《物权法》与我国物业管理的和谐发展

 

　　在已经到来的《物权法》时代，如何规范、调整物业管理行业的行为，引导我国物业管理和谐发展，是摆在我们面前的一个现实而迫切的问题。

　　《物权法》引发物业管理变革的分析研究

　　1.物业管理法规制度、管理模式的变革。

　　纵览《物权法》，与现行法规最大的区别在于有关业主物业管理相关权益的规定。《物权法》第八十一条和第八十二条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”

　　从上述规定可见，《物权法》赋予了业主充分的物业管理选择权，物业管理的服务标准、服务内容以及物业管理服务的考核，均由业主与物业管理服务实施单位根据物业的基本情况和业主需求协商确定。《物权法》集中体现了民法的“私法自治”原则，彰显了“财产即自由”的现代立法精神，倡导的是物业管理多元模式，强调的是市场的作用，适应了社会主义市场经济的发展趋势。现行的物业管理法规体系必然需要在《物权法》的框架内重新构建。

　　2.物业管理市场环境的变革。

　　从物业管理服务活动的参与看，《物权法》赋予了包括业主、专业公司和物业管理公司等在内的所有市场主体以平等的法律地位参与市场竞争的机遇，通过采用市场机制，而不是运用政府直接统一配置资源的经济制度，深刻反映了社会主义市场经济的本质要求。从物业管理服务产品供给看，《物权法》降低了物业管理准入门槛，过去物业管理企业单一供应模式被打破了，代之而起的是多元供应模式。从物业管理服务的购买方看，《物权法》明确了业主大会、业主委员会的法律地位，《物权法》第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。 此规定虽然尚未完全解决业主大会、业主委员会“有权利、无义务，只能当原告，不能当被告”，游离于各法规规制的问题，但至少从法律上结束了长期以来业主大会地位不明、民事责任不清问题，也使得业主大会这一特殊民事主体在今后的物业管理活动中权利义务界定和管理上留有适当的空间。

　　3.业主维权意识的强化与物业管理纠纷的增加。

　　第一，我国物业管理在高速发展的同时，始终伴随着误解、责难和排斥，投诉居高不下。长期以来，政府虽然调动了大量的行政资源进行协调管理，但往往事倍功半。究其原因，主要是我国物业管理是政策引领和政府培育的产物，而非市场经济自然发育的衍生体，物业管理既缺乏坚实市场需求基础条件，也缺乏渐进式成长过程，全国市场呈现的是不均衡状和超前状态。

　　第二，《物权法》固然以法律的形式总结、深化和升华了物业管理相关法规，规制了物业管理各方关系，但《物权法》不能解决我国物业管理市场发育不足和行业发展脱离社会需求的超前问题。同时，由于法律规定的原则性，《物权法》也不能完全解决旧有的矛盾和纠纷。相反，从较短的时间看，由于《物权法》引发的现行物业管理法规变革，不可避免地将引发新旧法规的冲突，从而导致更多的矛盾纠纷。

　　第三，《物权法》必将带来物业管理模式和市场环境的变革，这种变革不可避免地引发物业管理行业的震荡，形成新的业务调整和资源整合，物业管理交换各方也必然需要在法律框架重新调整各自的关系，这种关系的调整不是一蹴而就的，而是需要一个较长的过程。在这种震荡整理过程中，必然滋生新的矛盾和纠纷。

　　

《物权法》时代物业管理和谐发展的思考

　　1.物业管理行业主管部门的应对策略思考。

　　对物业管理行政主管部门而言，首先要从旧有的思维定式中转变观念，适应《物权法》的要求，充分运用市场机制这支“无形之手”，以经济手段而非行政命令干预、管理物业管理市场。如政府应鼓励和引导专业公司有序进入物业管理市场，形 成专业公司与物业管理公司合作双赢和共同发展的局面;物业管理服务价格的确定，应淡化政府指导价，引导交换双方以供求关系为基础，“按质论价”、充分协商，营造公平合理的市场环境。

　　其次，物业管理行政主管部门应对照《物权法》系统梳理和调整现有物业管理法规，凡与《物权法》相冲突的，应坚决取缔或修订，确保政府部门依法行政，物业管理 “规有所制”。如现行法规中有关住宅物业实施物业管理招投标和不同资质等级接管不同项目的有关规定，虽属行业管理的行政行为，基本出发点是保护业主合法权益，但却有违于《物权法》倡导的业主自治精神和有关物业管理选聘的具体规定。如不及时加以修订，势必在实际操作中引发法规方面的矛盾冲突。

　　2.物业管理行业的应对策略思考。

　　一是要强化自身优势，以优质的服务吸引客户，确立物业管理行业在物业管理领域的独特地位。品牌企业要以品牌为桥梁，拓展优质客户，形成忠诚客户群，进一步增强抵御风险的能力，强化自身与同行和专业公司的竞争能力，巩固和扩大现有市场份额。非品牌企业则应充分挖掘现有规模优势和技术优势，瞄准市场和客户，向业主提供优质低价的包括各专业服务在内的“集成式”、“捆绑式”服务，以规模换效益，以成本争市场，以综合能力创优势。

　　二是要以业主和市场需求为对象，充分利用物业管理行业掌握着的专业知识、信息量、受众群体、经验积累和已经形成的专业职业经理人队伍，在现有的操作基础上，加大专业分包力度，占领“制高点”，形成物业管理领域的“专业公司”。即物业管理公司还应形成自身综合服务的优势，为业主、客户切实营造有别于一般专业公司的专业化、一体化物业管理综合服务。

　　三是创新物业管理模式，再造物业管理行业核心产品。针对不同的客户群需求提供不同专业服务，如老旧住宅区应以“守望式”、“自助式”简单服务为主，高档写字楼则以“星级”服务模式，强化综合管理。在形成多层次、多形式物业管理模式的基础上，不断提高物业管理操作的技术含量，拓宽物业管理服务和经营的范围，在一个较短的时间内实现从传统管理、服务型向经营、利润型转化，从劳动密集型、资金密集型向人才、技术密集型转化。同时，从与专业公司争技术、争服务、争市场的竞争中，调整工作重心，渐次脱离物业管理具体操作，逐步走向为业主和客户提供物业管理服务的“规模采购、分散售卖、专业管理”，以再造行业核心产品，实现物业管理行业的最终转型。

　　3.业主和社会的应对策略思考。

　　对广大业主和社会各界而言，首先是要正确认识、理解物业管理。我国物业管理由于产生的背景环境和发展过程与发达地区和国家不同，曲解和误会始终伴随着物业管理发展，如物业管理的职能之一仅是协助公安机关维护公共秩序，但在实际中，很多业主包括社会各界往往要求物业管理单位承担应由公安机关承担的职责。因此，业主和社会应正确认识物业管理，理解物业管理，社会媒体也应公正、客观的报导、宣传物业管理。

　　其次是业主和物业使用人要树立正确的物业管理消费观念。物业管理具有公共品的属性，《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”个别业主的不当行为，不仅侵害了物业管理单位的合法权益，也是对其他业主合法权益的践踏。

　　再次，要认真学习《物权法》，切实把握《物权法》的立法原意，充分运用法律，理性维权。一是要正确解读法规。如按照《物权法》的规定，物业管理重大事务“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”可见，《物权法》在 “物权”规制中，创造性地引入了“人权”概念，此举虽增加了业主决策的成本和难度，但却有利于保护小业主的权益，确保社会公平与正义;二是业主维权既要合乎法律法规的实体原则，也要符合法律法规的程序要求。例如达到法定数额比例业主要求召开业主大会，业主委员会拒不执行，部分业主自行召开业主大会。这种程序上的违规会导致会议结果的无效;三是业主维权时，还要有一定的社会责任。只有权利，没有义务的行为既不符合公民道德，也是有违法律规范的。如维权时采用过激行为或不当行为，不但于事无补，还将成为社会的不稳定因素。