购房做足细节避免大纠纷

　代签补充协议 维权成本增大

【情景回放】 2007年年中，房价快速上涨。蔡先生和家人到某楼盘看房。由于尚未开盘，销售员表示，可以先交“诚意金”，等到选房时再过来签一个开发商认定的“确认单”，就算订下了这套房子，随后再签订正式的合同。

　等到开盘选房时，蔡先生正好在外地出差。他担心抢不到好房源，销售员也希望促成成交，于是销售员建议，由其模仿蔡先生的笔迹签订“确认书”，留住房子。当时蔡先生非常感谢销售员帮忙。

　在随后的合同签订、首付款交纳的过程中，双方合作都很愉快。有一天，他又接到销售员的电话，说合同中有一个小的特价房补充协议上缺一个签名，要尽快签上。蔡先生就简单问了一下内容，销售员表示这个名是签漏了的，条款他都看过，如果蔡先生不介意，她帮着写上就可以了，不用太麻烦跑一趟。蔡先生同意了。

　【后果】 2008年，蔡先生因资金的原因希望退房，并愿意向开发商交纳违约金。但是开发商给他出示的补充协议显示，如果不履行合同，需要支付10%的违约金，这比一般的合同中2%-3%的违约金高出许多。

　对于补充协议上的签名，蔡先生说不是自己签的，应视为无效。不过开发商表示，签字样式很接近，他们无法看出是不是业主本人签的，蔡先生所指的销售员已经离职，无法对证。蔡先生的维权成本增大了。

　【预防】 无论是在涨价还是降价的时候，买房人有一个比较容易犯的错误，就是签合同比较随意。不少人认为很多条款都是固定的，自己也没有办法修改，就没有必要认真看了，一些条款也不一定看得懂，买上房子就行了。如果过于信任销售员，让其在一些重要文件上代签名，就会埋下产生纠纷的隐患。切记，无论签订哪些合同，都要亲自确认后才签名。

　关键词2：退款期限

　未约定退款期限 协商难

　【情景回放】 李小姐去年签订购房合同后，却一直没有提供办理贷款的相关材料，因而房贷一直没有办下来。后来，李小姐提出退房。开发商表示，退房可以，但要先等一等。

　李小姐后来查了一下合同，才发现合同中尽管有不办按揭可以退房的条款，但是并没有约定退房的期限，尤其是退款的期限。

　【后果】 合同中没有约定退房期限及退款期限这一条，李小姐不得不三天两头去找开发商协商，目前仍未办妥。

　【预防】 北京市卓智律师事务所袁前岭(袁前岭博客,袁前岭新闻,袁前岭说吧)主任律师表示，尽管不配合贷款手续有可能降低退房压力，但是他希望购房人要有契约精神，尊重法律，不提倡采取这样的形式退房。

　但若没有约定退房及退款期限，无论是房价上涨或是下调，一旦有纠纷，这一条款都是不利于买房人的。

　房价下调时，开发商可能会拖延退还首付款的时间。一位知情人士表示，最长可以拖延两年才给退款。而房价上涨时，开发商因手持办理贷款的主动权，对部分房子进行“合法”的一房多买，谁的价格高就优先给谁办贷款，低价者“出局”。

　购房者要力争在合同中签订补充条款，约定退房退款期限。

　此外，一些外资银行的放款条件和内资银行不一样，因此，对于已购房且及时提交材料申办贷款，但开发商办不下来的，购房人可以提出自己去办。

　关键词3：内部关系

　忽悠“内部关系” 承诺难兑现

　【情景回放】 2007年下半年，某开发商内部人士向吕先生透露，有位业主想卖房，只要下家能够补偿一定的差价，可以以低于当时市场价不少的价格卖出。由于该业主想低调处理，转手的手续都由该内部人士代为转交。吕先生和这位内部人士有过一段时间的简单交往。该内部人士表示，自己是公司的管理层，如果房屋有问题，他可以保证帮助他退掉。

　当时，吕先生看到房价一直在涨，便怀着感激的心态买了这套房子，并把数万元的补偿金交给这位内部人士。

　【后果】 去年以来房价波动，由于有着此前的承诺，吕先生找到这位内部人士要求退房。该人士起初表示尽量协调，但几个月之后，这位人士突然告知吕先生，他已经离职了，不能帮上什么忙。当时帮助退房的承诺是代表个人的，不是代表公司。

　更重要的是，其合同中有一个延期不配合办理贷款、以及延期不收房的惩罚性条款，每日的违约金几百元，等到他知道不能退房时，违约金已经积累到数万元了，目前进退两难。

　而他去公司财务了解情况时得知，原业主并没有所谓的补差价要求，款项去向不明，而那位内部人士也也没有留下任何收据。

　【预防】 在房价上涨和房价下跌时，很多人都热衷于“内部关系”来办事。但近期房产公司人事调整比较频繁，如果分不清楚其行为是代表公司，还是代表个人，一些纠纷就很难处理了。还是要多方确认所谓“内部消息”，以公司的最终确认为准。