西西弗：商品房预售制度不会取消

由于不少地方出现违规发放预售证，有的项目还在挖地基就开始预售。政府帮开发商的忙，可谓帮得用心良苦。也有的项目利用购房者的信息不对称，交付的商品房与预售过程中描述的相差甚远，不少购房者吃了哑巴亏。这次的两会，民革提出取消商品房预售制度的议案，又引起一片哗然。

　　由于不少地方出现违规发放预售证，有的项目还在挖地基就开始预售。政府帮开发商的忙，可谓帮得用心良苦。也有的项目利用购房者的信息不对称，交付的商品房与预售过程中描述的相差甚远，不少购房者吃了哑巴亏。这次的两会，民革提出取消商品房预售制度的议案，又引起一片哗然。

　　上一次传言取消预售，是银行系统的自我炒作，他们在2005年为了与最高人民法院争夺唯一住房是银行按揭的处置权。在年初的时候，最高人民法院认为，如果债务人欠债，但是只有唯一一套住宅，不被拍卖支付债务。这就意味中，大量的按揭贷款购房者断供的话，银行拿他们没有办法。银行努力的折腾了一年，最后终于获得胜利，最高人民法院为那个司法解释出台了一个司法解释，把处置权还给银行。我在以前的多篇博客中提到过这件事情。连国家机器法院都得屈服于银行，中国现在没有哪个惹得起银行。银行越来越集国家万千宠爱为一身，这与他在中国经济发展中，起着极其重要的地位密切相关。

　　银行当然不希望取消预售，预售贷款的额度以及质量，都是很有吸引力的贷款种类，银行怎么可能自愿放弃为自己赚钱的事情呢？自从周小川上任中国人民银行行长的时候，竭尽全力为银行谋取利益的表现就十分突出。

　　那次取消预售的讨论，是银行的独角戏，而不是全社会在深刻的思考预售这个制度问题。银行不惜发布报告，来强调自己在中国房地产事业中极其重要的地位。这一点不假，如果不是预售制度的支撑，我们房地产事业，不可能在短短的十几年时间，发展得如此迅猛，我们的城市化率，不会这么快的提升。

　　在房地产市场供销两旺的事情下，开发商的自有资金用于购买土地之后，就不需要好多自有现金用于周转，通过工程垫支修建达到预售条件。通过项目预售收取购房者的首付款，以及银行给予的按揭贷款。开发商就可以几乎没有风险的在现在规定的资本充足率条件下或者可观的开发利润，以及快速的进行项目开发。

　　如果取消预售，现在大多数开发商都没有办法从事房地产项目开发了，能够从事开发的那些公司，项目开发规模和经营模式都会发生很大的改变。如果严格执行禁止土地抵押贷款的话，开发商的融资渠道将变得十分的狭窄。事实上，房地产开发的绝大部分融资还是来源于银行，所谓的信托、基金那些东西，一方面金额比例十分的少，另一方面利息代价太高，不被市场亲睐。

　　针对预售过程中出现的问题，可以通过严格的市场监管就能够避免引起很大的社会危害性，而不能因噎废食，商品房预售出现负面现象，而不采取这项制度，要是抱着这样思维的话，我们很多事情都根本没有办法进行下去。

　　比如住宅保障，突然间全国范围大幅度进行住宅保障建设，在很多环节都可能出现问题。比如政府采购的作弊，把采购条件限定为特定的几个开发商的产品，比如有些城市倒卖经济适用房申购指标，比如廉租住房转租给他人，很多问题都会暴露出来。但是我们不能因此，就不进行住宅保障这项关系到民生问题的伟大事业，我们宁愿让一些人占便宜，都不愿意因为有漏洞而不做这件事情。

　　上个月出台的《食品安全法》其中有一条简单的描述就是，食品代言人的广告商品，出现责任事故，要承担连带责任。这个处罚真是太重了，直接后果就是那些明星不敢去做食品广告。有关部门认为食品安全的责任十分重大，其实质量检查部门比明星更加应该承担连带责任，因为食品要经过他们检验合格才能进入市场流通的，他们只要严把关口，加强市场监督，就不会出现三鹿、蒙牛、伊利这样问题牛奶进入市场的。但是，有关部门是法律的起草者，他们怎么可能制定一部对自己很不利的法律呢？惩罚明星的好处就是明星门昧着良心赚钱，理应当诛。

　　我们如果制定法律，房管局违法法律规定，提前发放预售证，造成项目烂尾的话，房管局承担连带责任。这样的话，很多人担忧的问题就迎刃而解了。提前发放预售证的风险实在太大，导致开发商自有资本没有达到法律规定的条件，就开始从事商品房开发，给购房者带来很大的风险。幸好房地产的明星代言比较少，不然明星代言楼盘出现问题，承担连带责任的可能性就十分的大，达到以儆效尤的目的。我们的法治进程这么多年，我们的立法还是这样的让人觉得好笑。

　　银行不会同意取消预售的，他们正为预售带来的好处偷着乐呢。地方政府也不愿意取消预售。由于取消预售带来的融资渠道受限，导致房地产开发节奏放缓，商品房交易税收，土地出让等都要在本届政府任期内受到损失，财政收入要减少很多。取消预售，对购房者的好处，当然是说都说不完，但是不可能出现只照顾购房者利益，而让其他既得利益受到损失的制度。取消预售的讨论，不过是茶余饭后的谈资而已，不可能取消。