《房屋登记办法》解读一——房屋登记一般规定

《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规，建设部于2008年2月15日发布了《房屋登记办法》。 根据《房屋登记办法》规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。 《房屋登记办法》还对共有房屋，未成年人房屋，申请人、申请材料涉外以及委托代理人申请房屋登记进行了具体规定。其中，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请的应当提交证明监护人身份的材料；处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。申请人应当使用中文名称或者姓名，提交的证明文件原件是外文的，还应当提供中文译本。委托代理人进行房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书还应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 同时，《房屋登记办法》规定房屋登记机构的登记时限自受理登记申请之日起。其中，国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。 《房屋登记办法》还确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。办法进一步明确了登记机构的审查职责，其中需要注意的是规定了登记机构询问登记申请人的义务以及特定情况实地查看的情形；规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机构权限，有利于提高登记效率。