“买首层送花园，买顶房送天台”的广告可信吗?

咨询热线内容
我姓曾，于2006年年底买下位于市郊的一套三居室。当初买房的时候，开发商正在举行优惠活动以回报广大购房者，承诺凡买二期房首层者送花园，买顶层者送天台。正是出于他们的承诺，我最终买下了这套顶层的房子。年初领到钥匙后，我对房屋进行了装修，并将天台装饰一新，然后高高兴兴地乔迁新居。此外，我还特意购买了花草和藤椅放在天台上。当然，为了防止被偷盗，上班的时候就将天台锁上。
令我没想到的是，没过多久，我们这幢楼的几位业主便找到我，告诉我天台是整幢楼所有住户共有，我无权独自占有，要我将锁着的门打开。我听完简直是一头雾水，开发商不是说买顶层送天台的吗?怎么又出现这种事情呢?
请问：天台到底归谁所有?

律师专线解答
在许多售楼广告中都可以见到您所叙述的这类“买首层送花园，买顶层送天台”的广告词。然而这样的广告词有许多却是不能实现的，属于“虚拟的权利”，购房者对此应有清醒的认识。在此，我们遗憾地告诉您：您不享有天台的所有权，天台应归整幢楼所有住户共同使用。
每一位购房人在购买房屋后，其购买的是一定面积的土地使用权，其中既包括您所专有的房屋的面积，也包括一部分天台、花园、楼梯、地下室等附属设施。对于这些附属设施，全体购房人共同享有使用权。根据《合同法》第132条的规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”而开发商将这些全体购房者共同使用的权利“赠送”给所谓“首层”和“顶层”的住户，很显然是对其他共有人权益的侵犯，开发商无权处分上述部分，所以这一“赠送”行为是无效的。另外，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条对共同共有作出的规定，您不能独自占有共同财产。开发商作出的美好承诺只是诱饵，并不具有法律效力，所以您的权益是得不到法律的承认和保护的。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对天台和花园等房屋附属设施的所有权和使用权到底归谁这一问题认识不清。

律师提醒与注意事项
需要提醒广大购房者一定要对开发商所作的承诺细加考虑，不要被其花言巧语所迷惑，而一时冲动签订合同，最终使得自己权益受损。
对于开发商的这一“赠与”行为，如果已写进了房屋买卖合同，则当事人可以据此要求开发商承担违约责任；如果在房屋买卖合同中没有涉及到，那您只能先做收集证据的前期工作，随后再进行维权。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条