商品房买卖纠纷是否可以采用双倍赔偿?

　　本文主要分析商品房买卖纠纷是否适用于消费者权益保护法的双倍赔偿制度，对于这个，却是引起争议的。商品房买卖涉及资金过大，双倍赔偿实行有难度。

　　目前，我国房地产业的发展越来越繁荣，但距离规范发展的要求仍很遥远。商品房的买卖过程中依然存在大量的欺诈行为：规范设计与实际楼盘不符、以次充好、建筑面积夸大等现象时有发生。因商品房欺诈而要求赔偿甚至期望按照《消费者权益保护法》第49条的规定赔偿其损失额两倍的呼声已越来越高。一倍性的\'赔偿\' 严格意义上是一种\'补偿\'，这对我们这个大陆法系的国家无可争议。但是，对于惩罚性两倍赔偿在房地产欺诈行为中却有着很大争议。

　　有观点认为：

　　首先，消费者权益保护法调整的是一般动产商品，而商品房是不动产，不是普通的消费品，因而不适用消费者权益保护法，当然也就不适用消法49条的惩罚性赔偿条款。

　　其次，商品房成本昂贵，是高价商品，如果适用惩罚性赔偿，可导致房地产开发商赔偿数目过大而引起经营困难，从而不利于房地产业的发展，因此从保护经营者即房地产开发商的角度而言不应适用。

　　2001年3月14日建设部三十八次常委会通过的《商品房销售管理办法》，在第20条中规定当合同约定面积与产权登记面积发生误差，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。建设部的规定在一定程度上支持了上述看法。

　　依照《消费者权益保护法》的法律规定，构成惩罚赔偿有四个要件：

　　(1)权利主体是消费者;(2)行为的法律关系的发生在消费领域，即为生活消费需要;(3)在形成法律关系的过程中，经营者有欺诈行为;(4)消费者必须有损失。

　　这四个要件，缺一不可，其中最重要的构成要件也是最难以认定的是经营者的欺诈行为。欺诈在民法上的解释是\'当事人之一方故意捏造虚假情况，或歪曲掩盖事实真相，使表意人陷入错误认识并由此做出不合真意的意思表示。\'这一解释有四个关键部分，即故意陈述了虚假事实或隐瞒了真实情况;表意人陷入了错误意识;表意人作出了不合真意的意思表示。商品房欺诈是否成立当然也是以上述四个部分为构成要件。

　　一些常见的商品房欺诈主要有地理位置或居住环境的虚假陈述;建筑和装修材料的虚假陈述;户型结构、朝向、楼层的虚假陈述;房屋质量的虚假陈述;价格优惠及其他优惠条件的虚假陈述;物业管理等方面的虚假陈述;实际建筑面积、使用面积短斤少两;收了预付款、中介服务费却不履行合同;商品房权利和权属有欠缺的隐瞒等等。

　　一般来说，商品房质量如果不存在开发商的主观故意即不是欺诈行为。值得注意的是，商品房开发商在建筑及销售商品房过程中发现该商品房有质量问题，而故意隐瞒或者不采取积极措施加以防范和修复则也属于是欺诈行为。

　　适用《消费者权益保护法》第49条的惩罚性赔偿在商品房上确实存在一些难处。这主要表现在确定损害赔偿的金额上是\'一倍\'。明确一倍对于单纯的假冒伪劣商品索赔确定是合适的而且易于操作。而事实上欺诈行为的种类很多，性质也各不相同，危害程度也有轻有重，甚至一些经营者的行为很难认定是否属于欺诈或勉强认定是欺诈。这些如果都一概而论赔偿一倍有失公平。而且依消法这一规定确定的数额的标准是 \'为消费者购买商品价款或者接受服务的费用的一倍\'，而不是实际损失的一倍，也可能带来很大的不公平。

　　以商品房欺诈索赔的一个案例可以说明这种公平：在购买的100平方米的商品房时面积短少一个平方米和短少十个平方米，给消费者带来的损失是不同的，如果以实际损失确定惩罚性赔偿，相差的金额是十倍;但如果以\'为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍\'来计算可以主张的惩罚性赔偿，金额却是一样的。这种不公平可能同时也是该条款在商品房欺诈索赔中得不到贯彻执行的一个原因。增加赔偿条款规定过死缺少弹性，一方面可能导致一些房地产开发商因为不太严重的欺诈行为而不得不付出过于高昂的代价而难以继续经营，另一方面可能又出现对那些经常有恶性欺诈行为牟取暴利的不法经营者惩罚力度不够的问题。

　　消费者也很难根据受到损失的大小轻重而得到相应的赔偿。这些都可能同制定该法律条款的立法者意图略有违背。因此在扩大该条款的适用范围的同时，也应该增加其弹性，比如将\'一倍\'改为\'一到三倍\'或者\'一到五倍\'。授予法官一定的自由量裁权，可以使法官立足于法律精神，根据包括当事人的经济状况在内的各种实际因素来确定一个适宜的数额。此外，各省市地区的地方立法机关还可以指定一些同中国消费者权益保护法相衔接的条例以更好地适用惩罚性赔偿。

　　《消法》第四十九条的规定如下：

　　“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受的服务的费用的一倍。”

　　司法实践中，多数法院在商品房交易上不适用《消法》第四十九条，最主要的原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。但也有个别法院适用，毕竟，在商品房买卖中，被骗几十万、上百万的消费者大有人在，不适用《消法》第四十九条仍将导致双方利害关系失衡。

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