《房屋登记办法》解读七——抵押权登记

《房屋登记办法》除对房屋抵押权登记的一般情形作了规定外，还对最高额抵押权及在建工程抵押权设立登记作了详细的规定。《房屋登记办法》第四十二条规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。申请抵押权登记，应当提交的文件有：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同及其他必要材料。办法第四十四条、四十五条、四十六条规定了抵押权变更登记情形，其中特别规定了因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。办法第四十七条、第四十八条还规定了抵押权转移登记、抵押权注销登记情形。《房屋登记办法》五十条至五十八条规定了房屋最高额抵押权设立登记。其中第五十一条规定申请最高额抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料及其他必要材料。第五十二条规定，当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应提交已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料及抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。第五十四条和五十五条规定最高额抵押权变更登记，其中第五十五条还特别规定了因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他债权人的书面同意文件。因为此项变更涉及到其他债权人的利益，因此办法特别规定申请此项变更应得到其他债权人的书面同意。办法第五十六条规定了最高额抵押权转移登记需提交的材料，同时特别规定最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。此处规定说明，最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，能否办理最高额抵押转移登记有两种情况，一是当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，则应在办理最高额抵押权确定登记之后，才能办理抵押权转移登记；二是当事人没有约定，房屋登记机构不予办理。第五十七条、第五十八条规定了最高额抵押权确定登记的情形。《房屋登记办法》五十九条至六十二条规定了在建工程抵押权设立登记。其中规定申请在建工程抵押权设立登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证及其他必要材料。当已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交登记申请书、申请人的身份证明、登记证明、证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料及其他必要材料申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记为房屋抵押权登记。