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买房还是租房

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:24:15


正文:
买房还是租房


买房好还是租房好,这几乎是个“古老”的话题,随着近年来房价的持续上涨,似乎已经很少有人提了。但是,随着现在房价有可能转入平稳期甚至面临下调风险,随着银行加息和房贷利率的提高,这个问题又变成了非常现实的问题。

权威机构中国国际金融有限公司(即证券业赫赫有名的中金公司)研究部最近组织人员走访了全国近20个城市,实地采集了各类楼盘的商业信息,包括价格、按揭贷款和租赁数据等。研究者构建了两个购房/租房成本指标,即购房资金成本/租金成本比率和月供/月租金比率,并与香港特区1997年前同类指标进行对比。

调查研究结果表明,样本中近一半城市的购房资金成本大于租房成本,其中地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的1.3—1.5倍;3/4的城市月供大于房租,其中长江三角洲的主要城市月供为租金的1.5倍—2倍;杭州购房资金成本和月供分别为租房的1.5倍和2倍,与香港1997年相当接近。简单地推断,这些购房/租房成本比率大于1的城市,买房已经不如租房来得合算了。更为重要的是,从近年来房价和租金的变化判断,我国购房/租房成本比率在不断上升,如果这种势头继续下去,最终将导致房价回落,而且,购房资金成本/租金比率越高,将来房价下跌的幅度越大。

另一个有说服力的事例是,香港御峰理财有限公司董事总经理陈茂峰,这个身价与经历均令人称羡的成功人士,他的信条是,坚决不置业只租房。他认为,租屋始终比供屋省钱,又可保持较灵活的现金流量,因此他一直都没有置业,至今仍是租房住。香港一直以来的房租收益率都在按揭利率之下,平均相差2%左右,若资金能做其他投资,只要收益率高于楼价升幅2%,则投资房产就不再具吸引力。

很多人在这方面有认识误区:第一,多数人以为楼价长线必升,其实房地产价格与其他资产一样具有周期性,而楼价长期回报不一定较其他金融资产高;香港过去 30年来楼价平均每年升10%,而恒生指数每年连股息是升16%。第二,买楼自住与买楼投资是两回事。前者涉及不少心理因素,有自己的房子可以为人们提供安全感、成就感、归属感,因此不少人买房最先考虑的是“买不买得起”,而不是“合不合算”,但如果买房成为一种投资,那就涉及精确的成本计算。

假定有A先生和B先生,一个准备买房,一个准备租房,假设他们的收入水平相当,而现在手头都有35万元存款,假定20年内物价稳定、利息稳定、其他生活成本一致、双方收入稳定。A先生用20万作首付,贷款50万元20年按揭,购得价值70万元房产(假定面积为100平方米)一套。按照新房贷利率5.51% (此为下限),共约34.1万利息,月供约3500元。加上契税、装修及家电等15万元,这样前期投入共计35万元。

B先生租房,租的是与A先生一样的房型,假设月租金为3500元。B先生的35万存在银行,5年期整存整取的利率是3.6%(按现利率),得到利息后继续转存,20年后得到利息(扣利息税后)25万,共得到约60万元。

A先生在第十年时用新存的10万元进行重新装修和置换新家具。B先生在第十年时同样存了10万元,由于装修是房东的事,他把10万又存银行,10年后得到本息13万元。

这样A先生在第20年时还清了所有贷款,拿到房产证,产权还剩50年。B先生在第20年时至少拥有60+13=73万元,一次付清买了套73万元的房子,产权70年。

显然B先生在保证生活质量的前提下,在20年后拥有了一套市值更高、使用年限更多的房子。当然,对B先生来说有一个最大的风险是,20年后房价是否涨得很离谱;但对A先生来说,我们同样没有考虑加息因素、有可能失业或收入下降的因素以及家中突发变故急需用钱等因素。比如,这20年中面临银行加息周期的话, A先生要多付少则几万元多则几十万的利息;而若加息,B先生的存款又会多出不少利息。又比如,在二十年间A先生若失业了,负担不了这么重的月供,房子就被银行低价拍卖了,白供了这么多年;而B先生如果失业了,负担不了这么贵的房租,可以改租小房子住。还有,如果这期间家里急需用钱,比如说父母生病了,A先生一筹莫展,如果把房子卖了会损失惨重,转按揭也很难在短时间内变现;而B先生在银行有大量存款,取出来用很方便。另外,如果B先生将这笔钱用于其他投资,也有可能获得更多的收入。

因此,在利率攀升的情况下贷款买房风险极大,还不如租房住更灵活甚至更合算一些。当然,这里还涉及一个观念的问题,许多人认为没有一套属于自己的房子心里不踏实,不过现在先租房过渡一下,待以后房价下跌、收入提高才买房子,如何?

房价都涨成这样了,你可能是真的要考虑一下是买房划算还是租房划算了。

这里有一个计算器,依次填入每月房租、房价、首付、贷款利息和每年地产税(我们应该是0吧),它就能帮你算出到底要多长时间,买房才会比租房划算。

比如上图,如果租房每月花4000,房款是一百万,首付20%,贷款利息5.2%,那么需要七年的时间,买房才能比租房划算。
房产有可能增值,房租也有可能涨价,这个计算器也有考虑。缺省情况房产年增值2%,房租年增长4%。但是,如果按照北京现在的情况,房产年增值大概是10%,房租好像没涨过,那么,看下面:

只需要一年,买房就比租房划算了。夸张吧。
当然,买房还是租房,有很多变化的因素,这个计算器只能起一个参考作用,划算不划算,还是要你自己说了算。

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