房贷:下降基础不牢 风险仍需严防

房贷:下降基础不牢 风险仍需严防

日前,央行发布了《2005年第2季度货币政策执行报告》,在关于房地产业部分的叙述中,我们可以了解到今年上半年银行体系对房地产业的信贷情况,并以此观察银行的金融风险是否已化解。
　　
　　从今年上半年的房地产信贷变化情况分析,随着土地、税收和金融等多种调控政策的贯彻实施,房地产信贷增速已持续下降。截至2005年6月末,商业银行的自营性房地产贷款余额达2.60万亿元,比年初新增2140亿元,同比少增237亿元,贷款增长23.20%,增幅同比回落12.85个百分点。其中,房地产开发商贷款余额为8459.45亿元,增长18.65%,增幅同比回落7.69个百分点。另外,个人住房贷款月增额明显减少,5月份新增144.89 亿元,同比减少159.37亿元,是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值；6月末个人住房贷款余额达1.74万亿元,增长25.59%,同比回落16.38个百分点。在个人住房贷款新增额减少的同时,提前还款情况值得关注。
　　
　　上述数据显示,今年上半年房地产信贷增速回落确实较为明显。房地产信贷增速显著回落,也从一个侧面反映了房地产投资增速也在逐步回落。今年上半年,房地产开发完成投资6193亿元(增长 23.5%),比去年同期回落5.2个百分点,并已低于城镇固定资产投资增长增速(增长27.1%),基本上与房地产信贷增长保持一致。但是,值得注意的是,房地产开发投资增长回落幅度要远远小于信贷增长回落幅度。
　　
　　其实,房地产信贷和开发投资增速持续下降,反映了对房地产市场调控的初步效应已经凸现。在这一轮房地产市场快速发展中,银行体系向房地产业的过度融资,是形成中国局部房地产泡沫的主因,导致部分区域的房价持续攀升,由此也加大了银行体系的金融风险。为此,央行配合中央政府调控房地产市场的政策措施,先是从供给方面来控制银行信贷向房地产业的流入,然后再从需求方面来抑制房地产市场中非真实的购房需求,双管齐下,在一定程度上遏制了房地产投资过快增长的势头,也部分地缓解了可能因局部房地产泡沫破裂对银行体系构成的负面影响与实际压力。
　　
　　尽管目前银行体系对房地产市场的信贷增长明显回落,但房地产信贷的增速仍远远高于人民币贷款增速。数据显示,上半年金融机构人民币贷款余额18.6万亿元(同比增长13.3%),而上半年商业银行自营性房地产贷款增长23.20%,房地产开发商贷款增长18.65%,个人住房贷款增长25.59%。这说明,作为一个调整的行业,目前房地产信贷增速仍有下降的余地,控制银行信贷向房地产市场的过度流入仍任重而道远。也可以说,房地产市场过快增长带给银行体系的金融风险在短期内还难以消解。
　　
　　这一看法可以从央行报告中再次得到印证。随着房地产市场进入调整周期,房地产信贷和开发投资增速持续下降,商品房销售面积增幅连续两个月低于竣工面积增速,个人住房贷款新增额减少,部分地区居民持币待购现象明显,房地产开发企业开发节奏放缓,土地交易价格有所反弹(同比上涨10.7%,环比上涨3.8%),这些因素有可能导致房价难以得到充分的调整。一旦房价难以调整,就会再次刺激房地产投资出现新一轮增长,并刺激房地产信贷的再度快速增长。由此可见,房地产信贷增长明显下降的基础并不牢固,房地产信贷反弹的市场条件还相当充足,一旦央行放松对房地产市场的信贷调控,那么刚刚压下去的房地产信贷增长下降的趋势就会转向,由此房地产市场的波动带给银行体系的金融风险也将难以化解,这一问题值得注意。

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