房价飙升房主卖房反悔 法院判房主双倍返还定金

　　北京市民刘女士交了40万元的定金向祁女士购买一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士发现楼市价格飞涨，当初卖房时“亏了”，于是以各种理由拒绝交房。刘女士因此起诉至法院要求祁女士履行合同。今天上午，北京市朝阳区人民法院判决了此案。值得注意的是，法院不但判房主双倍返还定金80万元，就连房子升值的那部分差价也让房主赔偿。这样的判决传递出了法院对类似案件处理的司法态度。

　　2007年7月7日，刘女士与被告祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》，合同约定刘女士向祁女士购买一套位于朝阳区世贸国际公寓的商品房。刘女士按约定向祁女士支付了40万元的定金后，刘女士要求祁女士交付该商品房，但祁女士以中介公司存在欺诈，以及她尚未取得房产证因而其签订的房屋买卖合同无效等理由，拒绝履行合同。

　　庭审中，原告刘女士的代理人认为，房屋买卖合同真实有效，合同无法履行完全是由于被告祁女士欺诈，现房屋面积是259平米，签订合同时价格是15600元每平方米，而现在已经涨到24000元每平方米，被告应该赔偿原告购买同样位置同等条件房屋的差价损失。

　　法院经审理认为，本案中，原告刘女士和被告祁女士就买卖房屋达成的协议是合法有效的。双方签订房屋买卖合同后，原告刘女士依约交付了定金，而被告不履行合同义务导致合同目的不能实现，应该承担违约责任。

　　法院认为，合同法第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。现因被告祁女士等的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。

　　依据北京市价格认证中心提供的涉案房屋市场价格，法官当庭判决解除双方房屋买卖合同，被告返还原告刘女士双倍定金80万元，并赔偿原告的居间服务费和损失共计五十四万余元。

　　观点碰撞

　　刘某超(北京市道可特律师事务所主任)

　　“关于如何确定因恶意悔约而造成的房屋差价，建议采纳低限，这种做法较为稳妥。我建议法院应该经过严格的程序，要经得起推敲，应符合房地产行业的规律，最好是借助中立的专业机构的评估来确定差价。”此外，针对法院判赔高额差价一事，刘某超首先肯定了差价属于损害赔偿的范围，并认为损失不应当以合同解除为前提条件。对当事人主张差价赔偿应符合何种要件这一问题，他认为基于公平原则，主张损害赔偿的一方必须完全履行自己的合同义务，如果履行有瑕疵，则应对损害赔偿请求予以限制，所以要根据具体案件的不同情况加以具体分析。尤其要指出的是，完全差价的支持有几个条件，首先守约方必须已经完全履行义务，完全无过错，损失完全是因对方过错造成。其次，确实有证据证明违约方因违约已足够获得相当于差价的利益。最简单的一个标准，就是房产再次卖出时的价格。

　　康某(北京市律师协会房地产专业委员会秘书长)

　　“我个人认为赔偿金额有些高了。”康某认为，近几年房价快速攀升的主要原因是房产的流动性和投机性。国家为了防止房地产投机活动，出台多项规定，明确房屋在交付使用后，无特殊情形，不予办理预售合同的解除。而房屋差价可以作为判赔损害赔偿的依据之一，但是不应该是唯一的依据。以北京为例，目前二手房市场已经出现“有价无市”的局面，这种情形下，仍完全以差价作为既得利益的标准，有些显示公平。尤其还要指出的是，司法实践必须要考虑二手房交易的复杂性。这就决定了不能因为买房人已经交付一定比例的房款，就判卖房人赔付差价，要区分不同的情况。如果房屋具有特殊性，买卖时的限制条件也会很多，要予以注意。

　　康某指出，二手房差价完全可以作为期待利益的依据，但绝不是唯一的依据。就连房地产业内的人士都无法对房地产走势做出准确的判断，何况是普通的购房人，合同法第113条支持完全赔偿，但是有限制，既得利益的范围并不支持无限高的赔偿，要以对方可以或应当预见的损失为条件。而要求二手房买卖的双方对房价有完整的预测显然是不现实的。