法院强制执行划拨土地的程序

　　法院在强制执行划拨土地以及房产时应当遵守以下程序：

　　(一)必须要先经过有批准权的行政机关批准。

　　《中华人民共和国拍卖法》第8条明确规定：“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条则明确规定了“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批” 。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条也明确规定“划拨土地使用权转让、出租等，必须经有批准权的人民政府批准”，也就是说，以划拨方式取得的土地使用权在进行拍卖前，应当依法办理审批手续，报有批准权的人民政府批准。

　　(二)划拨土地必须进行评估，且评估必须符合法定程序。

　　《国有资产评估管理办法施行细则》第21条明确规定：“国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。”而《国有资产评估管理办法》第12条又规定：“国有资产评估按照下列程序进行：(一)申请立项;(二)资产清查;(三)评定估算;(四)验证确认。”1996年11月22日国家国有资产管理局国资办发[1996]55号文件规定：“关于转发湖南省国有资产管理局、湖南省高级人民法院《关于人民法院裁定拍卖变更国有资产时必须进行资产评估的通知》规定：人民法院裁定拍卖国有资产必须依照严格的程序办理。”因此，拍卖国有划拨土地必须要经过如下程序：(1)申请立项;(2)资产清查;(3)评定估算;(4)验证确认。

　　(三)划拨土地的拍卖应当由特定行政主管部门实施。

　　对划拨土地进行拍卖，实际上就是政府将原划拨的土地使用权收回另行出让，属于土地一级市场的转让行为。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第22条关于“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施”的规定，划拨国有土地使用权重新出让的拍卖应当由市、县人民政府土地行政主管部门来组织实施，因此，有权对国有土地使用权出让进行拍卖的只能是市、县人民政府土地行政主管部门。

　　(四)改变土地使用用途的，应当报规划部门批准。

　　国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”即经营用地出让必须是人民政府土地行政管理部门以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不能由商业性拍卖行来操作。而商业性的房地产公司只能通过出让方式取得居住用地70年或商业、旅游、娱乐用地40年或综合或其他用地50年，不能取得工业用地50年使用权。按土地法规，只有符合工业用地用途的工业企业才能取得工业用地。

　　按建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第5条规定：“出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。”第7条规定：“城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。”