关于租赁权保护的立法建议

　　(一)租赁权物权化

　　我国应将房屋租赁权的相关内容从《合同法》中剥离出来，纳入《物权法》用益物权体系中，具体规定它的设立、变动、效力等内容，使房屋租赁权不仅仅由《合同法》来调整。

　　1、租赁权物权化的必要

　　从社会发展需要看，房屋租赁权应归属于用益物权。随着社会经济的发展，资源的需求量越来越大，这就导致了有限的自然资源与人类日益增加的需求之间的矛盾加剧。为解决这一矛盾，一个重要的方面就是处理好所有与利用的关系。因为对资源的所有并不一定能充分利用资源，只有充分利用资源才能使现有资源更多地满足人类需求。如何处理好二者之间关系呢?那就是在闲置的物上设定用益物权，用益物权就是为充分利用资源而设置的。用益物权对缓解资源与需求矛盾有重要意义。正是基于此，许多学者认为，在物权法，用益物权已成为物权中心，物权法的发展呈现了“所有”到“利用”的趋势。在城市化发展进程中，土地资源、房屋资源越来越稀缺，房屋租赁成为解决居民住房问题的重要途径。因此，将房屋租赁权定性为用益物权是社会发展及实现“住有所居”目标的需要，同时，将房屋租赁权定性为用益物权有利于房屋资源的优化配置，释放存量房源，在一定程度上缓解城市房屋紧张的问题。

　　2、定性为物权后的房屋租赁权保护

　　将房屋租赁权定性为物权后，不仅可以保护承租人的利益，也可以解决现实中存在的问题。

　　(1)租赁权物权化可以适应善意取得制度

　　若房屋租赁权属于物权，从占有的公信力角度来看，租赁权可以善意取得。所有权可以基于公信力和保护交易安全而取得，承租人也可以基于合理信赖承租无权处分人的租赁物。善意取得制度是物权中的制度，房屋租赁权的取得只要符合善意取得的条件就可以适用善意取得。

　　(2)租赁权物权化可以更好保护承租人利益

　　将租赁权物权化，对于承租人来说，可以在租赁权受侵害时行使物权请求权，虽然物权请求权也只能向特定人主张权利，而不是一种排他性的绝对权，但是，物权请求权不适用消灭时效，不论何时，受害人都可以向侵害人主张权利;物权的请求权的效力优先于债权请求权，这样可以更好地保护承租人的利益。当租赁权受到第三人侵害时，主张物权请求权比主张债权请求权更利于承租人。

　　(二)明确登记备案的效力

　　(1)登记备案的法律设计

　　赋予房屋租赁合同登记备案以民法上的效力，例如可以在相关民事法律中明确规定，承租人如果要享有诸如“优先购买权”、对抗抵押权的权利，必须以进行房屋租赁登记备案为前提，否则将不享有该类权利。这样可以提高当事人的登记积极性，同时随着登记率的提高和房屋租赁登记信息的公示，使房屋租赁登记制度起到保护交易安全、稳定租赁关系的目的，并可以实现承租权与其他物权的平衡和协调。

　　(2)登记备案效力的保障措施

　　为了确保登记备案效力，笔者认为需要从房屋租赁登记的范围、登记机关的设立和职能、登记信息的查询和审查等方面对现有的房屋租赁登记备案制度进行改进。如房屋登记备案由形式审查向实质审查转变，审查内容如下：一是审查合同的主体是否合格，既出租人和承租人是否具备相应的条件;二是审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋;三是审查租赁的合同内容是否齐全、完备，是否确定了租赁的期限，租赁的修缮责任等;四是审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。