如何缴纳房屋买卖税费?

　　如何缴纳房屋买卖税费?

　　本文介绍了在房屋买卖过程当中会涉及的所有税费，买卖双方各自需要缴纳的税费，普通住宅税费标准，相关税费政策以及个人所得税等各方面房屋买卖税费知识。

　　一、交易双方应缴纳税费种类

　　买方：

　　1、契税：1.5%×总房价(普通住宅)非普通住宅3%×总房价

　　2、交易手续费：2.5元×建筑面积

　　3、合同印花税：0.05%×总房价

　　4、中介费：1%×总房价

　　5、权证印花税：5元

　　6、登记费：80元

　　7、配图费：25元

　　若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。

　　若要公证：买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%

　　卖方：

　　A、普通住宅

　　1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%×房屋总价

　　2、交易手续费：2.5元×建筑面积

　　3、合同印花税：0.05%×总房价

　　4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×1%

　　5、中介费1%×房屋总价

　　二、普通住宅标准

　　依据国税发[2005]89号、川办发[2005]22号、达市地税发[2005]169号规定，普通住宅应同时满足下列三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(自2005年6月1日起执行)。

　　三、相关税收政策

　　(一)营业税

　　政策依据：《营业税暂行条例》及其实施细则、财税[2003]16号、川地税发[2003]11号、国税发[2005]172号、国税发[2006]74号。

　　纳税人：转让位于境内的不动产的单位和个人

　　税率：5%

　　计税价格及税收减免：

　　1、从购买方取得的全部价款和价外费用。

　　2、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额;单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额;以单宗计算。

　　3、2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，经地方税务部门审核后免征营业税; 个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税;个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买方式取得的住房对外销售按以上规定执行，购房时间和购房价格按受让前的购房时间和价格确定。非普通住宅、生产经营用房无特殊税收优惠政策。

　　4、价格明显低于市场价格且无正当理由，由税务机关参照市场价格核定。

　　(二)城建税

　　政策依据：《城市维护建设税暂行条例》及其实施细则

　　纳税人：营业税纳税人

　　税率： 7%(市区)、5%(县城、建制镇、工矿区)、1%(其它地区)

　　计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额

　　(三)土地增值税

　　政策依据：《土地增值税暂行条例》及其实施细则、川地税函发[1996]272号

　　纳税人：转让不动产产权取得收入的单位和个人

　　税率：30%-60%，2%(对预售收入预征，普通住宅减半)

　　计税 依据及税收减免：

　　1、销售不动产取得的增值额或预售收入。

　　2 、隐瞒、虚报成交价格，提供扣除项目不实，成交价格低于房地产评估价格的，按房地产评估价格计算增值额。

　　3、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。(财税字[1999]210号)

　　4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税(自行转让的比照执行)。

　　(四)印花税

　　政策依据：《印花税暂行条例》及其实施细则

　　纳税人：合同签字双方、产权证持有人

　　税率：万分之五及每件5元

　　计税价格：

　　1、产权转让书据所载金额(土地使用权转让不征转让环节印花税)。

　　2、房屋产权证、土地使用证每件5元。

　　(五)个人所得税

　　政策依据：《个人所得税法》及其实施细则

　　纳税人：转让房地产并取得收入的个人

　　税率：20%、2%(核定征收)

　　计税价格及税收减免：

　　1、每次转让财产取得的收入额减除财产原值(含买入时交纳的税费)和转让环节相关税费后的余额(每次指一件财产的所有权一次转让)。

　　2、价格明显低于市场价格且无正当理由，由税务机关参照市场价格核定。

　　3、纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证且不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征收个人所得税，按2%的征收率核定征收个人所得税。

　　4、个人转让自用达5年以上、且是唯一家庭生活用房取得的所得免征收个人所得税。

　　(六)契税

　　政策依据：《契税暂行条例》及其实施细则、国税函[2004]1036号、国税函[1999]391号

　　纳税人：承受土地、房屋权属的单位和个人

　　税率：4%

　　计税价格及税收减免：

　　1、土地、房屋权属转移按成交价格。

　　2、成交价格明显低于市场价格且无正当理由，由税务机关参照市场价格核定。

　　3、土地、房屋交换按差价征收。

　　4、法定继承不征契税。

　　5、夫妻共有房产离婚分割时不征契税。

　　6、个人购买自用普通住宅减半征收(仅限一套)。

　　7、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减征或者免征。

　　8、对于赠与房产，无论是普通住宅还是非普通住宅，对受赠人都要全额征收契税。

　　9、纳税人办税程序

　　(1)如购新房，凭购房合同和发票到市政府政务中心地税窗口纳税。纳税人交清全部应纳税收后，由地税窗口人员填写《房屋交易税收确认表，凭此表和税票到房管局办理房产证。

　　(2)如购二手房，先到房管局办理交易手续，办完后，凭房管部门的《房地产交易申请审批书》(有评估价格)直接交税;如评估价格明显偏低，由税务机关按照达州市城区二手房交易最低计税价格征税;如牵涉减免营业税、个人所得税，契税，要填减(免)税申报表，并到通川区地税局征管股办理减(免)税手续。纳税人交清全部应纳税款或办毕减(免)手续后，由地税窗口人员填写《房屋产权完税确认表》，纳税人凭此表和税票到房管局办理房产证。

　　(七)教育费附加

　　政策依据：(86)国发50号、国务院令448号(2005年)

　　缴纳人：营业税纳税人

　　征收率：3%

　　计费依据：纳税人实际缴纳的营业税税额