未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？

案情简介

　　原告周华彬在北京市海淀区华光路拥有1犯平方米的商品房一套，其后又继承了其父位于北京市海淀区玲珑路23号的3间房屋，因原告有房屋居住，导致其继承的3间房屋暂时闲置。

　　2005年8月12日，原告周华彬将这3间闲置的房屋出租给被告王晓华居住，双方在房屋租赁合同中约定，被告王晓华每月10日向原告支付租金1500元，但双方在合同中没有约定房屋的租赁期限。

　　2005年12月28日，原告周华彬因母亲生病住院，花去了医药费3万元，其中向自己好友何鹏雄借了2万元。2006年1月12日，原告周华彬妻子生病住院，其又向何鹏雄借款3万元，共欠何鹏雄5万元。

　　2006年7月21日，原告周华彬觉得借款较多，不还钱心理负担太重，又鉴于家庭没有其他收入，遂与妻子商量，如果何鹏雄愿意，就把已经对外出租的3间房屋以10万元的价格出售给何鹏雄，原告的妻子表示同意。随后，原告周华彬找到何鹏雄协商，愿意将自己继承的3间房屋作价10万元出售给何鹏雄，扣除其向何鹏雄的借款，何鹏雄向原告支付5万元房款即可。何鹏雄恰巧有买房的意向，遂表示同意，于是双方签订了房屋买卖合同，何鹏雄将5万元的房价款交给原告周华彬（扣除原告周华彬所借5万元），付款后的第二天，双方到房管部门办理了房屋过户登记手续。

　　房屋过户手续办完后，原告周华彬通知被告王晓华，告诉其事情的来龙去脉，并要求被告王晓华腾退所租住的房屋。但原告要求被告腾房的要求遭到拒绝。

　　原告周华彬认为，本人对出租的房屋享有所有权，有权处分出租的房屋。因本人与被告签订的房屋租赁合同没有约定租赁期限，根据法律的规定，本人有权随时解除房屋租赁合同。更何况，本人已将房屋出售给第三人何鹏雄，并已办理房屋过户手续，其之间签订的房屋买卖合同符合法律的规定，理应受到法律的保护。故被告王晓华拒绝腾房的行为已侵犯自己的合法权益，被告王晓华有义务及时搬出租住的房屋。

　　后经三方多次协商未果，原告周华彬向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告王晓华及时搬出承租的房屋，并承担本案的诉讼费用。

　　被告王晓华认为，本人与原告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且合同的内容符合法律的强制性规定，理应受到法律的保护。在房屋承租期间，原告在未经本人同意、亦未通知本人的情况下，将本人承租的房屋擅自出售给第三人何鹏雄，原告擅自出售房屋的行为已经侵犯本人对承租房屋的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，原告没有履行上述法律规定的义务，亦剥夺了本人对承租房屋的优先购买权，故原告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效，而且本人也愿意花10万元购买此房屋。综上所述，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　第三人何鹏雄认为，本人与原告签订的房屋买卖合同系双方之间真实的意思表示，合同的内容也是符合法律强制性规定的，而且双方签订房屋买卖合同后即到房地产管理部门办理了房屋过户手续，其与原告履行了所有的购房手续，现在本案系争房屋的所有权应为本人所有，被告拒绝腾房的行为已经侵犯本人对房屋拥有的所有权。故请求法院判决被告及时腾出房屋，维护本人的合法权益不受侵害。

　　法院判决

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，原告周华彬和被告王晓华之间的房屋租赁关系系双方自愿建立，其租赁关系合乎法律之规定，应当受到法律的保护。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，原告周华彬在出售出租房屋时，未履行上述法律法规、司法解释所规定的提前3个月通知的义务，在未经承租人放弃优先购买权的情况下，擅自将出租房屋出售给第三人何鹏雄，显属不当。尽管原告周华彬和何鹏雄经协商达成协议，签订房屋买卖合同并到房地产管理部门办理了房屋过户手续，但是，原告与第三人之间的买卖行为，侵犯了被告王晓华作为承租人的优先购买权，故该房屋买卖合同无效。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《中华人民共和国民法通则》第58条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第189条之规定，判决如下：

　　一、原告周华彬和第三人何鹏雄签订的房屋买卖合同无效；

　　二、驳回原告的诉讼请求。

　　争议焦点

　　1．在本案中，原告周华彬和被告王晓华的租赁关系是否受到法律的保护？

　　2．在本案中，原告周华彬出卖房屋的行为是否侵犯了被告王晓华依法享有的优先购买权？

　　律师点评

　　一、在本案中，原告周华彬和被告王晓华的租赁关系符合法律的规定，应当受到法律的保护。

　　所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。可见，房屋租赁合同是一种双方的法律行为。租赁合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但其所有权受到承租人用益物权的一定限制。在合同有效期间，出租人行使所有权，不得侵犯承租人的承租权以及相关权利。

　　在本案中，原告周华彬和被告王晓华的租赁关系是双方自愿建立的。当时，原告周华彬因住房较多，自愿出租，被告王晓华因住房紧张，需要租房，这样双方出现了租赁关系，虽然双方在房屋租赁合同中未对房屋的租赁期限作出明确的约定，但此对房屋租赁合同的效力不产生任何影响，故原、被告建立的正当租赁关系合乎法律规定，理应受到法律的保护。

　　二、本案中，原告周华彬出卖房屋的行为侵犯了被告王晓华依法享有的优先购买权，属于无效的民事行为，在同等的条件下，原告周华彬应当将其房屋出售给被告王晓华。

　　优先购买权制度，是民法中的一项固有制度。所谓优先购买权，是民事主体在民事活动中享有的重要民事权利，它是一种优先权，是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。它不仅包括承租人优先购买权，还包括共有人优先购买权、合伙人优先购买权、公有的住房出售时原住户的优先购买权、职工购买公有住房五年后出卖时的原产权单位的优先购买权等优先购买权关系。承租人优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，对于财产所有人即出租人在出卖其出租物时，在同等条件下，其所享有的优先购买的权利。承租人优先购买权涉及三方主体：出卖房屋的所有人即出租人，优先购买权人即承租人，其他购买人即第三人。

　　根据我国相关法律规定，我们来探讨本案例所涉及的两个问题：

　　1．承租人优先购买权的法律特征

　　（1）承租人优先购买权是由法律直接规定而产生的民事权利。民事主体是否享有及在什么条件下享有优先购买权，均由法律直接规定，而不得由当事人约定。如前述《城市私有房屋管理条例》第11条之规定。通常情况下，承租人的优先购买权不得由当事人约定，只有合法的民事主体才享有优先购买权。

　　（2）承租人优先购买权是承租人依法对出卖房屋的所有权人即出租人享有的一种请求权。出租房屋的所有人出卖出租房屋时，应提前通知优先购买权人即承租人，承租人在同等条件下，可以主张优先购买权。如果其优先购买权受到侵犯，承租人可以请求法院以宣告房屋买卖无效的方式来维护其优先购买权。

　　（3）承租人优先购买权是专属于承租人的民事权利。如前所述，承租人的优先购买权是由法律直接规定而产生的民事权利，因而，通常情况下该优先购买权不能通过转让、继承等方式转移给他人。

　　（4）承租人优先购买权是一种附条件的形成权。由于承租人行使优先购买权后，依法排除了出租人把房屋出卖给他人的可能，而且在双方之间形成的买卖权利义务关系，承租人还须以“同等条件”为前提，因此，承租人优先购买权是一种附条件的形成权。

　　2．承租人优先购买权的适用条件

　　承租人优先购买权只有同时符合下列条件才能适用：

　　（1）在行使优先购买权时，承租人和出租人之间必须存在合法、有效的房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方法律行为，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但其所有权受到承租人用益物权的一定限制。承租人行使其优先购买权之所以要求其与出租人之间存在合法、有效的房屋租赁合同，这是因为承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予特定购买人即承租人的一种先买的利益，是对出卖人即出租人的一种合法限制或约束。如果承租人在主张优先购买权时，与出卖人之间不存在房屋租赁关系，或该房屋租赁关系违法或超过租赁期丧失效力，即使他们之间过去存在着合法、有效的租赁关系，承租人也不享有优先购买权。

　　（2）承租人的优先购买权必须是在出租人出售其出租房屋的同等条件下才能行使。这是承租人优先购买权行使的核心问题。承租人的优先购买权并非以优于他人购买条件而取得出租人出租房屋的优惠权。承租人优先购买权的行使既未能影响房屋买卖本身的性质和成立条件，亦不能损害出租人出卖出租房屋的合法权益。承租人只有按照等价有偿的原则履行买卖合同中同等条件的义务。

　　承租人优先购买权的行使，对同等条件之理解是一个重要的问题。同等条件最主要的因素包括买卖标的、价格条件。应当说，同等条件通常理解为优先购买权人所接受的买卖标的和价格条件与其他购买人相同或一致。就本案而言，房屋所有权人原告周华彬将出租的3间房屋出卖给何鹏雄，双方议定的价格为10万元，那么这里的买卖标的即3间房屋，价格条件即是10万元，就是所谓的“同等条件”。对承租人被告王晓华而言，只要他愿意以10万元的价格购买这3间房屋，那么，他就享有优先购买权。

　　（3）承租人优先购买权必须在一定期限内行使。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第H条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条也规定，出租人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。由此可见，在我国，承租人优先购买权的行使期限为3个月。承租人优先购买权的行使期限，应从出卖人即出租人通知承租人或承租人能够行使优先购买权时起开始期间计算，在此期间内出现特殊情况的，应当允许承租人申请，人民法院可以适当延长这一期限。

　　就本案而言，出租人决定出卖出租房屋时，应受“须提前3个月通知承租人”这一条件的限制。而房屋所有人即出租人原告周华彬在与第三人即实际购买人何鹏雄签订了房屋买卖合同并办理了过户登记手续后才将情况告知房屋承租人被告王晓华，违反了“提前3个月通知承租人”这一规定。所以，尽管出租人原告周华彬与第三人何鹏雄的房屋买卖关系已办理有关登记手续，但是，由于其房屋买卖行为侵犯了承租人被告王晓华的优先购买权，所以，按照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第118条之规定，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　在本案中，原告周华彬出卖出租房屋时，没有按照上述规定提前3个月通知被告王晓华，就私自将房屋卖掉，显然侵犯了被告王晓华依法享有的优先购买权，因此，尽管原告周华彬与何鹏雄签订了房屋买卖合同，后又到房管部门办理了有关手续，但由于不符合民事法律行为应具备的条件，因而不是生效的民事法律行为。根据我国《民法通则》第58条第1款的规定，“违反法律或者社会公共利益的”民事行为无效。该条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”因此，在本案中，原告周华彬与何鹏雄的房屋买卖行为从开始起就没有法律约束力。所以，他们签订的买卖合同是无效的，法律不予保护。被告王晓华愿以10万元的价格购买所承租的房屋，和原告周华彬与何鹏雄二人约定的价格相同，依照法律规定，被告王晓华享有优先购买权，因此原告周华彬的房屋应卖给被告王晓华。既然被告王晓华愿意购买所承租的房屋，那么，就没有义务再为何鹏雄腾房。但是，原告周华彬从何鹏雄处取得的5万元房价款，由于房屋买卖合同的无效而应返还给何鹏雄。