物业纠纷的类型、原因及防止方法

摘 要：本文分析了物业纠纷的三种类型，认为产生这些纠纷的原因既有法律上的欠缺，也有开发商遗留的问题，也存在意识淡薄，缺少监督机制的问题。并且提出了相应的防止办法。

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2007）01-0054-01

物业管理工作涉及到物业公司、业委会、居委会、开发商以及水、电、气、暖等十几个部门和众多的业主，他们分别代表不同群体的利益，冲突是客观存在的。物业公司在与他们的不断接触中，就会遇到各种各样的问题，就会产生各种各样的矛盾，如果这些矛盾得不到正确的处理，矛盾激化形成纠纷，影响小区的正常管理。正确处理好管理工作中遇到的各种矛盾，避免造成更大的纠纷，是物业管理的基本任务之一，也是建立和谐小区的必然要求。

一、纠纷的类型

物业管理过程中形成的纠纷是多种多样的，简单的可以分为三类即：侵害类纠纷、危害类纠纷和其它纠纷。

（一）侵害类纠纷是物业管理企业对别人造成侵害而引起的纠纷，造成侵害的主体是物业管理企业，客体是物业管理企业以外的其他利益集团和个人，如乱涨价、乱收费，在管理维修过程中给业主造成的伤害和损失，由于物业管理企业的不作为造成的侵害等，这类侵害造成纠纷的特点是，物业管理企业是加害者，当然也应当是责任的承担者。

（二）危害类纠纷是别人对物业管理企业的侵害而引起的纠纷。造成侵害的主体是物业管理企业以外的利益集团和个人，侵害的对象是物业管理企业，如朝阳区的物业费纠纷案，业主违章装修，乱搭建，偷用水电气暖等。这类侵害的特点是物业管理企业是受害者，当然也是权利的主张者。

（三）其它纠纷虽然暂时不会对物业管理企业造成危害，但随着矛盾的不断升级，可能会影响到正常的物业管理秩序。如没有委托物业管理的水电气暖通信等与业主、业主委员会之间的矛盾，业主与业主委员会、居委会之间的矛盾等，这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业管理企业造成直接经济损失，但肯定会给小区物业管理带来不利的影响。

二、纠纷产生的原因

产生这些纠纷的原因是多种多样的，既有法律上的欠缺，也有开发商遗留的问题，也存在意识淡薄，缺少监督机制的问题。

（一）法律上的欠缺

在实践中所出现的越来越多的物业纠纷，逐渐显现出我国的物业管理制度所存在的一些缺陷。有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的法律文件；建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对物业管理某种制度运行程序进行规定的最为详细的文件。除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件也有一些规定。以上规范性文件虽然对物业管理组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。

首先，关于物业的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是解决物业纠纷的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制物业管理过程，这是发生上述几类纠纷的原因之一。

其次，现行的法规对物业管理在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如对首次业主大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。

再次，现行法律、法规对物业纠纷缺少必要的法律救济手段。我国法规的规定，对物业管理的救济途径规定很模糊。实践中发生物业纠纷时，一般都用《民法通则》和《合同法》进行调整；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对物业管理纠纷进行处理也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类案件拒之门外不予受理，使纠纷陷入一种法律救济空白的困境。

（二）物业管理的法律意识淡薄，缺少监督机构

一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识。本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪了。

三、解决纠纷的办法

物业纠纷随着物业管理的产生而产生。由于物业纠纷的复杂性，决定了解决方法的多样性。以人为本、因事而异、晓之以理、动之以情是解决矛盾的出发点。解决纠纷的方式有：协商、调解、投诉、仲裁、诉讼。据调查，80%以上的纠纷通过协商和调解的方式得到解决，只有7%左右的纠纷进入诉讼程序。诉讼被业内外人士认为是最无奈的选择，耗时费力不说，最后的结果也难尽人意。除了纠纷的共性之外，物业纠纷还具有其特殊性，在实践中要根据不同的类型，具体分析、具体解决。

（一）对于侵害类纠纷，主动权掌握在物业管理企业手中，要主动承担责任，尽量用协商的办法解决，也可邀请第三人参加调解，避免矛盾激化，把损失降到最低限度。

（二）对于危害类纠纷的处理就比较复杂，这些纠纷可能给物业管理企业造成了经济上的损失，只要不是原则性的问题，在可以接受的范围内，应作出最大的让步。

（三）积极参与其它纠纷的处理过程，掌握纠纷发展变化的动态，大事化小、小事化了，让纠纷朝着有利于物业管理的方向发展。