房产买卖合同纠纷多

目前房贷纠纷成递增趋势。海淀区法院审结的房贷纠纷案件分为三类，即担保合同纠纷、借款合同纠纷、房产买卖合同纠纷；其中担保合同纠纷占了大多数。法官发现，目前房贷合同的订立和履行过程中，存在几方面的法律风险，值得关注。

　　开发商对购房人违约增加贷款银行信贷风险

　　典型案例谭先生按北京某科技发展公司的报价，购买了位于中关村(000931,股吧)科贸中心的写字间。根据《购房合同》约定的价格，谭先生向银行办理了94万元的购房抵押贷款。但房产过户后，谭先生却未能向银行归还贷款本金及利息。于是贷款银行依约行使抵押权，对房产进行拍卖，经市场估价发现，谭先生所购房产的市场价值实际上仅为85万元。谭先生此时也无力支付与实际价格差额部分的款项，所以贷款银行利益受损。

　　说明购房按揭抵押，是通过房产的拍卖，抵偿因购房人不按时还贷给贷款银行带来的信贷风险。在目前的期房交易中，预售房产的合同价值，是贷款银行设定贷款额度的重要指标。如果开发商交付房产的实际价值，远低于其合同价值，贷款银行就无法通过拍卖房产，补偿从借款人处不能按时收回的贷款。如果房产价值偏低，贷款银行只能根据合同向借款人主张违约责任，但在购房人无能力按时还贷的情况下，贷款银行很难再追究购房人的违约责任，银行贷款利益受到损失。这种法律风险的产生，根本原因不是房地产市场整体价格水平下降，而在于开发商不遵守在房产买卖合同中对房产价值的承诺。

　购房者权益保护存在法律漏洞

　　典型案例陈女士购买了某公司开发的一套建筑面积一百多平方米的期房。陈女士入住该房屋后发现，现房与设计及图纸严重不符。陈女士以购买的房屋存在缺陷、严重影响生活为由，停止向银行支付按揭贷款的本息，累计欠款额达到14万余元。某公司根据《个人住房抵押贷款合同》，为陈女士向银行承担了阶段性担保责任，交清了全部贷款本金、利息和罚息。之后，该公司向法院起诉，要求陈女士归还上述款项。陈女士以对方存在严重欺诈为由抗辩，但最终法院判陈女士败诉。

　　说明在期房交易中，购房人全额向开发商支付了房款，并向银行还贷一定时间后才可能领到现房。如果开发商在房产买卖中对购房人违约，购房人仍须依照贷款合同的约定，按期向银行履行还贷义务。其结果是购房人全额购买了存在质量瑕疵的房产；如果购房人停止向银行按期还贷，则开发商在向银行承担连带保证责任后，又将取得对购房人的追偿权。

　　法官建议依照房贷合同，购房人不还贷是不会得到法院支持。为避免上述情况，购房人理应在得知开发商违约后，及时向法院提起违约之诉，与开发商解除不合格房产的买卖合同，或者取得一定范围内的房款返还请求权，让开发商修理不合格房屋、退还部分购房款。建议在贷款合同上提示购房人维权途径，以约束开发商。

　　贷款银行与开发商缺乏合作制约了房产抵押担保的功能

　　典型案例宋先生向银行办理住房贷款后，未能按期还贷。贷款银行即依照约定，从开发商某房地产公司为担保特设的账户中，扣除了到期贷款本息。本案中，房地产公司在贷款合同中和银行订有期房抵押条款，但没有对办理房产证的期限做出限定，到宋先生向银行还款违约时，期房抵押条款的内容也没有实际履行。

　　说明房产抵押，是购房人在申请贷款后，须将房产证明交与贷款银行，并由银行对该房产办理抵押登记手续。在实践中，办理房产抵押登记，需要贷款银行与开发商协作进行。但就目前审理的房贷纠纷来看，开发商与贷款银行往往对办理房产抵押登记缺乏合作:贷款协议中既没有明确办理房产抵押登记的具体时间，也对双方在合作办理房产抵押时的权利义务，未做合理配置。这种模糊约定，极易导致贷款银行和开发商发生纠纷。例如，贷款银行能按时从开发商账户中扣除到期贷款本息，因而对办理房产抵押登记久拖不决，可能导致购房人违约后，开发商拒绝承担保证责任。

　　法官建议现阶段案件显示，房产抵押约定处于比较随意状态，没有对期限做出明确规定。根源在于:贷款银行用抵押房产进行拍卖方式收回贷款本息，存在风险，便拖延办理抵押登记以规避风险。房产证什么时候能办下来，虽然开发商和银行不能掌控，但应明确约定在审批后几天内银行和开发商一起办理抵押登记，从而减少纠纷。