怎样实现商业地产的“均好性”

一个商业地产项目启动后，常常会出现在同一个楼层的不同的区域或者是不同楼层之间“人气”冷热不均的现象，从而造成各个行市之间的经营状况好坏不均。严重时会使得整个项目因此而出现有场无市，导致项目开发失败的严重后果。造成这种局面的原因有很多种，但是其中有一个原因就是没有很好得解决商业布局上的“均好性”问题。

商业地产的“均好性”主要是指各商业业态之间、不同品牌产品之间、以及内部商业地产布局等方面的平衡性以及协调性。“均好性”处理得好，可以达到各行市、品类之间的相互带动和相互促进的目的。以此提升项目整体均衡健康发展。根据以往运作商业地产项目的经验，要解决好“均好性”问题，主要应从以下几个方面着手：

1、根据定位要求，做好硬件规划，设计出合理的内部动线，这是确保项目“均好性”的基础。在进行硬件的规划时，我们应当根据项目周边交通状况、规模的大小以及业态要求，充分考虑消费者的购物习惯，通过天井、景观、自动扶梯、观光电梯等的合理配置与组合，设计出合理的动线。使得消费者可以很方便和从容得到达每一个区域，避免出现规划不合理产生过多的“死角”和死面的情况，甚至严重者把整个卖场设计得像个“迷宫”，不要说购物，进去一次很难转出来，很大程度上影响了消费者再次光临的热情。因此，在设计内部动线时，我们一定要站在消费者的角度考虑问题，将动线按照“主次清晰、横平竖直、方便快捷、布局均衡”的原则进行合理地安排和设计。

2、在招商组市时进行合理的业态组合。受不同业态的消费特点的不同所决定，有些业态很容易吸引人气，而有些业态并不能产生带动人气的效果。这就要求我们在进行业态定位和业态搭配时，应当根据各自的消费特点进行合理的安排，将容易吸引人气的业态进行均衡的布局，使之可以形成对整个项目的带动作用。避免出现人为因素所造成的冷热不均的状况。

3、在招商组市时对不同品牌的商品以及同类商品的规模进行合理的安排。品牌产品无论从规模上，还是从形象上以及消费者的认知度上都可以产生良好的带动作用，容易形成人气。因此在品牌店的安排上也应尽可能得做到布局的均衡性。其次是对于不同的产品的数量也应当根据竞争的需要或者是消费量的大小进行合理的安排，过多或过少都会对项目的“均好性”产生影响。

对不同品牌商品或同一类商品的数量的安排，就是不同的主力店与次主力店以及一般商业之间的一个比例配比的过程，这个比例搭配，在考虑总体最高回报的前提下，要实现三者之间的均衡性。

4、几个具体的操作技巧：

1）在硬件设计过程中，如果出现了一些“死角”、“死面”的情况无法避免时，一定要通过清晰地导购系统或灯箱广告系列形成鲜明的引导作用，进行一定的弥补。

2）断头路”可以通过在墙面上安装镜子或广告导购牌的方式进行处理。

3）对于硬件规划中出现的比较偏僻的角落，在后期的招商组市过程中应当通过进行特色商品或特色店的形式予以弥补，从而达到吸引人气的效果。即能否通过后期招商组市过程中的合理安排达到对硬件规划不合理的一些地方进行完善，这是对招商团队专业水平和能力的最好检验。