专家支招巧解四类房贷热点问题

申请房贷利率7折优惠追踪报道

1、自从本报上期\"投资周刊\"(见2009年1月12日B01版《四问房贷利率7折优惠》)对银行房贷优惠进行报道后,许多读者来信来电进行咨询。基于读者近期所关心的问题,本报记者对房贷利率7折优惠的情况作了进一步的调查采访。

采访中,记者总结出了大部分贷款购房者可能遇到的如下四个问题,并就此给出了专业人士的建议,希望能给读者以借鉴。

存量贷款余额低:申请失败有望扭转

工商银行已决定从2月1日起对符合条件的个人存量房贷7折优惠利率进行自动调整,其中,没有贷款金额上的限制。工行出台这一措施,对其他银行有重要的示范效应。

\"银行因为我的贷款余额只剩下20万元,所以拒绝了我的7折优惠申请!\"在向本报记者报料时,邓女士气愤地说。2005年,她在某国有大银行贷款30万元购买了一套商品房,还了3年多,加上部分提前还贷,还剩下20万元的房贷。听说今年银行开始执行新贷款优惠政策了,她兴冲冲跑去银行咨询,但却被告知,像她这种贷款余额低的贷款者无法获得最优惠贷款利率。

黄先生是另一位因为房贷余额低而无法获得优惠利率的购房者,他在一家银行有3套贷款房产,而且都是2002年前后购买的,利率统一是8.5折,现在都只剩下10多万元余额了。银行房贷新政策执行以后,他前往咨询,结果发现阻挠其获得优惠房贷利率的不是多套贷款房产,而是贷款余额太低。\"贷款余额少不正说明我的房贷风险比较低吗?为什么反而不给我优惠呢?\"黄先生想不通银行的政策为什么对其另眼相看。

在记者的采访过程中,银行业人士如此回应:银行因为贷款余额低拒绝对存量房贷客户提供最优惠房贷,主要是出于银行利益的考虑,这部分房贷余额较少,其他银行不是很感兴趣,银行流失客户的风险小,因此银行不情愿主动降利率挽留客户。但是对于这类客户来说,也有多种方法可以选择,如果资金允许,不妨提前还贷,要不然,也可以选择转按揭,因为也有一些银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7折优惠利率。以上述而拥有多笔小额房贷的黄先生为例,他可以考虑提高一套房产的贷款余额,而还清其他三套房产的房贷余额,以获得7折房贷利率,当然其中的手续就很复杂了。

根据最新的消息,工商银行已决定从2月1日起对符合条件的个人存量房贷7折优惠利率进行自动调整,其中,没有贷款金额上的限制。分析人士称,工行出台这一措施,对其他银行有重要的示范效应。

2、有不良还款记录:需考虑接受银行附带条件

不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。针对银行的附带条件,购房者可考虑跟客户经理沟通,看是否有变通可能性,或者可观望等待政策门槛进一步降低。

\"办理手续时,银行工作人员给了我六七张表格,说是都要填。那些表格中很多都是对工作性质及收入等个人家庭状况的调查,也包括一些在该行是否办理相关业务的调查。其中一张表格是选择一些银行的附加业务,如开通短信提醒业务、办理信用卡等。\"李先生对此百思不得其解。他告诉记者,他已经有好几张信用卡了,没有再办的必要。但是既然银行有此要求,他也只好填了。\"总不能因小失大,毕竟利率7折能节省几万元的房贷利息支出,大不了办卡后马上去销卡,不办点相关业务,总怕被银行\'砍\'掉,保险一点为好。\"当记者再细问,发现他目前无法顺利地从银行获得自动转换的最优惠7折贷款,其原因主要是有逾期还款的记录,继而银行对他提出了诸多的附加条件。李先生在2004年贷款购买了一套商品房,贷款总额70万元,房贷利率为基准利率的8.5折,一直以来,他都准时还款。但是2008年3月份,他出差去了外地,当他回到广州时,已经过了约定的还款期限,尽管他还是在当月归还了房贷款项,但不良记录已经出现了。今年1月3日他去银行咨询存量房贷政策,被银行告知,他有一次逾期还款记录,按照银行的规定,他这种情况不能享受自动转最优惠7折利率的政策,必须去银行填表申请,在申请过程中,个人要提供在该银行的30万元理财产品的证明,另外,还要签约承诺3年内不会提前还款。

从多数的银行的要求来看,不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定,有一次逾期还款记录,存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率,而有些银行条件稍微宽松,可以接受两到三次逾期还款记录。针对这类有逾期还款记录的客户申请7折房贷,银行不但要求客户购买理财产品,还要承诺三年内不提前还款,有的银行还要求客户办银行卡等等。针对银行的这类条件,贷款购房者可以考虑跟银行客户经理进行沟通,看是否有其他变通的可能性,否则还可以转按揭到其他银行。另外,银行为避免存量房贷转走,也很可能会略为放松。此外,还有银行业人士建议,类似这样的客户可以观望一下,从目前的情况来看,银行对于存量房贷客户的政策还在变化中,门槛很可能进一步降低。

3、前期未获8.5折利率优惠:可考虑同名转按揭

这类购房者可以考虑转按揭,一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务,转按揭的成本也不高,手续也不复杂。

在接受记者采访时,罗先生表示,他听说某国有银行广州芳村支行,400户申请房贷优惠,成功的只有2户!\"我的申请也被拒了。\"他诉苦说,因为他此前没有获得银行的8.5折房贷利率优惠,于是银行没有批准他的申请。

随后记者与该银行芳村支行联系,该支行表示,由于不少申请尚处于审核中,\"400户申请只有2户成功\"的说法并不准确。据了解,随着新的房贷政策执行,很多以往享受8.5折利率购房的贷款者获得了7折最优惠利率,而此前没有享受8.5折优惠,以及由于购买二套住房而接受1.1倍基准利率房贷的贷款者,\"最近会比较头痛\"。

黎先生在2007年10月买了第二套住房,由于当时\"9·27\"政策刚出台,他这一套房的贷款利率就是在基准利率基础上上浮10%,年利率超过8%。顶着超高房价,超高利率过了一年多,黎先生现在看到国家开始执行新的房贷政策,立刻跑去咨询,希望他的房贷利率能降下来。但却被告知,像他这种利率上浮的前期贷款购房者显然是第二套贷款购房,不能获得7折房贷利率,黎先生的心情很失落。

据银行业内人士介绍,现在银行对于存量房贷客户获得7折最优惠利率都有基本要求,就是必须前期获得了8.5折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因,因为8.5折是之前最优惠的房贷利率,而且目前银行不可能对所有存量房贷重新审查。但后期被执行上浮利率的贷款购房者显然是贷款购买第二套商品房的,所以银行拒绝给予7折最优惠利率情有可原。

对于这部分客户来说,要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务,转按揭的成本也不高,手续也不复杂。主要的程序是:首先,客户需要提供姓名身份证,产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息,由代办的中介做预审,看其是否能符合银行要求的条件,预审通过后就由客户与银行签约,接下来新的贷款银行将审批该合同,银行审批通过这个转按揭贷款合同后,银行和客户就去交易中心办抵押,然后新贷款行放款到客户账户上,新贷款行的工作人员陪同客户去原贷款银行还款,最后原贷款行拿到还款后,注销抵押。转按揭也就顺利完成。在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用,约为贷款总额的0.4%,但是由于银行积极争取存量房贷,这笔费用一般都可以免去,最后转按揭客户只需支付房地产交易中心要求的80元手续费。

4、婚前各自购房:婚后均可享受优惠利率

婚前男女双方各自买房的,目前在部分大银行只要符合条件,可以自动在年初转为7折最优惠利率；另一些银行对于这类客户申请7折利率也没有什么门槛。

朱小姐2005年在广州珠江新城购买了一套商品房,商业房贷50万元,房贷利率为基准利率的8.5折,到2009年年初,徐小姐还剩40多万元房贷未归还。另外,去年她和男友结婚了,男友名下也有一套婚前购买的商品房,贷款40万元,也是8.5折利率。随着房贷新政策的执行,朱小姐想知道两套房能否一起享受到最优惠的7折利率?或者,这两套房是否会使银行将其作为家庭非首套房处理?

对此,银行表示,现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策,前期享受8.5折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录,且房贷余额多于30万元,有些银行可以自动在年初将其转变为7折最优惠利率；另一些银行对于这类客户申请7折利率也没有什么门槛,像朱小姐这样的情况,在大部分银行是可以享受到7折最优惠利率政策的。由于银行对于存量房贷的政策有越来越宽松的趋势,现在即使前期购房者有两套存量房贷,只要原来是8.5折利率,且没有不良还款记录,也能获得7折最优惠房贷利率。

根据这一案例的延伸解释,分析人士称,房贷利率按照客户情况调整是2007年以后的事情,在此之前,无论贷款购买多少套房子,银行都可以向客户提供基准利率8.5折的房贷,因此,享受这一政策贷款购房者不仅仅包括首套房购房者,还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者,于是8.5折贷款购房者大多数搭了首套购房者的便车。