支招：新政下购房如何省息

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存款入贷款账户获额外收益

记者在采访中发现，目前光大银行推出一种存贷通理财计划，可以帮供楼的市民省一小部分利息。市民在光大银行办理了住房按揭贷款后，可以到银行柜台申请开通该业务。并且随时可以将手头多余的钱存到自己的房贷还款账户中，获得除活期存款利息以外的理财收益，以抵消房贷的部分利息。而存在个人还款账户中的钱，跟活期存款一样，业主随时可以自由提取。该项业务最高的存款综合收益可以达到2.14%。

如黄小姐2009年申请购房贷款40万元，当时已经享受了基准利率（5.94%）打7折的最优惠利率，她的房贷期限是20年，采用等额本金的逐月递减还款方式。供楼一年后，她目前的月供约3000元。由于10月20日央行加息，明年1月1日后，她的贷款利率就将由4.158%上调到4.298%，月供也将增加约40元。黄小姐每月的税后收入约7000元，每月除了交纳3000元的房贷以及预算1500元作为生活费外，还可将剩下的2500元存入贷款账户中，她每月能获得最高约54元的收益，并且随着存款的增加，收益还会增加。这样就可以用来抵消加息增加的月供了。

提醒：在上述案例中，存款收益是以银行提供的最高比例来计算，并不是固定的收益。目前人民币的活期存款利率只有0.36%，相比之下与活期存款一样灵活的“存贷通”还是比较划算。

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提前还贷减少月供和利息

加息后市民的房贷利率在明年1月份将会重新调整，一些精打细算的普通“房奴”犹豫要不要在年底前提前还贷。王先生今年5月份购房时，由于属于第二套房，因此他即使利用了公积金和商业贷款组合贷款的方式，商业贷款部分也要按基准利率计算贷款利息。他目前的贷款是 50万元的公积金贷款（利率3.87%）+30万元的商业贷款（利率5.94%），月供为5134元。加息后，月供从明年1月份起要增加83元，达到 5217元。因此他打算年底就凑够一笔10万元的款项，在满足银行还款半年后才能提前还贷的条件后，去提前还减10万元的商业贷款。还款后，他月供可以减少725元/月，20年的总利息将减少7万多元。

提醒：首先，还贷者要先看看自己处于还贷的什么阶段。不论央行在短期内会不会再加息，处于还贷后期的还贷者最好不要选择提前还贷。举个例子，以20 年期的贷款为例，如果借款人已经还了5年以上，这还款中大部分为利息，再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。反过来说，如果还贷者是处于还贷的初期，尤其是选择等额本金还款的借款人，还款利息支出通常集中在还款初期。那么就可以尝试选择提前还贷，因为这样会相对比较划算。其次，还贷者还要看自己是否有利率优惠。不少首套房贷享受7折优惠利率的客户，加息后房贷利率由4.158%上调至4.298%，上调幅度仅为0.14个百分点。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房，利率为基准利率的1.1倍，其利率上调幅度则更大，反而得不偿失。另外，如果是公积金贷款的客户，也没必要提早还贷，因为这已经是最低的贷款利息了。

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用“闲钱”抵贷款本金缩短还款年限

王先生目前准备贷款100万元购买一套二手房，还款期为20年。在选择银行申请按揭贷款时，他觉得渣打银行的“活利贷”产品适合自己，可以为自己的房贷省息。“活利贷”与普通房贷产品的区别在于，房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵消，从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。最吸引王先生的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，他可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金是日日累计，贷款利息也是按日结算。

以王先生贷款金额100万元、期限20年为例，贷款利率以目前加息后的基准利率打8.5折5.129％计算，在该行申请普通房屋贷款月还款（等额本息还款方式）为6721元，贷款总利息达到约60万元。而若选取“活利贷”，王先生20年总利息约37万元，相比普通房屋贷款节省将近23万元；在每月月供不变的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，王先生若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近3年，17年就能还清所有贷款。

提醒：市民在申请了银行的“活利贷”房贷后，节省的利息并不能直接体现在每月的月供上，也就是说，银行要求市民每月按照一般商业贷款的月供数额供款，除非市民申请提前还款，否则不会体现在每月月供款的节省上，只能等贷款期限快到期时，体现在减少市民原有的贷款期限上。