银行停贷 渠道单一 商业地产融资难

银行停贷 渠道单一 商业地产融资难　银行停贷 渠道单一 商业地产融资难

日前，有数家银行传出消息，将严控商业地产开发及按揭贷款的发放。据悉，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行均已停止对商业地产项目的贷款发放。与此同时，央行在前段时间也明确表示，对于产权式商铺的信贷各银行不予支持。对于融资渠道相对匮乏、单一的重庆商业地产开发商而言，这一系列政策无疑将会是致命打击，２００５年商业地产融资该何去何从？
　　
　　银行：不得已而为之
　　
　　从《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“１２１号文件”）发布，到国务院１８号文件恰逢其时地出台托市，一直到“８·３１”大限，央行加息乃至今年的 “国八条”出台，国家对于房地产行业的调控手段在逐渐加强。但长久以来，房地产开发商的融资渠道较为单一，在央行紧缩对房地产开发商的贷款以后，众多开发商面临资金链断裂的危险。
　　
　　２００４年，重庆商业用房以２４６万平方米的空置量高居全国“榜首”。据统计，到目前为止，重庆商业地产开发共计人民币约４００亿元，其中８０％的资金来源靠银行贷款，面对如此巨大的资金量，特别是在风险较高的商业地产市场领域里，银行的资金风险则不言而喻。因此，停止放贷或有选择地放贷是银行不得已而为之的做法。
　　
　　有银行人士在接受记者采访时谈到，目前房地产贷款特别是按揭贷款是银行的优良贷款，其中占整个银行放贷规模的３０％甚至更多，然而，对于银行来说，在拓展业务以求发展的同时，更要防范资金的风险，毕竟开发商卷款潜逃的例子在全国还是有很多，另一方面也要防止银行成为最大的房东等等。
　　
　　该人士认为，目前银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地产信贷变得更加困难，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。各个银行可以根据实际情况自主选择房地产信贷政策，根据部门的分工，央行和银监会的工作是做宏观的政策引导，具体实施方案要看各商业银行的安排。
　　
　　信托：合法集资有待推广
　　
　　种种迹象表明，在银行紧缩银根控制贷款的同时，以合法集资来寻求资金链的信托方式似乎成为了目前较好的一种融资方式。据悉，由于中央与各地政府４月以来不断加大力度调控房地产业，尤其是住宅业。因此，信托公司开始调整结构投向，选择投资风险较小的商业地产市常
　　
　　从某种程度上讲，信托投资公司进行的是一种“混合经营”，在资金运用上可以做贷款，可以做投资，这种投资可以是证券投资，也可以是股权投资，还可以是实业投资，同时还可以进行交易，信托投资在房地产开发及进行商业地产投资时，这些综合手段都可以应用，这就避免了过分依赖单一商业贷款的融资模式，为房地产开发拓宽了新的融资渠道。
　　
　　香港前景国际咨询公司执行董事董仓山告诉记者，通过信托方式进行融资在北京、上海等地出现了很多。２００５年第一季度，中国共推出信托产品数量为６７个，其中房地产信托有１３个，在信托产品中占到近２０％。然而在重庆，由于受包括认识在内的诸多因素影响，信托融资在重庆还很欠缺，目前只有极少数的房地产企业通过信托方式进行融资。
　　
　　据了解，信托主要采取集合式方式进行合法集资，开发商通过优质项目在获得银行或大的集团、财团担保下报银监会批准立项，而进行民间集资，但最多２００份的限额，其中每份的金额不得低于５万元。信托投资公司在房地产融资上提供的融资模式主要有３种。一是通过贷款的方式为房地产开发企业融资，二是通过股权融资的方式为房地产开发企业融通资金，三是以交易的方式为房地产开发商提供资金。
　　
　　但信托仍旧受到银监会的监管。据悉，银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。根据有关规定，凡向国家产业政策限制的行业、企业的投融资活动应严格遵守有关规定，不得违规对上述行业进行投融资；对使用信托财产向热点行业投融资的，应向委托人明示国家产业政策，严格对信托计划各项风险管理；加强对信托业务的监管，督促信托计划的信息披露；信托投资公司要完善法人治理结构和内控制度。
　　
　　上市：条件太多难解“燃眉”
　　
　　通过上市在资本市场寻求融资或许是一种很常规的手段。日前记者电话采访几家重庆本地房地产上市和借壳上市的公司时了解到，通过资本市场融资对于他们来说犹如“画饼充饥”，暂且不去谈能够融资多少，光是一大堆必备条件就让之却步。首先是连续３年以上资产收益率达１０％（也就是必须连续３年赢利），其次还得排轮子，这样下去倒还不如自筹资金，毕竟市场不等人的。
　　
　　然而，目前资本市场有松动迹象。２００４年６月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批；其后，金地集团６００３８３的增发获通过；万科Ａ０００００２和金融街０００４０２的再融资申请皆获批准。在较短的时间内，有这么多的房地产企业获批Ａ股融资，在近几年的证券史上尚属少见。业内人士表示，一方面反映出房地产企融资的迫切心情，另一方面，也表现出资本市场有松动迹象。
　　
　　当然，房企上市借壳仍旧是一条捷径。因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流，仅去年一年就有１０余家房企通过借壳上市，有专家认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，可以达到事半功倍的效果。其中重庆银星集团就是一个很好的例子。
　　
　　基金：直接有效条件苛刻
　　
　　由于商业地产具有高风险，因而让银行“望而却步”；但同时由于商业地产的高收益特性，却为诸多基金或热钱带来了机会。有数据显示，在美国，投资商业地产的年平均收益率为６．７％，日本、新加坡为４％，而在中国其年净收益率却可以达到２０％—５０％，很显然，畸高的收益率直接推动了海外资本大量流入我国房地产业。
　　
　　据了解，目前有相当一部分基金活跃在重庆的房地产特别是商业地产市场，如解放碑国贸大厦、江北皇冠自由城、江北步行街等许多商铺和写字楼就被台湾的基金买断，他们以批发的形式买下来，在通过本地专业的销售公司以零售的方式，以差价获取利润。像这种机构一般具备较强的资金实力，同时也有一整套科学的管理体制、成熟的团队和完善的运作模式。

　　
　　有专家分析指出，基金种类一般分为开发型、收租型和不良资产处置型三大类：开发型基金从项目前期就开始介入，参与项目的开发；收租型基金购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租赢利，但前提是财务公开；不良资产处置型基金通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现赢利。在良好的市场前景下，中外基金是否能进入商业地产开发领域，将对２００５年商业地产的开发产生重要影响。
　　
　　外资进入中国速度加快，房地产业的高速发展正在吸引外资的注意。同时，人民币预期升值，因此有很多的外资采取回购的方式收购人民币资产，因为我国的产业基金法没有出台，而进入中国的有效渠道是直接投资，因此，以组建合资公司的名义进入中国就成了主要合法渠道。而外资进入中国在选择合作伙伴的时候，主要考虑的是合作伙伴的资信程度，而具体项目的优劣则是其次考虑的问题。因此，准备吸引外资的企业，应考虑公司自身的建设。
　　
　　相比之下，定单式基金投资显得比较成熟。伴随着ＷＴＯ的进程，去年１２月１１日，我国零售业正式向外资开放，按照入世承诺，将取消外资在中国投资零售业的地域、数量限制和企业股权比例的限制。届时海外基金将会同家乐福、百安居、沃尔玛等大型超市抢占商业地产市常

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