萧XX，张X因房屋买卖合同纠纷一案

　　上诉人（原审原告）萧XX。 　　委托代理人岳X（系萧XX丈夫）。

　　上诉人（原审原告）萧XX。

　　委托代理人岳X（系萧XX丈夫）。

　　上诉人（原审被告）张X。

　　委托代理人俞XX。

　　委托代理人李星辉，上海协通律师事务所律师。

　　上诉人萧XX，张X因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第10370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审查明，2007年4月1日，萧XX与上海汉宇物业代理有限公司（以下简称汉宇公司）签订《房地产买卖协议》，约定张X将位于本市浦东新区杨思路X弄X号X室房屋所有权转让给萧XX，转让价为1,042,000元，萧XX另支付给张X拆迁补偿费20万元；萧XX通过汉宇公司向张X支付意向金1万元，双方同意，萧XX交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，同时张X授权汉宇公司代为收取并保管该定金；张X已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明并承诺负责解除租约；双方约定2007年4月10日签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订当日，萧XX向汉宇公司支付意向金1万元。2007年4月2日，张X在《房地产买卖协议》上签名并签署《定金保管书》，言明：现萧XX买受张X的房地产（坐落浦东新区杨思路X弄X号X室房屋）交付定金1万元，张X已收到此定金，张X同意此定金暂由汉宇公司代为保管，待萧XX与张X签订《上海市房地产买卖合同》时，由张X取回。2007年4月10日，因张X尚未解除租约，萧XX与张X签订《补充协议》，约定将签订《上海市房地产买卖合同》的日期更改为2007年5月12日。2007年5月12日，因张X与承租人张义就解除租赁合同产生严重分歧，致使萧XX与张X未签订成《上海市房地产买卖合同》。2007年5月18日，萧XX发函给张X，要求张X在收到催告函之日起7日内解除租约，提供承租人放弃优先购买权的书面证明并与萧XX签订《上海市房地产买卖合同》。之后，萧XX与张X双方未签订《上海市房地产买卖合同》。2007年6月11日，萧XX向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）起诉要求继续履行《房地产买卖协议》。同年9月7日，承租人张义向浦东法院起诉请求判令萧XX与张X之间的居间协议无效并以同等价格主张优先购买权。同年11月26日，浦东法院对该案判决如下：一、萧XX与张X于2007年4月2日签订的《房地产买卖协议》无效；二、张义应于本判决生效之日起三十日内一次性支付张X房价款1,242,000元；三、张X应于本判决生效之日起三十日内协助张义办理上海市杨思路X弄X号X室房屋的产权过户手续；四、有关上海市杨思路X弄X号X室房屋买卖的其他事宜（本判决二、三、四项已涉及的房屋交付时间除外）遵照张X与萧XX于2007年4月2日签订的《房地产买卖协议》的相关条款内容履行。判决后，双方当事人均未上诉。2008年4月26日，浦东法院以萧XX与张X签订的《房地产买卖协议》无效为由驳回萧XX要求继续履行《房地产买卖协议》的诉讼请求，双方均未上诉。
2008年6月，萧XX提起本案诉讼，要求判令：张X赔偿房屋差价损失646,945元。张X不同意萧XX诉请。

　　另查，同年8月，张X将系争房屋出售给案外人蒋灵峰。

　　本案在审理过程中，经萧XX申请，法院委托上海市房地产估价师事务所有限公司对上海市杨思路X弄X号X室房屋的价值进行评估，估价时点为2008年10月9日，估价结果为：在满足全部限制条件下，估价对象上海市浦东新区杨思路X弄X号X室房地产（建筑面积为126.41平方米）于估价时点的公开市场价格为人民币1,888,945元，折合单价为人民币14,943元/平方米。张X对该评估报告提出如下异议：一、张X认为估价方法有成本法、市场法，本案系争房屋是居住房，为何选择市场法。估价师解释称：估价对象所在区域住宅类型房地产交易情况比较活跃，在各种房地产估价方法中市场比较法能够真实地反映房地产价值，考虑估价对象房地产的实际情况，本估价报告采用市场比较法评估其价格。采用市场比较法评估时是以替代原理为基础，将估价对象房地产与在较近期内已经发生交易的类似房地产加以比较，通过交易情况、交易日期、区域因素、所处楼层、房型、朝向、成新等因素的比较修正，得到估价对象房地产的价格。二、张X认为目前正处金融危机，对系争房屋的评估价值是否有影响。评估师解释称：系争房屋的市场价格虽有波动，但不可能大起大落，本评估报告的估价时点为2008年10月9日，即处在市场波动过程中，在对系争房屋进行估价时已将市场因素考虑进去。法院认为，估价师的上述两点解释合情合理，故法院对该评估报告的估价结果予以采纳。

　　原审认为，萧XX与张X签订的《房地产买卖协议》已经浦东法院（2007）浦民一（民）初字第14469号民事判决书判决无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现张X抗辩未收到萧XX支付的1万元定金，因张X在签订的《定金保管书》中明确，已收到萧XX支付的定金1万元，并同意此定金暂由汉宇公司代为保管，故张X已确认收到定金1万元，汉宇公司仅系代张X保管，对张X的抗辩，法院难以采信。《房地产买卖协议》无效后，张X理应将收取的1万元定金返还给萧XX。萧XX与张X签订的《房地产买卖协议》对有关房屋价款、买卖合同签订期限等均作了明确的约定，故该份《房地产买卖协议》属于萧XX与张X之间此后签订房地产买卖合同的预约。张X在《房地产买卖协议》中明确已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明并承诺负责解除租约。之后，因承租人张义主张优先购买权致使萧XX与张X双方签订的《房地产买卖协议》无效，故张X存在一定过错，应承担相应的缔约过失责任。缔约过失所造成的损失包括直接损失，也包括间接损失即萧XX丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等。鉴于定金数额低于萧XX实际损失，故萧XX要求张X赔偿房屋差价的请求，法院可予准许。至于具体的赔偿金额，因萧XX与张X签订的是预约，且综合考虑到萧XX的合理成本支出即萧XX实际仅支付了1万元定金、张X的过错程度以及萧XX的履约情况等因素，法院酌定张X应赔偿萧XX房屋差价损失10万元。

　　原审法院审理后于二○○八年十一月二十一日作出判决：一、被告张X应于本判决生效之日起十日内返还原告萧XX定金人民币10,000元；二、被告张X应于本判决生效之日起十日内赔偿原告萧XX房屋差价损失人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11,380元，减半收取人民币5,690元，由原告萧XX负担人民币3,190元，由被告张X负担人民币2,500元，评估费人民币6,500元，由被告张X负担。

　　判决后，萧XX，张X均不服，上诉于本院。

　　上诉人萧XX诉称：1、双方当事人签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应认定买卖关系成立，双方约定再签合同，只是以格式合同的形式办理过户。2、张X在法院和萧XX不知情的情况下将房屋卖给案外人，目的是赚取差价并导致民事纠纷的发生。要求撤销原审判决第二项，改判张X赔偿房屋差价损失646,945元。

　　上诉人张X诉称：对原审法院认定的事实没有异议。关于上诉人的损失应以实际发生的损失为限，不应当赔偿期待利益。原审法院第二项判决没有法律依据，要求予以撤销，改判驳回萧XX的诉讼请求。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，上诉人萧XX和上诉人张X签订的《房地产买卖协议》经上海市浦东新区人民法院（2007）浦民一（民）初字第14469号民事判决无效。现萧XX向张X主张其丧失了与第三人订立合同的机会而产生的房屋差价损失。对此，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，双方当事人之间的《房地产买卖协议》判决无效以后以及房屋市场的客观情况，萧XX因此所受到的丧失另行订立合同机会的损失应当认定是存在的，故张X理应承担相应的赔偿责任。关于赔偿的数额，原审法院根据萧XX的实际支出数额以及张X的过错程度，酌情确定，应属适当。上诉人萧XX、张X的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉案件受理费人民币8,452元，由上诉人萧XX负担6,152元，由上诉人张X负担2,300元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　陈懿欣

审　判　员　朱　红

代理审判员　严卫忠

二○○九年二月十七日

书　记　员　周　益