北京法院审理买卖合同纠纷案件的指导意见

（北京法律咨询： 腾房纠纷 离婚房产 小产权房 商品房买卖 ，) 摘录如下： 北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的通2009-03-30 09:44北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的通知（京高法发[2009]43号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；　　各区、县人民法院，各铁路运输法院：　　《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》已于2008年12月15日经北京市高级人民法院审判委员会第23次（总227次）会议通过，自下发之日起执行。现将《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》及其说明一并印发给你们，望组织有关审判人员认真学习并遵照执行。在执行中注意总结经验、发现问题，并及时报告我院民二庭。　　二ＯＯ九年二月三日北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）（2008年12月15日北京市高级法院审判委员会第23次会议通过）　　目录　　一、合同的成立及效力　　二、合同的履行　　三、标的物的检验　　四、违约责任的承担　　五、其他　　六、附则　　附：关于《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的说明　　为了正确适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法），规范自由裁量，统一裁判尺度，以利于人民法院（以下简称法院）公平、公正地审理买卖合同纠纷案件，结合民商事审判实务，制定《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）。在审理相关案件时，对于当事人没有约定、法律法规及司法解释没有规定或者规定不明确的法律问题适用本指导意见。 一、合同的成立及效力　　第一条　（依合同关系确定案由）　　存在买卖合同关系的当事人达成还款协议，当事人一方依据还款协议提起诉讼，对方以买卖合同的效力或者履行事实进行抗辩的，案由应定为买卖合同纠纷，法院应当对买卖合同的效力或者履行事实进行审理。　　第二条　（合同成立的认定）　　当事人之间没有书面合同，当事人一方以结算单、收货单等主张价款，对方对单据上标的物签收人的身份持有异议的，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯和相关证据，对是否存在合同关系及合同履行事实作出判断。　　法院可以要求持有异议的当事人提交其工作人员的花名册、工资表等文件。当事人不提供或者提供的文件有瑕疵的，应当承担不利的后果。　　法院可依职权到税务、劳动保障等部门进行调查取证。　　第三条　（合同成立的认定）　　对帐确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，当事人一方以此证明存在买卖合同关系进而主张权利的，除非对方有证据证明不存在买卖合同关系或者债权债务已经履行完毕，该函件、凭证可以证明买卖合同成立。　　第四条　（合同的效力）　　对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。 二、合同的履行　　第五条　（标的物提前交付）　　出卖人提前交付标的物的，应当通知买受人，并给买受人必要的准备时间，否则，买受人可以拒绝接受标的物。买受人同意接受标的物的，可以提前或者按照合同约定的时间支付价款。　　第六条　（被采取强制措施的标的物的交付）　　出卖人控制的标的物被国家机关采取强制措施，强制措　　施针对出卖人而致使其无法交付标的物的，出卖人应当承担合同不能履行的违约责任；强制措施针对买受人且其已经支付全部价款的，应视为标的物已经交付。　　第七条　（标的物发生风险后的责任承担）　　标的物风险由买受人负担的，买受人不能因标的物发生风险而免除给付价款的义务。　　标的物风险由出卖人负担，标的物发生风险，合同继续履行的，出卖人应当按照标的物价值的减损程度减免买受人尚未支付的价款，或者返还买受人已经支付的相应价款；合同解除的，出卖人应当返还买受人已经支付的全部价款。　　标的物发生风险后，当事人采取补救措施或者给付价款的，不影响其因过错承担赔偿损失的违约责任。　　前款所称风险，是指在买卖合同中，由于不可归责于买卖双方当事人的事由而致使标的物遭受毁损、灭失的情形。风险发生的事由包括不可抗力、意外事件和当事人不能预见的第三人原因。　　第八条　（结算依据的确定）　　当事人约定的结算依据无法采用又不能就结算方式协商一致的，法院应当根据交易方式和交易习惯，确定适当的结算方式计算合同价款。　　第九条　（价款的滚动结算）　　当事人之间存在长期持续的买卖关系，但没有书面合同或者一个框架性协议下存在多个合同或有多次履约行为的，除非有证据证明价款的支付有明确指向，买受人支付的价款应按照履行期限的先后顺序冲抵欠款。买受人还应支付利息和费用的，冲抵欠款应当按照费用、利息、标的物价款（本金）的顺序进行。　　出卖人主张其中一笔或者数笔欠款，买受人对履行情况有异议的，法院应对长期持续的买卖关系的履行情况进行全面审理。　　符合第一款规定情形，诉讼时效期间从买受人最后一次支付欠款的次日起重新计算。　　第十条　（标的物价款协商方式的确定）　　当事人没有约定标的物价款或者约定另行协商标的物价款，但当事人一方的负责人或合同经办人在对方记载价款金额的交货凭证上签字，或者当事人一方盖章的，视为双方当事人就标的物价款协商一致。　　第十一条　（确定标的物价款的依据地）　　标的物价款依照合同法第六十二条第（二）项规定确定　　的，订立合同时履行地应为县（县级市、区）级行政区域。　　标的物市场价格无法在前款规定的行政区域范围内确定的，在上一级行政区域范围内确定。　　第十二条　（标的物价款的确定）　　标的物价款依照合同法第六十二条第（二）项的规定仍不能确定的，可以参考订立合同时履行地的标的物成本价格及平均利润率确定。　　标的物已经交付的，除非当事人一方有证据证明，法院不能因合同不具备价格条款而认定是无偿给付或赠与合同。　　第十三条　（从给付义务的诉请与抗辩）　　出卖人未履行合同法第一百三十六条规定义务的，买受人可以提出独立的诉讼请求，要求出卖人履行。　　出卖人未履行合同法第一百三十六条规定义务，导致买受人难以或者不能实现合同目的，买受人适当行使合同履行抗辩权的，法院应予支持。 三、标的物的检验　　第十四条　（标的物的数量、质量检验）　　买受人对标的物的检验包括数量检验和质量检验。　　买受人签收的送货单、确认单等载明有标的物数量的，应当视为买受人对标的物的数量进行了检验。买受人签收的送货单、确认单等载明标的物型号、规格的，不能视为买受人对标的物质量进行了检验，但属于标的物外在、直观的质量瑕疵除外。　　第十五条　（第三人对标的物检验的效力）　　出卖人根据买受人指示向第三人交付标的物的，第三人对标的物的检验意见视为买受人的意见，但出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的除外。　　第十六条　（提出异议的合理期间）　　合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”，应当根据标的物瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、当事人之间交易方式、交易性质、交易目的、交易习惯、标的物的安装使用情况、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素进行判断。买受人对合理期间负有举证责任。　　合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”，是最长的合理期间。　　当事人约定的质量保证期间短于两年最长合理期间的，对标的物隐蔽瑕疵提出质量异议的期间适用两年最长合理期间。　　第十七条　（索赔期间）　　当事人对标的物质量、数量的索赔期间作出约定，但没有约定检验期间和质量保证期间的，索赔期间视为检验期间。　　当事人同时约定检验期间和索赔期间的，索赔期间视为质量保证期间。索赔期间短于检验期间的，索赔期间视为没有约定。　　当事人同时约定质量保证期间和索赔期间的，索赔期间视为检验期间，但索赔期间长于质量保证期间的情形除外。索赔期间长于质量保证期间短于诉讼时效的，视为没有约定。　　当事人同时约定检验期间、质量保证期间和索赔期间，索赔期间短于诉讼时效的，视为没有约定。　　涉外贸易中适用国际惯例的，不适用本条规定。　　第十八条　（及时通知的合理期间）　　合同法第一百六十二条规定的“及时通知”，应在约定的检验期间内通知。没有约定检验期间的，应在合理期间内通知。一般情况下，合理期间为六十日。　　买受人代为保管其拒绝接收的标的物的，出卖人应负担买受人因保管标的物发生的实际费用，并承担非因买受人保管不善产生的损失。　　第十九条　（标的物质量无法鉴定的处理）　　专业鉴定机构不能对标的物进行质量鉴定的，法院应当结合标的物的企业标准、行业标准、通常标准、产品说明书、专家咨询意见、宣传手册、广告要约、符合合同目的特殊标准及其他合理因素，以标的物的使用效果是否达到出卖人承诺的效果作为评判标准，依据证据规定进行裁判。法院不能以标的物无法进行质量鉴定为由推定标的物质量符合或者不符合约定。　　在条件允许的情况下，法院可以组织各方当事人对标的物的使用效果进行现场勘验。　　第二十条　（超过检验期间的质量异议）　　买受人超过检验期间，以标的物存在质量问题为由拒绝支付价款的，法院不予支持。　　买受人超过质量保证期间或者合同法第一百五十八条第二款规定的合理期间，以标的物存在质量问题为由要求出卖人免费修理、更换标的物的，法院不予支持。　　买受人恶意提出质量异议的，应当对出卖人因此产生的费用损失承担赔偿责任。　　第二十一条　（质量问题由第三人解决）　　在检验期间、质量保证期间或者合同法第一百五十八条第二款规定的合理期间内，买受人提出质量异议的，出卖人应当以适当方式及时解决。出卖人没有以适当方式及时解决的，应当赔偿买受人因此遭受的损失。　　在检验期间、质量保证期间或者合同法第一百五十八条　　第二款规定的合理期间内，买受人未向出卖人提出质量异议，直接通过第三人解决标的物质量问题的，出卖人不负担因此发生的费用。　　在检验期间、质量保证期间或者合同法第一百五十八条　　第二款规定的合理期间内，出卖人怠于履行义务或者因情况紧急、买受人必须通过第三人解决标的物质量问题的，出卖人应负担因此发生的合理费用。　　第二十二条　（质量异议权）　　买受人支付价款、确认欠款数额、使用标的物等行为，不影响其在合同约定或者法律规定的期限内对标的物数量、质量提出异议的权利。　　第二十三条　（质量保证金）　　质量保证期间届满，买受人应当依约定及时退还出卖人的质量保证金，但在质量保证期间，出卖人未及时解决标的物质量问题的，买受人可以不退还质量保证金；出卖人同意买受人自行解决标的物质量问题的，可依据相关证据将质量保证金折抵标的物部分或全部修理费用。　　第二十四条　（质量瑕疵担保责任）　　买受人明知或者应当知道标的物质量存在瑕疵，但不知道或者不应当知道质量瑕疵会致使标的物的价值、效用降低的，出卖人仍应负质量瑕疵担保责任。　　当事人以特别约定免除或者减少出卖人对标的物质量瑕疵担保义务，但出卖人故意不告知买受人标的物存在质量瑕疵的，出卖人应负质量瑕疵担保责任。 四、违约责任的承担　　第二十五条　（违约金的调整）　　当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求增加违约金的，调整后的违约金应以因对方违约造成的损失数额为限。　　当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高于造成损失的部分，进行适当减少。　　前款损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。　　当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整，但当事人以合同不成立、合同不生效、合同无效或者没有违约进行免责抗辩的情形除外。　　当事人在一审程序中经法院释明未请求调整违约金，在二审程序中请求调整的，法院不予支持。　　第二十六条　（违约金和定金的适用）　　当事人同时约定违约金和定金，但没有约定定金性质的，当事人一方违约，对方一并主张定金和违约金的，法院不予支持。　　当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。　　第二十七条　（定金和赔偿损失的适用）　　在同一诉讼中，当事人约定的定金不足以弥补当事人一方因对方违约遭受的损失，当事人一方请求赔偿超过定金部分的损失的，法院应予支持。　　第二十八条　（价款的返还和减免）　　标的物的数量、质量不符合约定或者法律规定，买受人同意继续利用但主张出卖人返还或者减免部分价款的，法院应予支持。　　第二十九条　（违约责任的承担）　　出卖人没有履行或者无法履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，法院应予支持。　　订立合同时，买受人知道或者应当知道出卖人无法履行从给付义务的，买受人应当对合同解除承担违约责任。　　第三十条　（违约责任的平衡）　　当事人双方均违反合同约定，但违约责任约定明显不对等的，法院可以向当事人释明，当事人不请求的，法院不主动对当事人约定的违约责任进行调整。　　第三十一条　（违约责任承担的顺序）　　合同法第一百零七条规定的继续履行、采取补救措施或　　者赔偿损失等违约责任，在适用时没有先后顺序。　　当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行和赔偿损失。　　当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求采取补救措施和赔偿损失。　　当事人一方只履行部分合同义务的，应当承担继续履行、　　采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行、采取补救措施和赔偿损失。　　第三十二条　（迟延履行的违约责任承担）　　合同对标的物交付和价款支付的约定有先后履行顺序的，后履行一方履行义务的时间可以因对方迟延履行义务而相应顺延。先履行一方主张逾期付款或者逾期交付标的物违约责任的，在时间计算上应扣除其迟延履行义务的相应期间，或者采取其他合理方式减轻对方的责任承担。　　出卖人迟延交付标的物但不影响买受人实现合同目的，买受人拒绝支付价款的，法院不予支持。　　第三十三条　（逾期付款违约金）　　当事人对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金等违约责任的约定，但计算逾期付款违约金的起算点应当随之调整。　　当事人约定有逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由，拒绝承担逾期付款违约金的，法院不予支持。　　当事人约定有逾期付款违约金，但其后的对帐单、还款协议等未涉及逾期付款责任问题，出卖人依据对帐单或还款协议主张欠款时，依据合同主张逾期付款违约金的，法院应予支持。　　当事人没有约定逾期付款违约金计算方法的，逾期付款违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算。　　当事人没有约定逾期付款违约金，出卖人主张买受人违　　约诉请逾期付款违约金的，法院不予支持，但出卖人以贷款利息为标准主张损失的，法院应予支持。　　第三十四条　（逾期付款的责任承担）　　出卖人未及时提示付款的支票，导致支票超过提示付款期限不能兑付的，买受人不承担此期间逾期付款的违约责任，但出卖人有证据证明因买受人的原因即使及时提示付款也不能收到价款的情形除外。　　逾期付款违约金可以自出卖人再次向买受人主张欠款之日起算或者继续计算。　　第三十五条　（拒绝提供售后服务）　　买受人没有按照合同约定或者法律规定支付价款，出卖人拒绝为买受人提供相应售后服务的，法院应予支持，但根据合同特别约定或者商业惯例、行业规则，出卖人应当提供售后服务的情形除外。　　出卖人拒绝提供的售后服务，应与买受人的违约程度相适当。 五、其他　　第三十六条　（凭样品买卖合同）　　当事人在合同中排除以样品品质担保全部标的物质量的，不能构成凭样品买卖。　　当事人可以约定排除样品的某些品质，但被排除的品质应当是非主要的、不影响标的物的效用或合同目的。　　标的物品质不符合样品品质但差别显著轻微，不影响买受人合同目的实现，或者不违反当事人之间交易习惯，或者交付的标的物符合同种物的通常标准的，出卖人不承担质量瑕疵担保责任。　　第三十七条　（试用买卖合同）　　试用买卖合同中，当事人没有约定使用费或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人不支付使用费。　　买受人不同意购买试用标的物的意思表示到达出卖人即可，无须出卖人作出另外的意思表示。出卖人请求返还标的物，但买受人拒不交还的，视为买受人同意购买。　　第三十八条　（买卖合同的抗辩权和反诉的范围）　　出卖人履行交付义务后，诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先进行抗辩的，法院应当区别情况进行审理：　　（一）买受人拒绝给付价款、不同意支付违约金或赔偿损失，或者主张出卖人应采取减少价款等补救措施的，属于行使抗辩权；　　（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉或者通过另诉解决；　　（三）买受人以出卖人违约进行抗辩，但未明确主张的，法院可以向买受人进行释明，由其明确主张。　　第三十九条　（当事人的变更权和撤销权）　　当事人之间存在买卖合同关系，当事人一方以对帐单、结算单、还款协议等确认的数额有误为由，提起变更之诉，或者进行抗辩的，法院应当区别情况进行审理：　　（一）买卖合同纠纷诉讼之前，当事人一方提起变更之诉的，应就变更之诉进行审理；　　（二）买卖合同纠纷诉讼中，当事人一方提起变更之诉，应与给付之诉一并审理。当事人一方另行提起变更之诉，给付之诉处于一审程序中的，变更之诉并入给付之诉，给付之诉处于二审程序中或者已经审理终结的，变更之诉不予支持；　　（三）买卖合同纠纷诉讼中，当事人一方未提起变更之诉，但以对帐单、结算单、还款协议等确认的数额有误进行抗辩的，属于证据审查和事实查明问题。　　第四十条　（判决加速到期问题）　　出卖人已经履行全部交付义务，约定的付款期限尚未到期，但出卖人诉请买受人支付未到期价款的，如果有确切证据证明有下列情形之一的，法院可以判令付款期限加速到期，但买受人已经提供适当担保的除外：　　（一）买受人明确表示不履行给付价款义务；　　（二）买受人被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销或者处于歇业状态；　　（三）买受人转移财产、抽逃资金，以逃避债务；　　（四）买受人丧失商业信誉；　　（五）买受人以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形。　　一审法院没有判决加速到期，二审法院判决时付款期限到期的，二审法院应当直接改判。　　第四十一条　（发票的证明力）　　买受人以增值税发票抗辩其已履行付款义务但出卖人不认可的，买受人应当提供其他证据证明付款事实的存在。　　买受人以其他商业发票抗辩其已履行付款义务的，法院应予支持，除非出卖人另有证据证明买受人未支付价款。　　涉外贸易不适用本条规定。　　第四十二条　（有关单证和资料范围的确定）　　合同法第一百三十六条规定的提取标的物单证以外的有关单证和资料，通常包括保险单、保修单、装箱单、产品合格证、质量保证书、专家鉴定意见、商业发票、产地证明、使用说明书、品质检验证书、产品检疫书等。　　合同法第一百四十七条规定的有关标的物的单证或资料，包括前款规定的单证和资料，以及提单、仓单、产权证书等权利凭证。 六、附则　　第四十三条　（指导意见的适用范围）　　本指导意见自下发之日起施行。　　本指导意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本指导意见的相关规定不予执行。　　合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本指导意见施行后尚未终审的，适用本指导意见；本指导意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本指导意见。 (摘录) （北京法律咨询： 二手房买卖纠纷 房产财产保全 建筑工程纠纷 崇文房屋纠纷律师 房产继承 ）