房屋买卖合同案例分析

　　1997年9月25日，兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定，以甲方(第三人曾某)出建设用地，乙方(兰某)出资筹建房屋的方式，甲方同意将该建设用地153平方米交给乙方投资建房，占地面积各76.5平方米;乙方应保质保量为甲方建好占地面积76.5平方米，楼房为三层的房屋交付给甲方使用，乙方所建的另76.5平方米房屋的土地、房产权归乙方所有;乙方在建好房屋后，乙方的土地证、房产证由甲方负责办理，所需费用均由甲方自负。

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　　协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76.5平方米的土地使用及地上所建房屋。1998年8月9日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计104000元;兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。

　　第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某按约于同年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。1998年12月28日，张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金14168元。1999年1 月2日，张某、刘某付给兰某购房款104000元。

　　1999年3月10日，第三人曾某再次出具证明，内容：“座落在××路90号住宅一栋共八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。”

　　1999年 11月19日、2000年2月2日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。

　　[分歧]：

　　本案所涉及的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。两原告在被告尚未取得房屋权属证书的情况下，即与其订立了房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，该房屋买卖合同属无效合同，原、被告应当各自返还该无效合同所取得的财产。

　　另一种意见认为，本案曾某以自己取得的土地使用权作为投资与兰某出资建房，不违反法律、行政法规的强制性规定。兰某将投资建房取得的房屋出售给张某、刘某，并到土地管理部门办理了土地使用权属变更登记手续，且已交纳土地转让金，因此，张某、刘某与兰某订立的《购房合同书》应属有效。

　　[评析]：

　　笔者同意第二种意见。

　　因为本案的买卖合同是否有效是双方当事人争议的焦点，也是解决本案纠纷的首要问题。笔者试从原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题、本案的法律适用问题以及审理本案应注重的实际效果方面进行探讨，现分析如下：

　　一、关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题。

　　两原告与被告签订房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，被告转让依法享有所有权的房屋，是其行使所有权处分权能的合法行为，未违反法律规定，即不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围和法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　同时，两原告已办理了土地使用权变更登记手续，只是因被告下落不明而无法办理产权证手续。因此，本案房屋买卖合同的标的物系出卖人享有合法所有权的房屋，且不违反法律、法规的禁止性规定及损害国家、集体和社会公共利益，应确认该房屋买卖合同有效。

　　二、关于本案的法律适用问题。

　　(1)对《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项条款的正确理解。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》，对加强对城市房地产的管理，维护城市房地产交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动，起到积极作用。但由于该法在立法的内容上，没有充分考虑到今后房地产业发生变化后的商品房交易状况，对房地产市场的宏观调控和微观管理，显得很不健全，存在有法律滞后性现象。

　　作为法律、行政法规设置强制性规定的目的，主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规立法目的，并将会损害国家利益的合同，才应当被认定无效的合同。

　　对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定，应以诚实信用为原则，从尽量减小合同无效的范围、鼓励交易的原则出发，不宜简单地以形式推理方法来认定合同无效，如果仅仅依据《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定，一律认定合同无效，势必会造成大量合同被不适当地作无效处理，直接影响到交易安全，也会损害民法自身体系的完整性。

　　本案涉及不动产公示、公信原则的民法制度，事实上，未取得权属证书的房屋买卖，都是标的物有瑕疵的买卖，根据《合同法》第一百五十条的规定，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。这是一种违约责任，并非无效合同责任，如果简单在认定该房屋买卖合同无效，不能从根本上保护买受人的利益，还会损害民法本身私法自治的基本原则。