建筑工程转让条件有哪些

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》(下称“《房地产管理法》”)第三十八条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　根据上述规定，并结合该条款关于禁止转让情形的规定，通过资产转让方式转让在建工程项目，需要满足以下条件：

　　1、土地出让金全部交付

　　按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上，某些地方政府经常采取一些变通做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

　　2、已投资开发条件

　　《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。

　　3、不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让，则上述限制性条件将均不适用。换言之，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定，项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去，二不受上述各项要求的限制。有人认为这种做法或有规避法律之嫌。对此，笔者认为，股权转让是由项目公司股东与受让方之间进行，其依据的是《公司法》中对股东有权在合法前提下转让其股权的相关规定，股权转让后土地使用权权利主体并未发生变更，不涉及上述《房地产管理法》中物权层面对土地使用权流转的限制。因此，在建工程开发投资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转让的方式进行操作。

　　根据上述比较可见，股权转让模式较之资产转让，条件更为宽松。