“地王”生态链：获利者的资本游戏

第一部分：“地王”百态

8月5日上午，苏州举行了2009年最大规模的土地拍卖，到场房企达29家之多。经过多轮竞拍，保利房地产以19.9亿元击败中海英奥置业拿下了本次拍卖规模最大的住宅用地14号地块，楼面价达7549元，溢价108.28%，成就苏州“新地王”。

类似的市场片断最近在上海、广州以及杭州、南京等热点城市轮番上演，楼市行情的大逆转，信贷充裕等政策利好，为“地王”复出创造了良好的市场条件。而且，货币充裕的流动性在楼市的“泄洪”远未结束。

6月份开始陡然增加的高溢价拿地或许仅是个开始。北京师范大学金融研究所所长钟伟对CBN记者明确表示“未来‘地王’将继续诞生，这在现在看来已不可避免”。

宏观经济尚未完全恢复，但是买入土地的热情始终未见停歇，从买地到卖楼，这一条产业链俨然变为一场玩弄于开发商及相关利益者股掌之中的资本游戏。

高价“抢地潮”

7月23日，上海集中放出一批土地，引起大批开发商哄抢。

当天15：30，上海南泉北路房地大厦，30亿在10分钟内落槌。在现场，“刷卡”入场拍地的除金地、龙湖、华润等地产商外，更传闻有香港开发商携20亿前来竞拍，殊不知这个价码仅是最终成交价的66.7%。

“新地王”的诞生过程颇具戏剧性：原计划15:30开始的赵巷地块竞拍活动,由于金地集团在现场竞拍开始之前5分钟出手进行网上申报，导致已经入场的其余房企集体放弃出价,现场竞价阶段不战而终。金地集团以其网上报价30.48亿元竞得该地，楼面地价达到14495元/平方米，而30.48亿元这一最终成交价格也是起拍价格的322%。

楼面地价1.44万元/平方米，这一价格比2007年龙湖拿的8号地块楼板价涨了40.5%，比起拍价9.46亿元涨了222%。

这是上海今年以来土地面积最大的宅地，占地面积23.7万平方米。该幅地块的起拍价格为9.46亿元,楼板起价4500元/平方米。截止到7月21日16时,共有85家房企领取申请书,11家房企提出竞买申请。仅第一轮报价,该地块的报价已达21亿元（楼面地价过万元/平方米）,高出起拍价122%。

故事远没有结束。7月17日刚刚公布的上海市国有建设用地使用权挂牌出让第51号公告，其中多幅地块的申请出让书领取人数接近30家。

2009年上半年，上海住宅用地平均溢价水平为45%，同比增加114%。6月，上海成交地块溢价水平位居全国之首。上海推出的住宅用地受到开发商的“疯抢”，5宗住宅用地全部高溢价成交。5宗地块平均溢价水平为119%。

其中，宝山区高境镇金家巷南侧地块溢价水平为142%，创下今年上海成交地块最高溢价水平。

在“抢地”这个问题上，上海绝非个案。根据中指研究院提供给CBN记者的统计数据：广州，6月推出的5.4万平方米土地本月全部成交。天河区珠江新城D8-C3地块受到热抢，该地块虽然只有6349平方米，但经过60轮的现场竞价被广州城建豪爽拿下。2009年上半年，深圳住宅用地成交价格持续走高，特别是6月，住宅用地楼面价格为4803元/平方米，成为今年月度最高楼面地价。纵观深圳今年土地市场，住宅用地全部成交，没有出现流拍现象，与去年土地市场全然相反。

同样，在上半年最为炙手可热的北京市场，住宅用地平均溢价水平为60%，高于去年同期的55%。今年6月，北京“抢地”大战频现，拉升了地块成交价格。单价“地王”一周刷新两次。

谁在“助力”地王

开发商拿下“地王”之后，账外收益远高于账内收益。他们有诸多理由一掷千金买入昂贵土地。

拿下上海“新地王”之后，在现场参与竞标的金地副总经理宋涛明确表示，30亿元拿下该优质地块，非常便宜。而黯然离场的龙湖地产虽然不愿透露其心理价位，但也表示“心理价位未到达30亿元，但相差不多。”业内人士也开始重新“计算”房价。CBN记者了解到，目前该板块周边的房价约1.8万~3万之间，叠加别墅1.8万，双拼接近3万，独栋也才3万。根据易居中国分析师薛建雄对CBN记者的预期，当地房价完全有翻番的潜力。

昂贵土地与昂贵房产一样具有价格蔓延效应，这种相互“捧场”已有先例。

6月初，广州珠江新城新“地王”刚刚诞生，已有楼盘紧接着推出80多套新货，均价接近2万元／平方米。另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5％。

“大多数楼盘都有1000元到3000元/平方米的涨价，提价幅度在10%到15%左右。假设拿地的企业本身在本区域就拥有在售楼盘，那么其因涨价所获的额外收益本身就抵消了地价的相当部分。”广州有中介机构分析称。

即使存在营销策略上的微小分歧，开发商在定价上依然保持惊人的一致。假设以“地王”所在地为原点，涨价的区域效应将以一个板块为半径展开。如同“轮流坐庄”，随着开发商的日益规模化，他们完全可以相互抬价，拥有“以时间换空间”的资本。

“成交火爆以及价格上扬又给开发商带来良好预期，加之通货膨胀，他们没有不大举买入土地得以‘保值’的道理。”钟伟对CBN记者称。同时，唯有高价囤地，他们才可能不断扩大市值和影响力，在2007年时也是如此。

第二部分 “地王”如何炼成

仅仅一年之前，大大小小的地产公司还陷于濒临资金链断裂的困局之中，如今各种“地王”横空出世，让人不禁生出恍然隔世之感。

楼市行情的大逆转，信贷充裕等政策利好，为“地王”复出创造了良好的市场条件。而且，货币充裕的流动性在楼市的“泄洪”远未结束。

钱从何处来？

地产商消化库存后的自有资金、银行信贷狂飙和经济刺激计划资金成为此轮土地拍卖市场资金的主要来源。

一家证券公司的分析报告认为，2008年年底，为了缓解资金压力，全国各地开发商迅速降低房价，在今年3月份楼市突然回暖之后，开发商目前资金状况充裕。

以保利地产为例，销售数据显示，上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比去年同期增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，较去年同期增长168.18%

中国指数研究院的统计显示，1至6月份，房地产企业资金来源同比增长3.6%，较1至5月份高7.5个百分点，其中，定金预付增长27.7个百分点(2008年全年下降12.9%)，增速比1至5月份高10.5个百分点。

中国人民银行昨日发布第二季度货币政策执行报告显示，商品房销售大幅回升，增速超过2007年的历史同期最高水平。上半年，全国商品房累计销售面积为3.4亿平方米，同比增长31.7%，　

在商品房快速销售的情况下，房地产开放商迅速回笼了资金。据央行的货币政策报告显示，上半年全国商品房累计销售额高达1.6万亿元之巨。这极大地缓解了开放商的资金压力，开放商因此得以重新进入土地市场。

其次，2009年上半年宽松的货币政策导致的信贷狂欢中，房地产行业也成为最大的受益者之一。

央行公布的数据显示，上半年全国新增贷款高达7.37万亿元，和去年同期相比增长200%以上，不少经济学家对CBN记者表示，这已经不能用适度宽松来形容了，而是极度宽松的货币政策。

一家国内银行的地产金融部门负责人对CBN记者表示，该行上半年对开放商的信贷额度相当于去年全年对开放商的信贷总额的两倍。

在众多摘得“地王”地块的国有房地产开放商的背后是银行的身影。参与北京广渠路15号地(专题 新闻 论坛)拍卖的多家房企均具有巨额的银行授信，其中中信地产280亿元、方兴地产为200多亿元、远洋地产200亿元等。

国家统计局最新公布数据显示，上半年房企资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

直接融资也是土地市场重要的资金来源途径，通过分拆上市或增发，是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

统计显示，截至7月24日，地产板块共有4家上市公司向机构投资者和境内自然人进行了再融资，总融资金额达到156.53亿元。另据了解，目前至少有20家房地产公司正在积极筹划上市。

此外，不少专家和学者认为，四万亿经济刺激计划中不少资金进入了房地产市场。此前审计署发布报告表示，不少违规贷款进入了房地产市场。

“地王”后时代

诸多因素导致，可能楼市对于市场流动性的“泄洪”作用将持续至明年。

根据易居中国的统计数据，二季度房地产信贷猛增82%：今年二季度，房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%，个人按揭贷款环比一季度增幅高达287%。

“很多央企，包括业外资本也看上了房地产这块市场。应该说，做其他行业也非常不容易，但是做房地产，只要你拿了一块地，产品做好以后，你就能赚钱，所以引起很多业外资本进入了房地产市场。”栖霞建设董事长陈兴汉对CBN记者表示。

“短缺”，是催生“地王”的土壤，这与热点城市楼市价格飞涨的理由相同。

地价的攀升给房价上涨提供了合理化外衣，引发了人们对楼市泡沫正在形成的担忧。但是北京师范大学管理学员教授、房地产研究中心主任董藩对CBN记者明确表示：这是去年土地供应短缺带来的后遗症。

“商品房新开工面积虽然从去年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张。”董藩称。

现实的情况是，当开发商在疯狂购地时，其买地的速度仍比不上卖房的速度。

在业内普遍认可下半年不可能出台抑制楼市的政策背景下，土地市场与楼市仍将面临双重繁荣。

“下半年将有几个加速：一个是政策信心，一个是开发商的投资信心，还有一个是市场的供应，另外一个是货币供应，几个因素导致投资增长加速。”华远集团总裁任志强分析称。

当然，房价“涨幅会加速，如果说前几个月是0.2的增长，我们觉得后几个月增幅大约会超过1％，如果这样的话，全年平均价格增幅会超过5％。从数字上看，这个增幅已经是在加速过程中了，土地是因素之一，房价供求关系是因素之二。”他说。

但是未来楼市并非一成不变，也不会因为土地的价格冲高而只升不降。

“假设未来信贷一级市场需求无法支撑供应，那将给开发商的资金链条带来致命打击，结果将可能相当严峻。”钟伟说。

第三部分 杭州嘘声中的地王

18.9亿元、楼面地价20650元/平方米，杭州新“地王”在一片嘘声中诞生。

7月23日，杭州市土地交易中心，在竞价23轮之后绿城集团董事长宋卫平带着手下团队拂袖而去，外来的“黑马”——浙江商博置业有限公司（下称“浙江商博”）由此一举击败所有杭州本地大佬，如愿以偿地拿到了杭州钱江新城南星单元E02、03地块（下称“南星地块”），20650元/平方米的楼面地价创下杭州地价新纪录。

根据土地出让公告，南星地块东至储备地块，南至富春路，西至候潮路，北至钱江新城南星单元E-12地块、E-13地块、规划三号支路，出让面积约3.81万平方米，容积率2.4，起拍楼面价1万元/平方米，总价约9.16亿元。

这个位置地处杭州豪宅聚集的钱江新城，早在2007年5月，杭州本地房产大佬绿城集团就携其他两家企业以34.9亿元的总价、11759元/平方米的楼面价取得蓝色钱江地块，目前，蓝色钱江楼盘售价高达3万元以上，市场预计，南星地块的楼面价或达1.5万元左右。

上述地块被杭州本地各个房地产商极度看好，为了便于坐镇指挥，今年来少有露面的绿城集团董事长宋卫平还率队亲临竞拍现场，而包括绿城集团、滨江房产在内，前来参与竞拍的房产商除了浙江商博之外，全是在杭州房地产市场游走多年的大佬，数量达到了13家之多。

这场拍卖从第二轮开始就进入白热化阶段，滨江房产的一次直接加价为5亿元，瞬间把楼面价拉升到16389元/平方米，随后浙江商博开始出手，一轮一轮地加价与滨江房产角逐。

观望了几轮后，宋卫平开始出手，南星地块的楼面价迅速被拉升到18685元/平方米，在经过短暂的犹豫后，滨江房产退出竞争，浙江商博与绿城集团继续飙价，竞价23轮后，南星地块楼面价达20628元/平方米，这时宋卫平突然带着绿城团队离席。至此，第24轮最后的报价成了定局，南星地块最终以楼面价20650元/平方米被浙江商博摘得，现场嘘声一片。

浙江商博是杭州房地产市场的一匹黑马，资料显示，浙江商博由义乌小商品城全资拥有，义乌小商品城成立于1994年3月，其本身又隶属于上市公司浙江中国小商品城集团股份有限公司（600415.SH）。小商品城的实际控制人为义乌市国资委，其持有义乌小商品城90%的股权。国资背景的开发商又一次做了“地王”。

杭州土地市场上的“地王”频出已经让房地产商见怪不怪——就在南星地块拍卖的前一天，余杭区大华西溪风情边的两宗地块同样被一家名为国恒地产的外地黑马，以26亿多元的高价竞得。这两块地平均溢价超165%，两地平均楼面价达8888元/平方米，余杭新“地王”由此产生，这样的价格同样让无数业内人士咋舌。

“地王”频现背后，一线乃至二线城市的楼价正在飞速上涨。根据公开数据，今年6月份，北京的成交均价达到13000元/平方米，直逼2007年9月的峰值；上海成交均价为11108元/平方米，创下2007年来最高水平；广州、深圳也比2008年12月有20%的增长；而杭州，尽管没有确切的统计数据显示整体地价的增长幅度，但就单个楼盘来看，杭州不少楼盘的价格已经比2007年最高价格至少上涨10%以上。

国土资源部24日公布的一项调查报告显示，全国620个房地产开发项目的土地成本占比，其中地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数地价占房价比例在15%~30%之间。

颇具讽刺意味的是，就在这份试图澄清“房价上涨地价不是元凶”的报告发布的同一天，成都2009年新“地王”诞生——央企中国保利集团旗下保利地产，以成都今年土地拍卖最高单价1860万元/亩，拿下领事馆地块，购地总价逾12亿元；而此前一天，沪杭两地均产生了新“地王”——上海的新“地王”楼面地价高达14499元/平方米，溢价逾200%；而杭州“地王”则轻松突破2万元大关。

“对于房地产公司来说，生存之本显然在于土地。”浙江中环置业副总经理李思同表示，在楼市回暖之后，出于对未来的良好预期，开发商激烈争夺土地的情景也比较正常，尤其是外来的开发商，由于急切想进入这个市场，拿起地来就会不计成本，但随着银行收紧贷款，“这样的疯狂举动不会持续太久”。

一位业内人士认为，从2008年下半年至今，杭州房地产市场低迷，土地流拍事件频发，直接影响了地方财政收入，而现在土地价格的飙升，地方政府也从中受益。有些地方的国有企业也纷纷参与拿地，将银行的信贷资金转化为地方财政资金，直接助推了楼市的火爆。