业主委员会的运作程序极待规范

正文：业主委员会的运作程序极待规范

　　《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

　　《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“ 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量（如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等）而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。

　　业主委员会作为作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。但是由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。虽然一些地方性法规如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但是从全国范围看，如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。目前业主碰到什么问题，往往不是想到找业主委员会，而是通过物业管理公司来解决。但如果业主需要解决的问题就是出自物业管理公司呢？业主又该找谁呢？

　　《条例》也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。另一方面，《条例》规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强……的业主担任。”在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。并且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益！

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