品房预售合同的效力应当如何认定？

　　《城市房地产管理法》第45条规定的商品房预售四个条件，并不是并列关系，预售许可证的取得是已经具备了前三个要件的结果，也就是说，预售许可证的取得意味着已满足了前三个要件。

　　进而言之，即使获得了预售许可证，而未满足前三个要件，也是商品房开发商与行政主管部门之间的关系。同时，认定合同有效，并不必然表明行政主管部门就应当为出卖人办理相关证件。

　　对于买受人而言，认定合同有效，买受人可以通过要求出卖人承担违约责任来救济其受损的权利。为避免审判权与行政权之间的冲突，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人是否具备预售资格应只从形式上进行审查，即出卖人未取得商品房预售许可证明即对外签订的预售合同应认定为无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，应当认定预售合同有效。而从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限，因行政管理部门的原因导致出卖人已取得商品预售许可证明但实质上不具备《城市房地产管理法》第45条规定的商品房预售条件的，不影响预售合同在私法上的效力。

　　买受人对预售许可证明的合法性存在异议的，应告知买受人可通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式解决。需要说明的是，《商品房买卖合同解释》第2条亦持此立场。