农村房屋买卖合同效力

　　摘要：本文主要讲的是农村房屋买卖合同效力等内容及相关免费的法律咨询。最有效的方法还是应以法律的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属和产权流转作出明确规定。

　　案例一 原告徐某与被告李某签订了房屋买卖协议，李某将其所有的房屋四间及院落、土地转让给了徐某，李某房屋所使用的是集体所有的土地，房款50000元。合同签订后，徐某交付了房款，李某出卖房屋是为在其原有房屋前重新建房，此后李某的建房手续批不下来，李某不愿出卖房屋办理过户手续。徐某遂诉至法院要求履行房屋买卖合同。

　　案例二 曹某与魏某签订了房屋买卖合同，魏某将其所有的二层楼房以35万元的价格转让给曹某，曹某交付30万元房款后，双方办理了房产过户手续，得知魏某房屋所使用的是集体所有的土地，魏某没有土地使用权证，曹某也不能取得土地使用权证，但该房屋已过户，如再过户到魏某名下还要支付7000余元的过户费用。曹某遂要求与魏某解除房屋买卖合同。

　　随着市场经济的发展，农村居民将其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售。购买者中有的是本村村民，有的是外村村民，还有的是城镇非农业户口居民。于是，类似本案的农村房屋买卖纠纷也越来越多。但是，由于我国尚无明确的法律规定来规范。

在审理这类农村房屋买卖纠纷案件时,通常认为我国法律规定宅基地属集体所有,农民对宅基地只有使用权,没有所有权,宅基地不能流转;因为房屋是宅基地的地上附着物,农村房屋买卖没有经过集体审批同意,违反了法律规定,故认定为无效合同。以上两案例出卖的房屋均在城镇的范围内，但土地性质还是集体用地。案例一是经法院调解双方协商解决，李某将房款退还徐某，并赔偿徐某10000元损失，购房合同不再履行，原告撤回诉讼。案例二没有诉至法院，双方解除了买卖合同，又重新过户，双方各损失了7000余元的过户费用。

　　涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件比较杂乱，因此，在司法实践中对这一法律问题理解各异，各地各级法院在审理类似案件中，判决结果也是千差万别,但大部分是以无效合同对待。

笔者认为，一方面，从法律保护所有权的基本精神来看， 限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权最核心的权能是处分权，限制农民对其房屋的处分，本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着我国市场经济的不断发展，很多农民开始走出村庄，到外面的世界开创事业，于是农村出现越来越多的空闲房屋，如果一味加以限制，这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值，对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，当事人意思自治，如果简单限制农村房屋买卖，也与合同自由的基本精神相悖。

另一方面，农民对房屋所有权的行使，又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定，宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利，不得随意转让他人，特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。本意是因为我国人多地少,国家对建设用地是严格控制的,因此规定每户农户只能拥有一处宅基地，因房屋属地上附着物,按法律规定地随房走,办理房屋产权过户登记的同时也须办理土地权属过户登记,我国农村宅基地属于村集体所有,集体审批同意买卖双方对宅基地使用权的变更登记是出卖农村房屋所有权转移的前置条件。也就是说,得不到批准则房屋产权也不能转移。国务院刚刚发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》也重申：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中，有观点认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员，实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民，但对城镇居民在农村购房是予以禁止的。

　　目前，各地正在进行新农村建设，有一些城镇居民以农民的名义取得宅基地进行建房，再进行出售获利，也有的农民房屋建好后想予以出售，对以农民名义建房牟利的应予以制止，但对于农民售房的，如果一味的禁止，并不能充分保护农民的权益，农民对自己的财产就不能充分的享有处分权，也是与物权法的宗旨相悖的。为了妥善解决农村房屋买卖合同的效力问题，避免因对法律理解上的分歧导致同案不同判现象的发生，最有效的方法还是应以法律的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属和产权流转作出明确规定。但目前《物权法》对农民之间房屋买卖还是没有放开，目的是为了防止农民失去安身立命的场所。但法律是支双刃剑，既有对农民利益的保护，亦有对农民利益的损害。

在不远的将来，随着经济的发展和人口流动性的增加，对农民之间的房屋买卖合同，不论是本集体经济组织内的，还是本集体经济组织以外村民购房合同只要是符合合同法及不违反国家强制性规定的，认定有效是有利于农民利益的保护的。

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