房屋登记办法释义　第三十三条

　　第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人身份证明;

　　(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;

　　(四)证明房屋所有权发生转移的材料;

　　(五)其他必要材料。

　　前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　【要旨】申请房屋所有权转移登记时应提交的文件

　　【释义】申请房屋所有权转移登记，除了应提供登记申请书和申请人身份证明外，还应当提交申请登记的文件包括房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等。这里对其中部分材料加以叙述。

　　1.房屋所有权证书或者房地产权证书。

　　《城市房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产中，包括了“未依法登记领取权属证书的”，第三十九条也规定了“以出让方式取得土地使用权的，·…转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。因此，房屋所有权证书是非常重要的、必需的文件。已实行房地合一登记的则为房地产权证书。

　　2.证明房屋所有权发生转移的材料。是指房屋所有权发生转移的具体原因证明文件。

　　(一)买卖合同：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同包括商品房预销售合同、二手房买卖合同(如果房屋是通过拍卖来转让，以拍卖确认书替代房屋买卖合同)。

　　(二)互换合同：房屋买卖是房屋和货币的交换，房屋互换是房屋和房屋进行的交换。互换合同也称互易合同。

　　(三)赠与合同：在实际工作中，赠与行为一般要办理赠与公证。公证机构办理赠与公证有三种形式：1.对赠与人的赠与书进行证明;2.对受赠人的受赠书进行证明;3.对赠与合同进行证明。第1,2种形式是赠与人或受赠人的单方行为，在办理转移登记申请时必须同时提供。而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同，是可以直接作为证明房屋所有权发生转移的材料。

　　(四)受遗赠证明：按1991年8月，司法部和建设部司公通字[1991]117号文发出的《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持“遗嘱公证书”和“接受遗赠公证”办理。赠与和遗赠有一定类似之处，都是房屋所有权人无偿地将自己的房产转让给他人的行为。但两者的区别也很明显：赠与应当是赠与人与受赠人双方意思表示一致，即赠与人愿意将自有的房产无偿地给予受赠人，受赠人表示愿意接受该项赠与。赠与的合同一经成立随即可以履行，受赠人以合同方式取得房屋所有权;而遗赠则是遗赠人单方的法律行为，不需受遗赠人的同意即可成立，遗赠虽是由遗赠人生前做出，但是应当在遗赠人死亡后方能实施。

　　(五)继承证明：分为法定继承和遗嘱继承。法定继承：公证机关出具的“继承权公证书”;遗嘱继承：“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”。

　　(六)分割、合并协议：当事人对房屋进行分割或合并的协议。

　　(七)人民法院生效的法律文书：判决书、裁定书、调解书，有时还会附带协助执行通知书。人民法院的协助执行通知书与上述文件有所区别，是因为当事人不自觉履行生效法律文书所确定的义务，人民法院要求相关的单位协助执行已经发生法律效力的判决、裁决或调解书所确定的事项。

　　(八)仲裁委员会生效的法律文书：裁决书、调解书。仲裁委员会做出的法律文书与人民法院生效的法律文书有所区别。一是仲裁实行“一裁终局”的制度，各仲裁委员会之间没有隶属关系，所以不存在上诉问题。裁决书自做出之日起就发生法律效力。如果当事人自行履行仲裁裁决书的裁决或调解书的约定，当事人提供的仲裁机构的裁决书、调解书都可以作为权属登记的证明文件。(在《物权法》公布实施以前，当事人一方不履行的，另一方当事人可以按照有关规定，向人民法院申请执行，由人民法院出具司法文书，要求登记机关协助执行)。二是当事人在收到仲裁裁决书之日起六个月内，能提出证据证明原裁决有《仲裁法》第五十八条规定的情形的，仲裁委员会所在地中级人民法院可以撤销裁决。此外，人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，也应当裁定撤销。这种情况虽然较为少见，但是仍应注意，避免将已被人民法院撤销的裁决作为生效的法律文书。

　　(九)其他证明房屋所有权发生转移的材料，如拆迁安置协议、包含房屋所有权发生转移内容的离婚协议、以房抵债协议等。

　　3.其他必要材料。

　　一般而言，其他必要材料是针对特定登记类型和个案收取的资料，除法律法规另有规定，并非要求所有的登记都收取此类材料。这些要件可能包括：(一)转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件。(二)交纳契税的凭证：《契税暂行条例》第十一条第二款规定：“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”(三)测绘图件：房屋分割、合并的测绘图件。(四)各种佐证的证明文件，如遗失声明、其他按规定要求申请人补充的材料。如委托书、公证书。

　　4.需要注意的是，商品房销售发票不是商品房转移登记的必要收件。

　　从1987年部署全国范围内的房产总登记以来，建设部从未规定凭销售发票办理商品房转移登记。各地的规定一般也没有凭销售发票办理办理商品房转移登记的规定。但绝大多数城市在办理商品房的转移登记时，由于大多是由买房一方申请登记，因而要求申请人提供商品房销售发票，这是为了证明房款已经完全交付。避免出现买房人尚未交款，而登记机构已为之办理了权属转移登记。发票是履行合同的证明，但物权登记应当将其原因行为和物权行为分开，登记机构不应当去审查双方间的民事行为。(办法))已规定，这一类权属登记应当由双方共同申请，即开发商如果不协同买房一方向登记机构提出转移登记申请，登记机构无法受理。因此，没有必要再由当事人提供商品房销售发票(凭销售发票办理转移登记仍然不能避免登记的风险，在以往的工作实践中，已出现过买房人用虚开的商品房销售发票办理转移登记、并随之抵押的事例)。