“小产权”房的法律问题

　　“小产权”房背后的大问题是，法律禁止农村集体土地进入房地产市场究竟保护了谁的利益？

　　建设部在6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》告诫城市居民，不要购买在集体土地上建设的“小产权”或者“乡产权”房屋。因为，“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”。

　　随后，中央电视台6月20日的《经济半小时》对北京的“小产权”房进行了专题报道，指出：“大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证厖而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。”

　　相比于电视宣传片的夸大其词和逻辑错乱，建设部的措辞尽管比较谨慎，但仍未阐明真相。“小产权”房真的没有产权吗？未必。

　　“产权”即财产权。在我国法律上，财产权包括物权、债权和知识产权。人们通常所说的“房屋产权”主要是指房屋的物权，即房屋的所有权或者他物权（如抵押权）。的确，依照现行法律，购买“小产权”房的城市居民无法办理房屋所有权登记，不能获得房屋的所有权和用地的使用权。但是，这不意味着购房者对“小产权”房没有任何财产权。在购房合同有效的情况下，“小产权”实际上是一个合同债权。债权和物权均是财产权，均受法律保护。二者权利内容和效力不同，在价格上可能贵贱有别，但作为民事权利并无尊卑之分。说“小产权”房没有产权，是没有根据的。

　　城市居民购买“小产权”房的合同是不是无效合同呢？如果不考虑其他影响合同效力的因素（如欺诈、胁迫），仅城市居民购买农民集体所有土地上的房屋这一事实并不构成合同无效事由。因为，在现行法律或行政法规中，并没有强制性规则禁止城市居民购买农民集体所有土地上的房屋。《土地管理法》中没有这样的禁止性规定，《城市房地产管理法》也没有。不错，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的确说过：“农民的住宅不得向城市居民出售。”但是，按照《合同法》第52条，判断合同合法性的依据只能是法律、行政法规的强制性规定，“通知”对合同效力是没有拘束力的。

　　在合同有效的前提下，“小产权”房的“购房合同”对房屋建设单位（乡村集体经济组织）和购房人具有法律上的约束力。按照现行法律，购房人固然无法获得房屋所有权和用地使用权的物权登记，但是依据合同，他们对房屋至少享有占有、使用和收益的权利。如果建设单位有违反合同约定的行为，建设单位应承担违约责任。因此，国土资源部有关人士的此类购房合同不受法律保护、村委会可以随意收回房屋的说法，恐怕是没有法律依据的。

　　即便合同无效或者被撤销，合同的双方当事人也互有返还给付的义务，即购房人应返还房屋，建设单位应返还房款，有过错的一方应赔偿对方的损失。在这种情况下，任一方当事人既对对方负有返还义务，也对对方享有请求返还财产的权利，这种权利当然也是一种财产权。

　　国土资源部有关人士的另一个警告是，国家一旦征收土地，购房人将因无土地使用权和房屋所有权而无法获得补偿。这个说法，我认为，同样夸大了购房人的风险。征收补偿的标的并非仅限于所有权，合法的债权也应该得到补偿；即便债权人无法得到直接补偿，他们也可以通过与所有权人的合同约定分享补偿。当然，购房人可能面临所有权人违约的风险，但是，这个风险在“小产权”房的房价中已经有所反映了。

　　总之，“小产权”房的法律风险和交易成本的确高于“大产权”房，但是并不像政府提示的那样可怕。在当前的法律框架内，“小产权”房未必都是应予拆除的非法占地项目，购房人的合同债权有其法律依据，应受法律保护。在我看来，“小产权”房的最大法律风险也许是某些执法部门无视购房人的合同债权而以简单粗暴的方式追求“立竿见影”或“杀鸡儆猴”的执法效果。

　　今年3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的“小产权”别墅被拆除85栋，其余被没收。该执法行为固然符合《土地管理法》第76条的规定，但它将直接导致建设单位无力退还房款和赔偿购房人的损失。

　　别墅刚建好，旋即拆掉，GDP不仅没有减少，反而有所增加，但这个增长的代价是众多购房人的倾家荡产。

　　“小产权”房的纷乱和尘嚣背后有一个值得深思的大问题：法律禁止农村集体土地直接进入房地产市场究竟保护了谁的利益？