在建工程转让有哪些法律风险

　　资产转让模式中，主要应考虑房地产项目本身可能存在的下列风险：

　　1、土地使用权是否存在瑕疵

　　假如土地使用权已经设定担保、或存在租赁权、地役权等权利，应当注意相关风险并在交易中予以适当处理。因为根据《中华人民共和国物权法》(下称“《物权法》”)第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

　　土地使用权人为多人共有，但未得到规定的共有人同意时，该土地使用权转让存在法律瑕疵。《物权法》第一百零五条和九十七条规定，处分土地使用权的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

　　土地使用权被收回的法律风险，按照《房地产管理法》第二十六条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。其他土地使用权相关风险，还包括土地使用权是否存在被采取查封保全措施等司法限制情形等。

　　2、已存在合同的处理

　　有些在建工程已进入实质性施工建设阶段，必然受出让方与施工单位、设计单位、监理、勘测单位等签订的各类合同的约束。资产转让即意味着合同主体的变更，应当注意已签订的各类合同是否可继续履行，是否存在一方不愿继续履行合同等风险和后果。

　　3、相关手续的办理风险、所需时间的不确定性

　　在资产转让中，应对在建工程项目进行充分尽职调查，在资产转让合同中对上述问题的处理方式、费用负担等事项作出详尽约定。

　　比较而言，股权转让模式中的风险更为复杂难辨，除了资产转让中同意涉及的项目本身存在的风险外，还可能存在项目公司重大债权债务等股权转让模式下特有的其他风险。

　　1、股权瑕疵的风险

　　如项目公司设立及经营中存在出资不实、抽逃资金等情形，或出让方已经将出让股权设定质押，都将造成待转让的股权存在瑕疵。若受让方在转让过程中未发现上述问题，将可能承担相应风险。

　　2、项目公司的债务风险

　　股权转让后，受让方必须以其出资额对项目公司债权债务承担责任。当项目公司存在受让方原先不知晓的债务时(包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等)，即使转让合同中明确约定受让方对目标企业被收购前形成的债务不承担责任，但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担债务责任后，再向项目公司原股东进行追偿。

　　3、项目公司经营合法性风险

　　由于股权转让方式并未变更项目公司主体，如项目公司在股权转让之前存在各类违法违规行为(例如：偷税漏税、无证施工等)，并在完成转让后被查处的，将造成对项目公司的不利，也即是对受让方享有的股东权益的贬损。

　　综上所述，在建工程转让采用何种方式不是表面上的模式的选择，而应立足于具体项目，在充分调查及谈判协商的基础上，综合考虑各种因素作出最适当的选择。此外，在作出选择之后，还应在相关协议文件中针对各种具体问题分别采取措施，作出详尽约定和安排。如此，才能选择相对而言程序简便、成本低、风险小的模式进行操作，安全有效地完成在建工程的转让。