“新国十条”后一手置业者按揭不成的退定方法

“新国十条”后一手置业者按揭不成的退定方法
深圳房地产律师张茂荣
今天深圳电视台第一现场记者就“新国十条”后购房者按揭不成无法购房，开发商拒绝退定事宜采访本律师意见，因涉及面广，特整理成文字提示一手置业者。
一手房置业者交付定金后，因银行房贷政策紧缩而无法获得预期按揭贷款可否退定，应区别不同情况：
1、如仅签署《深圳市房地产认购书》，尚未签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房者可以在签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金;
2、如已经与开发商签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，则需要看合同约定：
1）如合同对按揭贷款不成的后果没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金;
2）如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方无权解除合同，买方退房不买的，开发商可以没收定金并追究其违约责任。
特别提醒：
1、签订认购书后，即使明知按揭不成，买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金;
2、部分开发商为防止买方按揭不成退房，在制定的格式合同中埋设了“买方按揭不成需一次性付款”陷阱条款，购房者签订时务必注意，并坚决要求修改，以免重蹈2008年退房不成反构成违约的覆辙。