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禁止“群租”,关键看执法

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:15:30

2006年12月1日,针对“群租”问题,上海市房屋土地资源管理局颁布了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称“规定”),以约束愈演愈烈的“群租”行为。据笔者了解,这是中国第一个专门约束“群租”行为的地方规定。该规定的主要内容有以下几点:1、出租的最小单位有界定,“群租”在违禁之列。根据这一规定,居住房屋应以原规划设计的房间为最小单位,不分门进入的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租,一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人,出租给家庭的,家庭人均面积不得低于5平方米。针对普遍存在的搭建若干小间,按间或按床位出(转)租的,或违规从事社会旅馆经营的,亦被明令禁止。同时规定,住宅小区内,居住房屋出(转)租给单位用于员工及家属住宅的,应当符合本规定最低居住面积的规定,也要遵守出租给一个家庭或自然人的规定。

  2、租赁合同备案要审核,中介机构代理出租应校验。根据2004年《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定,居住房屋租赁合同订立生效后,由租赁当事人持有效身份证件、房地产权利证明和租赁合同等有关材料,到社区事务受理中心办理相关手续,包括纳税申报、租赁合同登记备案等。刚出台的“规定”第四条强调:社区事务受理中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时,要严格进行审核,发现有违反本规定行为的,不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明,不得办理居住登记。这实际上是加强了合同备案的审核。

  按照2004年《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定,“群租”行为是中介机构代理出租的禁止之列,因为当时就规定人均租赁建筑面积不得低于6平方米,并规定违反这一规定的中介机构不得代理出租。在本次出台的“规定”中,增加了中介机构的“校验”义务,在第五条明确要求:房地产经纪机构在接受委托业务时,应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验,严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理;并且明确,如有违反本规定操作的,由区(县)房地局暂停其网上操作资格,责令改正。

  3、“群租”拒不改正要查处,齐抓共管纠正“群租”。从执法角度讲,规定的内容是具有溯及力的。根据“规定”第七条,只要发现违反本规定的,应当立即劝阻制止,劝阻制止无效的,及时报告相关管理部门进行处理。第八条明确规定了“相互协作,齐抓共管”的长效机制。明确区(县)房地产主管部门应当积极会同街道办事处,加强居住房屋租赁管理,组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会,加强政策宣传和日常巡查。要求区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下,积极会同人口、工商等部门,开展联合整治活动,严格查处违反本规定的房屋租赁行为。

  4、“群租”可进公约,业主自治管理显威风。“规定”在加强行政管理和行政执法的同时,也要求小区业主委员会应当加强业主自律管理。业主委员会可以召开业主大会,修改业主公约,将本规定的有关内容写进去。对于违反“规定”出租房屋并严重妨碍相邻房屋业主正常居住的,业主委员会可书面责成房屋出租人立即终止租赁行为。

  “规定”的颁布,对于几近空白的立法是一个很好的补充,对有关部门加强租赁管理,规范“群租”行为的进步意义是不可否认的,但根据这一规定的内容与“群租”现象的实际来看,这一规定尚有下列不足:1、“运动式”的联合执法有悖于长效机制。从“规定”第八条看,房地主管部门应当在区(县)政府的统一部署下,会同有关部门开展联合整治活动。这可以看出政府立法的通病,即执法主体不明确,到头来还是没人管。

  笔者认为,治理“群租”无须联合执法,而需要的是责权明确的执法机关。比如说对于“群租”问题,就明确由房地局来执法,执法不力的,追究有关负责人员的法律责任。而联合执法往往是“一阵风”,过去以后谁也不管。如果建立长效机制,就应当明确某些政府管理部门的责任,工作不力的,实行责任追究制度,而不是动辄联合执法。

  2、业主自治管理难以落到实处。本“规定”规定了业主委员会可以召开业主大会,修改业主公约,将禁止“群租”的内容写进公约,公约通过后,对于业主不履行的,由业委会进行制止。

  笔者认为这一规定实际上没有可行性。一是公约是否能经过2/3以上有表决权的业主同意是一个问题,第二是即便能写进业主公约,业主能自觉履行吗?让业委会去制止等于纸上谈兵。因为从目前的实际情况看,业委会不可能由于个别业主违反公约禁止“群租”的规定,就通过法律诉讼方式与业主对簿公堂。举一简单例子,业主公约无一例外地规定业主有应按时缴纳物业管理费的义务,但目前还没有由于业主不缴物业费,业委会去诉讼业主或协助物业公司诉讼欠费业主的案例。

  3、加强登记备案管理,现实意义不大。建设部《城市房屋租赁管理办法》和上海市《上海市房屋租赁条例》均规定,房屋租赁应报有关部门登记备案。在上海,社区事务受理中心为租赁合同登记备案单位。但据笔者了解,租赁合同登记备案制度根本没有很好的执行。笔者曾有上海两年租房经历,房子也租借过几次,但从来没有登记备案过,更何况对于“群租”的房子,房东、房客明知是违法行为,更不可能去登记备案了。社区事务受理中心又怎样去审查呢?从另外一个角度讲,即便租赁合同备案,房东、房客也不会将“群租”的合同交出来,他们肯定是签定“黑白”合同,交白的,留黑的。到头来靠登记备案方式来管理“群租”是一场空。

  4、惩罚性的规定少,内容难落到实处。现“规定”除了对违规从事社会旅馆经营责令改正而不改正的,按《上海市旅馆业治安管理实施细则》进行查处外,其他几乎没有对违反“规定”,进行“群租”业主的惩罚性规定。违法“群租”的成本就是整改。用法律的术语讲,就是恢复原状。这实际上使得这一“规定”没有任何的威慑力,因为即使违反了它,也只不过是改正而已!而“群租”的利润比一般正常出租的利润高出一倍甚至几倍,房东何乐而不为呢?所以笔者认为,在加强行政管理和行政执法的同时,要通过增加违法责任人的成本,使得这一“规定”产生其应有的威慑力。

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