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以自己的名义为他人登记购房惹来麻烦该怎么办?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-06 15:58:40

咨询热线内容
我姓叶,2002年从加拿大留学回国后,向银行贷款200万元做软件开发生意。但是由于对国内市场认识不足,第一笔投资就失败了,公司破产致使银行的贷款无法偿还。而我自己也必须从头做起,偿还贷款。2004年,叔叔从加拿大寄给我一笔钱,说过两年要回国安享晚年,让我帮他买套别墅。经过挑选,我帮他选中位于市郊的一处价值200万元的房产。签合同时,叔叔因为有事没能回国,所以让我先以自己的名义代其签订房屋买卖合同并办理房产证,等他回国后再行变更。
按照叔叔所托,我办理了一切手续,并将这套房子的房产证寄给了叔叔,我的生活又回到了原来的轨道。但2005年1月的一天,我突然接到银行的电话,具体内容是说他们怀疑我藏匿财产,拒不偿还银行债务,而用来购买豪华别墅,还说要向法院起诉我,查封房产申请拍卖。这可把我吓坏了,连忙向银行解释,说明那套别墅的所有权是归我叔叔所有,我只是代他办理手续而已。但银行方面根本不相信,认为代理必须是以被代理人名义实施的,而我却是以自己名义代办的,所以坚持要起诉。我真是万分着急,明明是替叔叔登记购房,结果却惹来这么多麻烦。
请问:我该怎么办呢?

律师专线解答
叶先生,您的情况是由于代理关系不明而导致债权债务关系权属难以划分,所以只要证明您和您叔叔是代理关系即可,您的债务关系自然就不会影响到您叔叔行使房屋所有权。
根据我国《民法通则》第63条第2款的规定:“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”这里所说的就是代理人以被代理人名义实施民事活动的行为,这称为狭义的代理或直接代理。而根据我国《合同法》第402条的规定,代理还包括间接代理的情况,就是代理人在代理权限内以自己的名义与第三人实施民事法律行为,其行为后果由本人承受, 这是广义的代理。您和您叔叔的关系就属于间接代理,您为代理人,您叔叔是被代理人,开发商是第三人,所以银行认为您不是叔叔代理人的观点是错误的。
这样,事情就很清楚了,您与叔叔只是代理关系,别墅的所有权属于您叔叔所有。即使是您以自己的名义签订合同,房产证上的名字也是您,这并不能说明别墅的所有权归您,所以银行一方也就不能诉请法院对其查封、拍卖。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对代理的相关问题不清楚。

律师提醒与注意事项
虽然您可以以代理关系的存在为由主张银行不能对别墅进行查封、拍卖,但是您还得找出足够的证据来证明这种间接代理关系的存在,否则将会承担败诉的风险。对此,您可以和叔叔补办一个委托合同,并找出知情的第三人或当时的通讯记录来举证,这样才会有胜算的把握。
这件事情提醒我们,无论是亲戚还是朋友委托您办事情,千万要按法律规定的程序签订委托书,最好去公证机关公证或找第三人充当证明人,这样才能做到有理有据,防患于未然。

法律链接
《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条
《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第四百零二条、第四百零三条

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