二手房质量纠纷怎么解决

　　二手房质量纠纷不断。如何才能保障广大业主的利益?日前，有专家提出，借鉴西方发达国家模式，由专业验房师出具验房报告后，二手房才能进行交易。这一提议虽叫好，但却遇到卖方市场现状的限制。购房者苦恼：在火热行情下，根本没有跟上家谈判的可能性。

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　　先验后卖已有先例

　　“这房子就是个‘药罐头’，我吃药已经三年半了!”家住武宁路的姬先生指着自己渗水发黑的墙面告诉记者。自从2003年他买进这套小两房以后，与楼上住户的纠纷就没有断过，但由于房屋本身的质量问题较多，几次维修都难以从根本上解决问题。“早知道如此，我是绝不会买这套房子的!现在准备粉一粉，到中介去挂牌出售。”姬先生无奈地说。

　　类似姬先生这样遭遇的业主在本市还有很多!在整个二手房购买过程中,购房者与上家信息大都是不对称的：在中介的陪同下看房，经常与上家见不了面，仅仅看了房子的外貌(有时在晚上还只能看个大概)，就缴了钱委托中介去办交易手续，然后拿房。

　　由于大多数业主对房产质量是外行，无法检验自己所购房产是不是存在质量问题，所以在收房之后，如果房屋出现质量问题，如渗漏、开裂、倾斜等，找上家肯定无用(不可能退房);找开发商也是没门,因为许多房子已经是十年以上房龄，开发商不知去向。即使找到,有些房子也已经过了“保质期”;找中介更是徒劳,因为中介只管收交易费。这样,购房者只能自认倒霉。肇嘉浜路、大木桥路口一位业主季小姐就是因为买进一套劣质二手房，光官司就打了五年，将满头青丝打成了一头白发。

　　记者了解到，在美国、法国、澳洲等一些发达国家和地区，二手房屋买卖时，必须由验房师对所出售房屋进行质量检验并出具报告后，才可以进入市场交易。如在法国，验房师被称为“房屋公证员”。要对房屋的水电、管道、保温层、结构等进行检测，房屋检验报告出来后，方可进入房屋买卖程序。验房报告是房屋销售的前提，这样才能体现消费者的知情权和交易的公平性，出售房屋的现状由权威机构认定，验房师理所当然地承担起这个角色。

　　在上述发达国家和地区，建筑及房地产行业已经很规范，法制很完善，与验房师这一重要职业关系密切。验房行业在欧美兴起于上世纪70年代，至今早已被社会广泛接受，成为房地产交易过程中的重要环节。许多有经验的地产从业人员都意识到其必要性和重要性：一方面为保护顾客利益，另一方面也减轻了自己将来可能承担的责任。在我国建筑及房地产行业尚待规范的情况下，市场上的验房需求更大，验房师更有生存空间。但我们的现状却是：权威的验房师不验房，民间的验房师偷偷摸摸检验而不权威，二手房验房完全是个空白区!

　　发达国家经验可以借鉴。增加二手房交易前的验房环节，提高二手房质量的透明度，维护消费者的合法权益，是大量减少房屋买卖纠纷、建立和谐社会的基础，也是规范房地产市场必不可少的一种手段。

　　买方哪有谈判权

　　二手房先验房后交易虽是大势所趋，但在当下卖方市场下，购房者却很难有操作实施空间。

　　汤先生日前致电本报反映，上周日，他看中赤峰路附近的一套小两房，68平方米挂牌价77万元。当房东看到两组客户都有购买意向时，当即提价到78.6万元。考虑到上浮价格尚能接受，汤先生咬咬牙决定购买。约好当天下午五点钟在中介门店签约，但当汤先生带着定金赶到约定地点时，对方却告之，对不起，这套房子我们现在不卖了。“这是我一周内第二次被房东‘忽悠’了。第一次房东开价50万元。签约时，直接涨到了52万元，我稍一犹豫，就被另一个购房者买去了。这一次更干脆，不卖了。”汤先生不满地说。

　　类似汤先生的遭遇，在近期游走于二手房市场的购房者当中屡见不鲜。在卖方市场下，购房者很难有“议价权”可言!汤先生感慨：现在不提价就算好房东了!要有验房报告才交易，愿望虽美好，但现实很残酷，至少目前缺少实现的环境!

　　中介人员将目前房东心态概括为四个字：提价、惜售。不少房东看到有三组以上的客户看房，态度马上变化，立即提价。除此之外，房东惜售也早已不是新鲜事。信义不动产研究人员表示，由于房价一路往上走，很多房东基于对后市的预期，原本挂牌的房源现在决定不卖了。据悉，上海目前正对一手房捂盘、内部销售等行为进行整治。业内指出，二手房惜售根本就不可能管，因为业主有卖与不卖的自由，只能希望市场本身来解决。