新规定及对房产纠纷处理的影响

　　住房和城乡建设部颁布的《房屋登记管理办法》(以下简称《新办法》)自2008年7月1日已经开始实施，《房屋登记管理办法》虽然效力登记上只是行政规章，但其规定是把物权法的相应规定具体化的结果，是物权法的核心配套制度之一，对房产纠纷的处理必然产生很大影响。

　　《房屋登记办法》的新规定及对房产纠纷的影响，主要表现在以下几个方面：

一、房屋权属登记程序中增加了——“记载于登记薄环节”，引入了登记薄制度，改变了原来的房屋权属登记程序，并且明确房屋登记薄的效力大于房产证。


　　新旧法条的对比如下：


　　《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《旧办法》）第三条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”第四条规定：“第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”第十条规定：“第十条房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”


　　《新办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”


　　可见新办法将我国的房屋权属登记发证制度改造为了房屋登记的登记薄加发证制度，在相应的房屋登记程序中增加了“记载于登记薄”这一重要环节。


　　《旧办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”


　　《新办法》第二十六条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”


　　这与物权法第十七条的规定是一致的。所以房屋所有权证将不再是证明房屋权属的唯一合法凭证，房屋所有权证只是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式，房屋登记簿的效力将高于房屋所有权证的效力。


　　对房产纠纷的影响：这样的规定有物权法的支持，房屋所有权证不再是拥有房屋所有权的唯一合法证据，而且其效力还低于房屋登记薄的效力，这对我们以后房产纠纷将产生深远影响，主要表现在在以前的房产纠纷中，房屋所有权证或者房地产权证在谁的名下，房屋产权就首先推定是谁的，也就是说房屋权属证书被认定为权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、受益和处分权利的唯一合法证据。是所谓的“金牌”证据、“第一证据”。在现在的许多房屋纠纷中，一方当事人仅仅凭借房屋所有权证书，就可以完全主张权利，要求对方返还房屋，腾退房屋等。《新办法》实施后，以后的房产纠纷，法院在审理时房产证的证明作用会退其次，法院会优先考虑房屋登记薄记载的内容，以房屋登记薄上记载的为准，除非有证据证明房屋登记薄确有错误。这样房屋产权证就只能作为房屋权属的初步证据，而不在是唯一合法证据。也就是说今后法院在审理房产登记纠纷类案件中，将不以房产证作为房屋所有权的唯一证据。以前法院在审理房屋登记类案件中，主要以房产证作为此类案件的主要证据，一方当事人持有记载自己个人信息的房产证，并且对方没有证据证明该房产证是非法取得或者房屋登记机关登记错误，持有房产证的一方基本就能胜诉。而《物权法》及《新办法》实施之后，法官在审理房屋登记类案件时，将不仅要审查房产证的合法性，还将重点审查涉案房屋的登记簿记载的信息与房产证是否一致。在两者的证据效力上，登记簿的证据效力远大于房产权属证书。具体来说，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况或者其他产权纠纷，登记簿就起决定性作用，依照房屋登记薄的登记为准。而且以后买卖房屋时，为了减少风险，买方不光要看产权证，最好还是到房管部门查看房屋登记薄记载的情况，更能清楚的查看要交易房屋的产权情况。