一房两卖业主获赔8万元 提醒:购房前看好合同

　　签了购房合同后，房子却又被卖给他人;新房刚入住不久，发现存在裂缝等质量问题;开发商逾期交房，却不愿拿违约金……近年来，房地产交易的背后，也隐藏着一系列因房而引起的纠纷。在遇到这样那样的问题后，消费者应该如何维权，成为人们关注的焦点。针对因购房而引起的纠纷 ，青岛市中级人民法院民一庭法官通过分析，总结了四类市民日常生活中最容易碰到的典型案例，并做出提醒。

　　案例一

　　逾期交房，业主索赔1.3万

　　2012年5月23日，青西新区的丁先生与某房地产开发公司签订商品房销售合同，购买由该公司开发的位于青西新区泊里镇某小区的一套住房。合同约定购房款为31.2万元，开发商于2012年8月31日前交房。根据合同，如果开发商不能在约定期限内交房，应该向丁先生支付日万分之三的违约金。合同签订后，丁先生全额支付了购房款项，但是，该公司一直到2013年1月26日才交房，超过约定期限148天。

　　事后，丁先生多次找到开发商索要违约金，但是对方一直以各种理由推辞。无奈之下，丁先生一纸诉状将开发商告上法庭，索赔违约金共计1.3万元。

　　法庭上，开发商认为，没能按时交房是因客观原因等情况造成的，并非其故意为之。此外，他们认为，当初约定的违约金过高，应该根据开发商的过错程度及原告丁先生的实际损失情况等综合考虑，对违约金的数额做出适当减少。开发商表示，违约金应该按照丁先生的租房损失计算，其损失金额应为 4000元。

　　后经法院审理认为，开发商未按照约定期限交房的原因，并非合同约定的不可抗力，其应当按照合同约定，承担逾期交房的违约责任。最终，法院判决开发商向丁先生支付违约金1.3万元。

　　案例二

　　一房两卖，业主获8万赔偿

　　2008年3月2日，莱西的鹿女士看中了当地某小区的一套新房。由于当时该小区未取得商品房预售许可证，鹿女士便与开发商签订了一份房屋预约协议。双方约定：这套建筑面积为73.92平方米的住房，总金额为人民币17万元。协议约定，鹿女士应先支付房款54416元，剩余房款于签订正式的商品房买卖合同时一次性支付。此外，在取得商品房预售许可证后，开发商通知鹿女士与其签订正式的商品房买卖合同。

　　协议签订后，鹿女士按照约定交纳了定金和部分房款共计54416元。2008年12月30日，开发商取得商品房预售许可证，并通过邮寄告知函、在媒体上刊登公告的方式，告知鹿女士前来办理相关手续。因一直未能联系上鹿女士，2010年1月31日，开发商将该房屋以 24.5万元的价格卖给他人。

　　在得知该房屋被卖给他人后，鹿女士向法院提起诉讼。法院审理认为，因双方签订的预约协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，并且收取了部分购房款，该预约协议实质为商品房买卖合同，而在起诉前涉案房屋已经取得了预售许可，双方当初签订的协议合法有效，双方均应按该协议的约定履行各自的义务。尽管该公司在其取得预售许可证后，曾以邮寄、公告等方式告知鹿女士在一定期限内签订正式商品房买卖合同，但并未明确表示逾期解除合同，而鹿女士亦未明确表示不履行协议，因此应认定双方并未解除预约协议。在这种情形下，公司将涉案房屋出卖给第三人，导致鹿女士无法实现取得房屋。

　　最终，一审法院判决，解除双方签订的预约协议，该公司返还鹿女士已付的购房款54416元，并赔偿鹿女士房屋差价81337元。一审宣判后，开发商不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。经市中院审理，最终做出了维持原审判决的终审决定。

　　案例三

　　房屋裂缝，开发商赔5.5万

　　2009年11月，于先生和青岛某房地产开发有限公司签订合同，购买原胶南某小区的一处住房。2010年3月，开发商交房后，于先生进行了精装修 ，并于当年搬至该房屋内居住。2010年供暖后，房屋的顶板及四面墙体出现了裂缝。随后，于先生通知开发商进行查看及维修。经查看，这套住房厨房门口、客厅顶灯位置、客厅东墙、书房西墙、主卧室顶棚、走廊等出现多道裂缝。

　　于先生要求，按照合同约定给予维修 ，把墙皮都去掉重新刮好。要求停气后修复，2011年4月底修好。随后，因双方就维修问题，未达成协议，开发商未进行维修。

　　最后，于先生将开发商告上法庭。要求开发商支付维修费用4.8万元、租金3210元。而开发商认为，他们可在保修期内无偿修复房屋，无需支付赔偿款，原告于先生也无权要求其支付维修费用。

　　庭审过程中，因双方仍无法就维修事宜达成共识。后经相关部门鉴定，墙体裂缝及顶板裂缝属于房屋质量问题，应加固修缮处理，工程造价约 4.8万元，总工期约 59天。后经法院审理，判决开发商支付房屋加固修缮处理费48691.22元，房屋租赁费3210元。

　　一审宣判后，开发商向青岛市中级人民法院提起上诉。后在市中院主持下，双方达成和解，由开发商向于先生支付相关费用。

　　案例四

　　不签合同，定金房子打水漂

　　2014年5月3日，郭女士与青岛某房地产业投资有限公司签订《认购书》，约定认购李沧某新建小区一处建筑面积为 251平方米的房屋，总价105万元，定金2万元，付款方式为银行按揭。当日，郭女士按照约定交纳了2万元定金，并缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金 1.2万余元。《认购书》还约定，郭女士应在签订认购书7日内付清首付款，并签订《商品房预销售合同》，办理相关手续。

　　但是，接下来，双方就应该先交纳剩余首付，还是先签订预售合同产生了分歧。开发商认为，根据《认购书》的约定，郭女士在交纳首付款后方可签订合同。而郭女士认为，开发商的解释于法无据，在双方没有签订合同的情况下，开发商要求其交纳房款没有依据。由此，双方陷入僵局。后来，开发商曾向郭女士发函，要求其前往交纳剩余款项，并办理房屋买卖手续。但是，郭女士并未理会。最后，开发商将涉案房屋出售给他人，并拒绝退还郭女士此前交纳的定金。

　　随后，郭女士一纸诉状将其告上法院。请求法院判令，撤销双方当初签订的商品房认购书，开发商双倍返还买房定金4万元、给付住宅专项维修资金 1.2万元。

　　一审法院审理认为，双方在《认购书》中，并未对支付首付款和签订商品房预售合同的先后顺序进行约定。因此，郭女士主张《认购书》因违反法律规定而无效，缺乏事实和法律依据。此外，由于郭女士未能在《认购书》中的约定时间内支付首付款并签订合同，开发商有权依据约定，解除双方所签订的《认购书》，将房屋另行出售，并将原告已付定金不予退还。最终，法院驳回郭女士的全部诉求。

　　分析：

　　房屋质量类问题居多

　　记者从青岛市中级人民法院获悉，去年该院受理的房屋买卖合同纠纷案件的数量较前年有所降低。该院民一庭法官孙琦说，开发商延期交房、逾期办证、贷款不能或不及时以及一房多卖等较为常见。

　　“在部分延期交房案件中，业主要求开发商根据合同约定支付违约金，开发商以政府修路等理由进行抗辩。”孙琦告诉记者，此类案件中，如果不是因不可抗力等因素直接导致延期，开发商往往要按照约定向业主支付违约金。在房屋质量纠纷中，主要集中在漏水，渗水以及墙壁裂痕等问题。此外，一些业主也经常以期房和现房不相符、配套不完善等原因将开发商起诉至法院。

　　在二手房交易中，主要集中在所售房屋存在权属纠纷或抵押、存在其他共有人等问题上。此外，因价格原因导致的违约也时有发生。如在房屋买卖合同签订后，卖方发现房屋价格上涨，以种种借口不办理过户手续或不予交房，遭到买方起诉至法院;也有房价下跌时，购房人以种种理由要求解除合同退房的。此外，中介人员素质不一，在办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而引发诉讼。

　　提醒：无预售许可，所签合同无效

　　孙琦表示，市民购买二手房时，务必要实地看房，并确认房屋是否存在纠纷。如果房产是由夫妻二人共同所有，在购房协议上，应尽量确保双方共同签字，以期减少风险。

　　现实中，开发商未取得预售许可证即进行商品房预售引发的纠纷也时有发生。对此，孙琦提醒，购房人应当在准备购房前查看相关证明，证实其符合法律规定的预售条件。如出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，购房人有权请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

　　“现实中，层高缩水的现象也时有发生，”山东德衡律师事务所律师黄舵说，“在签订合同时不填写具体层高，导致发生纠纷时，购房人没有依据主张层高确实缩水。”要避免此类问题，购房人应当在签订买卖合同时要求开发商填写层高，并要求开发商就相关赔偿责任达成补充约定。另外，在收房时及时注意检查层高是否满足合同约定。

　　现实生活中，如果开发手续不健全、欠缴出让金，涉事房屋很难办下房产证。“购房人在必要时需询问开发商办证的程序进度、查看开发商的有关证件及手续。对不能办证的原因也要了解清楚，不能解决的应及早放弃购买该房产。”黄舵说，如开发商迟迟不能办理房产证，购房人可以按已付购房款总额，参照银行同期利息要求开发商支付违约金。

　　此外，该律师事务所的杜晶律师表示，如果购房合同约定违约金过低，发生诉讼后，购房人有权请求法院增加违约金金额 。记者 李保光