楼市陷入浓厚的观望氛围 中小户型再度主导市场

年中盘点
4·15调控新政成为上半年楼市分水岭
在4·15出台的楼市新政调控下，佛山楼市由惯性延续2009年良好态势迅速转入低迷，投资客暂时撤离，楼市陷入浓厚的观望氛围，买卖双方的博弈直接 导致第二季度成交量大幅萎缩；"五一"过后，中小户型供应大幅增加，并占据市场交易主导地位。
新政成楼市分水岭
今年4月起，从中央到地方，房地产调控的重拳相继落下，从涉及面和频率来看，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。佛山楼市被迅速波及，不少业内人士分析 指出，4月中旬出台的新政已经成为上半年楼市的分水岭。
禅城某楼盘的售楼小姐小李告诉记者，今年初，她所在的楼盘开始蓄客，并在3月推向市场，"卖得很不错，虽然户型比较大，仍有不少客户上门；4月中旬， 政策不断出来后，客户的上门量开始减少，甚至一些原本已经谈好的客户也没有回音了。"3月末4月初的时候，她平均每个星期接待的客户超过10批，能卖出两 三套房子，新政出台后，她一个月都很难卖出一套房子，"上门的客户也是看看就走。"
佛山世联地产半年统计数据显示，今年上半年，佛山全市总成交面积为298.51万平方米，其中1月-6月份的成交面积分别为64.37万平方米、 28.46万平方米、61.44万平方米、64.18万平方米、44.14万平方米、35.92万平方米。"从统计数据我们就可以看出，1月份延续了 2009年的良好势头，成交数据比较理想；2月份是传统的春节假期，又加上天气的原因，成交面积环比下滑五成多情有可原；3月、4月份回复到1月份的水 平；但到了5月、6月份，随着新政的不断消化，对楼市的调控作用开始显现，楼市成交量急剧萎缩，可谓直接腰斩了。"佛山世联地产市场部陈信宇分析指出。
佛山世联地产市场部陈信宇同时指出，虽然5月、6月份的成交面积大幅度萎缩，但成交均价还是呈现出较大幅度增长的情况。"今年上半年佛山区域的成交均 价为7930元/㎡，环比提升25.74%，同比提升46.18%。"
观望氛围日益浓厚
新政出台后，很多市民寄以厚望，等待楼盘降价，市场观望情绪越来越浓厚。南海的老潘原计划今年"五一"为儿子购置婚房，但听了朋友的建议，决定等等再 出手，"儿子和准儿媳也支持我的想法，宁可先在老房子结婚，也不急于买房。"
佛山经纬房产市场部首席分析师李华宇指出，新政出台后，佛山楼市受影响迅速且较大。除了成交面积同比萎缩近半之外，新政对市场观望氛围的形成也功不可 没。"随着新政的深化，投资投机客暂时集体撤离佛山楼市，直接导致了市场观望氛围不断堆积。"他分析指出，成交量也反映出，今年上半年，佛山房产市场中投 资投机的比例是比较高的，"起码比往年都高。投资客的撤离很容易在市场上形成一种误导作用：投资客都撤离了，很多市民会认为不是入市的好时机，却忽略了新 政针对的就是投资投机行为。"
与市民持币观望相对应的是，开发商也陷入集体观望中。虽然今年"五一"期间不少项目集中推货，价格坚挺，基本上是一种高开低卖的策略，乐观探市碰了一 鼻子灰后，不少开发商仍然不改初衷。很多开发商在接受采访时表示，对佛山的楼市很有信心，"佛山的楼市很健康，我们的价格是综合了各个层面的因素而做出 的，比较合理，就算会选择一些以价格为主导的促销手段，但调整幅度也不会很大。"
中小户型为成交主导
不少业内观察人士指出，2010年上半年普通住宅成交中，90㎡左右的中小户型成交比例增幅明显。"从成交产品的总价来看，2010年上半年禅桂区域 有约62%的产品总价在100万元以下，其中50万元以下的大多为公寓产品，占比约为21%，可见禅桂区域的公寓市场走势相对良好；50万元至100万元 的产品多为中小户型的住宅，占比约为42%。
以禅城区为例，上半年以成交公寓产品为主，占比35.51%，主要集中在九鼎国际城和慧港国际。而受价格高企和新政影响，低总价的90平方米以下的中 小户型再度主导市场，上半年共成交789套，占25.84%，主要集中在中海文华熙岸、怡翠宏璟、恒福新城等。而中大户型成交占比则较去年同期有所下滑， 仍然集中在亚艺板块。
"首付和利率的提高使得投机投资客驻足观望或撤场，市场上的需求以刚性需求为主。在市场不好的时期，开发商通过更多的优惠措施刺激购房者的需求，虽然 效果不是非常明显，但是对维持成交氛围还是起到了很好的作用。"业内人士骆先生指出。
此外，从2010年上半年项目销售排名可以看出，大盘、优质资源盘也是出货重点，这些项目基本上是去年出货较理想的项目，因此在二期产品上市后，通过 良好口碑传播、客户以老带新、品牌开发商的影响、产品的改良等因素，二期也取得不错的效果；其次从户均面积来看，户均面积为91平方米，大多属于中小户 型，对于有的项目来说，面积赠送较多，但价格分摊下来也还可以接受，因此受到客户的青睐。"以桂城区为例，上半年成交的大户型主要集中在保利花园、创鸿水 韵尚都、中海万锦东苑。"后市猜想
推货加速出货收缩货量
佛山合富辉煌李锷分析指出，下半年，首先由于新增供应大增，开发商在出货策略上第一是抢节点，在时间的拿捏上会比较注重，"除非国家调控有更严厉的政 策出台，否则今年的成交量高峰会出现在9月、10月份"。其次在推货量方面，现在不少开发商已经看到市场容量相对有所萎缩，因此收缩推货量基本上是各项目 的共识。
定价适当保守注意对比
李锷分析，很多开发商担心调控有可能加重，因此在定价策略上会适当调整预期，密切关注竞争对手的动态，不排除在开售前密集调整报价口径，定价方面适当 地保守。"但是由于有2008年的教训，相信这次会更有条理、有把握地进行价格调整。"
此外，从7月份新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期以及片区价格，而新盘定价与市场预期的差距在一定程度上可以反映后市价格走势，同时 新盘定价较低对于老盘形成冲击，老盘价格调整压力较大；而对于下半年全新大盘的首期单位来说，楼市前景的不明朗，开发商或许采取"低开高走"，甚至低于成 本价卖楼。如果价格有吸引力，成交量自然会上升，后期产品价格自然会有所走高。也有业内人士认为，下半年随着第三、四季度的大量新品推出，不排除一些项目 有价格下调、成交量加大的现象。"尤其新盘推出的时候，没有前期价格的压力，可以以一个比较有竞争力的价格入市，会对在售产品有一定的压力。"

促销集中进行力度加大
佛山世联地产机构认为，中央对楼市调控的目标非常明确，决心非常大，因此调控周期也会更为长久。"基于此，我们认为，\'量先价后\'、\'量支撑价\'、\' 价助涨助跌\'的原则会在今后一段时间内分阶段体现，全面促销将是市场下一步的主调。"
李锷认为，楼市调控政策的执行力度在第四季度会有所加强，而出货压力，尤其是上市企业必须通过销售规模向股东交待，在第四季度会集中进行产品促销。
经纬房产李华宇则表示，从7月初开发商的动作来看，活动有所增多，开发商通过举行一些营销活动积聚人气，提高项目知名度，为后市做好铺垫；同时从目前 部分项目来看，由于价格促销或活动带动，来访量有所回升，预计在8月底很多新盘将加大营销推广力度，为国庆前后的营销节点做铺垫；而由于9月后新增供应集 中放量，上市的楼盘非常多，竞争也较激烈，因此预计开发商对新盘定价也会低于市场预期，促销也有所增加。
2010年1 月-6 月成交数据(佛山世联地产提供)
1月 2月 3月 4月 5月 6月 半年
成交面积(万平方米)64.37 28.46 61.44 64.18 44.14 35.92 298.51
成交金额(万平方米)510775.95 217121.3 497356.8 512028.04 340760.8 289142 2367185
成交均价(元/㎡) 7935 7629 8095 7978 7720 8051 7930
面积环比 -23.35% -55.79% 115.88% 4.46% -31.22% -18.63% -36.88%
面积同比 -2.16% -42.83% -27.88% -38.18% -51.03% -64.43% -39.78%
均价环比 23.51% -3.86% 6.11% -1.45% -3.23% 4.28% 25.74%
均价同比 48.71% 46.91% 55.91% 46.51% 41.79% 39.91% 46.18%