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土地出让金是否并入物业税的问题

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-06 15:38:50

  首先要弄清楚“物业税”征税范畴,所谓“物业税”是基于个人财产上而增收的,就目前我国的现状来看,土地的所有权是国家的,国家最多出让70年的使用权,所以实购房者并不是该房屋的完全拥有者,而只是拥有该土地上房屋70年的使用权,也就是说购房者是花钱购买了70年的使用权,更有学者认为是把未来70年的租金一次性付清。如果开征物业税那么必然和目前我国征收的土地转让金有所冲突。

  就笔者调查和掌握的部分省市房地产收费情况看,盛极一时的“房地产收费过多过滥”的问题是否普遍存在,值得商榷。就目前收费的种类、内容、性质和额度分析,符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看,除普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外,没有专家、学者提出别的房地产收费中适合费改税的收费项目,呼声颇高的城建费改税改革,焦点集中在了土地出让金上。

  赞同土地出让金改为物业税的理由,无外乎三点:一是能够降低开发商的开发成本,进而降低房价。二是土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目,性质基本相同,可以合并。三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税,可以避免政府寅吃卯粮。

  对以上观点,笔者均有不同看法。首先,土地出让金并入物业税后,未必能够降低房价,这一点在本文第四部分已作表述。其次,土地出让金与物业税在现象上近似,但本质上有着根本性的不同,即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税,国家的身份是政权组织者,凭借的是政治权利,具有强制性、无偿性和固定性的特点,属于分配范畴;收取土地出让金,国家的身份是国有土地所有者,凭借的是对土地的所有权,是市场行为,属于交换范畴。再次,如何合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴,从根本上讲,完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后,是否存在寅吃卯粮问题暂且不论,如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理,合理安排支出年度及额度,似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。

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