的一种侵仅行为，应该予以彻底解决， 《 条例 》 第 45 条已明确规定，但现在的问题是如何具体解决？如果双方都能诚心地坐下来，解决这个问题并不难。目前有两个办法可以选择：第一，如果供水供电部门可以直接向终端用户供水供电，就不需再麻烦物业管理公司了；第二，如果实在无法直接供水供电的，就与物业管理公司建立正常的委托代理关系，以委托合同方式明确双方的责、权、利。供水供电部门在这个问题上，应该转变立场，变被动为主动，不要把风险再强加在物业管理公司身上；物业管理公司应借助协会的力量，积极主动与供水供电部门协商，不到万不得已，尽量不要采取“罢收”行动。

要做好物业管理收费工作，不仅要求物业管理人员应学法、懂法、更应依法处事；不仅应知情知理，更应谨慎处事，要善于化解各种纠纷和矛盾，防范潜在的风险，努力营造和谐的小区管理服务氛围。

作者系温州星河物业管理有限公司总经理