二手房房产证纠纷

　　二手房交易遭遇房产证纠纷，因为原房主的户口未迁出，导致买家无法迁入户口，这种纠纷应该怎么办呢?

　　案例

　　2005年初，林先生购买了一套二手房，在房屋交易完毕、取得产权证后，林先生即按照约定支付了全部房款。数日后，当林先生想将自己及家人的户口迁入新房时，却意外地发现自己新买的二手房中居然另有户口，且这个人林先生以前从未接触过。于是，林先生询问售房人，原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。售房人表示，自己也无能为力，因为已经联系不到自己的上家了。

　　随后，林先生找到房屋所在地的派出所，派出所表示，该户口没有迁入地，故不能迁出。而按有关户籍管理规定，一套房子户口只能属于一户居民，如果售房人的上家不迁出，林先生就无法迁入。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决。

集资房办理房产证问题专题

　　分析

　　市民在购买二手房时，一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、地段、房型、楼层和朝向等方面，而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不怎么重要的户口，可能引发严重的后果。

　　在司法实践中，因户口引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。买卖双方办理了产权过户手续，买方也向卖方付清了房款。但买方办理户口迁入手续时发现，卖方甚至更上手的户口并未从已属于自己的房屋中迁出，以致自己的户口无法迁入。这样一来，购房人支付了全额房款，取得了房屋产权，但自己的房子里还“装”着陌生人的户口。

　　一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理，不属于法院的受案范围，法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，该房屋是卖方的唯一房屋，没有其他的房屋可供迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地，买方户口也就无法迁入。因此，户口问题事后补救是非常困难的，应将重点放在事前预防上。

　　建议

　　在购买二手房时，市民应注意以下几点：第一，要求卖方出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。第三，对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户口问题与卖方协商，约定适当的付款方式和违约责任。比如，可以将所购房屋内全部户口迁出作为付清全部房款的条件。在合同中明确约定，卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任，这样可以免除购房者的举证责任。

　　业内人士指出，在目前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中，法院是否有权对户口迁移的诉讼做出强制性判决，或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问题，还有待进一步研究和解决。因此，购房者一定要事先留心户口问题，减少不必要的纠纷。

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