十年房地产投资经验者案例分析

富爸爸资料：胡健拥，３０多岁，１０年以上投资经验，对整个成都楼市的发展脉络把握得非常准确。
　　经典语录：“一张床、一间房、一个窝、一栋楼、很多栋楼，这是任何一个来到成都的人的梦想轨迹，我也是其中一员，所以我选择投资房产。”

　　“成都的居住性价比非常高，而房价较低，房产投资前景乐观。”

　　“机会给予勤奋者，房产投资者也一样。”

　　——胡健拥

　　敏锐观察

　　我是房产投资先驱

　　１９９５年，成都人对于房屋的理解，大多数还处于等待单位分房的状态。房屋的功能主要体现在满足需求、扩大面积的初级状态，当时人们还没有投资观念。学美术出身的我，从学校毕业便直接“下海”，为一些刚出现的房产公司做市场调查和宣传。虽然对房产的概念比较模糊，但我敏锐地意识到，这一行业具有巨大的市场前景和潜力。于是我做了大量的准备工作，发现一些国外发达城市的房产行业都已经蓬勃发展，成都楼市的崛起已经是“山雨欲来风满楼”。我开始为一些房产公司做策划、销售、建筑………到１９９８年，我已经熟悉了房地产开发一个项目的所有环节，并且由于大量工作经验的累积，我具备了一个优势：我留意观察，很清楚成都楼市真正需要什么产品、成都房地产市场趋向以及成都人的消费需求。那时候大批的打工者进入成都，但自己的不多，多数是在亲戚家借宿。一者因为经济原因，另一方面主要是房产还没有市场化。我意识到，房产投资机会初现。

　　锦锈花园（武城房产开发）被很多人认为是成都楼市进入市场化开发的标志性产品，但当时购买１００多万元的房子显然是不现实的。１９９５年的时候，由几个成都人投资，沈阳一个开发商进行开发的五大花园，才初步形成了成都房地产开发的最初模型。当时武成房产在双楠已经开发了项目，也就是棕南小区早期项目，成都的一些富人住进了棕南小区，而为满足居住的人和一些外来打工者则住进了五大花园。此时我意识到，这将是成都楼市发生的第一次契机，但由于条件不充分，我错过了这次房地产投资机会。

　　投资成功

　　因为准备着

　　不过当时的市场不太规范，具有很大的投资机会。此后成都市开始加快城市化进程和旧城改造，带来了大量的农村人，民营企业的飞速发展则形成了原始的房产投资资本。１９９２年至１９９５年，一些外来生意人基本上完成了小规模生意到形成公司的过渡，也带来了大量资本。其次，从政府部门分流出的一部分人开始关注房产投资。

　　１９９７年、１９９８年成都楼市陆续出现房产投资客。此时的市场蛋糕正在急剧膨胀，我也成为投资客中的一员。只是由于我关注得比较早，而且视野比较开阔，对成都楼市的走向把握很准，所以我一接触房产就很成功。功夫不负有心人，１９９８年我了解到城南二环有个居民非常密集的社区，环境非常差，道路不通，水电不通，居民强烈要求政府改善居住环境，政府也有意找房产开发公司进行开发。但很多人热衷于寻找土地，投资新盘，由于经验不足，不想涉及旧城改造投资。之前我在积累过程中对于房产各个环节都比较了解，包括拆迁、开发改造等各个环节，并且深知旧城改造具有很大的利润空间和新盘开发不可比拟的政策支持，所以我将此地作为投资的第一站。而此时南二环外已经飞速发展，这一时期已涌现出了诸如玉林、中华园等成熟高档社区，所以我的项目做成后凭东风上青云，做得非常成功，同时也因此成就了一大批房产投资者。

　　市场变化

　　看清投资方向

　　２０００年以后，成都楼市开始进入飞速发展阶段，而且竞争也越来越激烈。大批品质较好的开始出现，如领秀别墅、河滨印象、国嘉华庭等。一些外来大开发商也开始关注成都，如万科、中海、华润、万达、绿地等。这些公司的进入，在资金实力、产品品质、企业管理、行业规范等方面为成都楼市带来了巨大的冲击。他们的进入直接导致混乱的成都房地产行业的觉醒，抢占了大部分市场蛋糕。

　　但是我清醒地意识到，虽然竞争日益激烈，我却仍然有自身的优势，对于成都楼市真正的需求，我把握得非常准确。成都房地产近年虽然发展迅速，但缺少具有城市个性的建筑，而这方面我们有外来企业无法比拟的优势，这也是我一直坚持投资宗教建筑和民俗文化建筑的原因之一。另外，通过几年的发展，我已经具备了激烈市场竞争的实力。最重要的是，成都市政府正在加快旧城改造，和城乡一体化进程的速度，市民得到了巨额的赔偿资金，而这些资金将毫无疑问地投向房地产，这将为成都房地产业带来更大量的市场需求。于是在迅速调整状态、明确发展方向后，我决心继续投资房产。

　　今年，在政策等大环境的变化影响之下，成都开始传出房价将跌的声音。但是我认为，成都是仅次于杭州的人居城市，其在整个四川，甚至西部的带动效应非常明显，居住性价比非常高，而其房价却仍然处于偏低水平。加上成都房价的变化有产品品质不断提高的因素，我仍坚信其投资潜力和前景比较乐观。这也是我为何会下决心一如既往投资成都楼市的原因之一。

　　记者手记：和以往采访对象不同，胡先生俨然已从房地产投资中实现了他的个人价值，已经不再是单纯的玩家。有名人说过，任何一个普通的人，在任何一个行业干上１０年，都会成为专家，这是过程的力量。胡先生说，他进入房地产行业有偶然的因素，到后来一切水到渠成的时候，更多的是程序上的问题，并没有奇迹和特别的思维。是时代给予了勤奋者机会。不过胡先生忽略了一点，他无时无刻不在注意市场分析、市场信息的收集，勤奋这是任何一个成功的房地产投资者最重要的“绝招”。当你明白市场需要什么的时候，你的钱会帮你生钱！这是智慧价值高于金钱价值的道理。