物业管理理论研究成果之一――物业管理费

物业管理理论研究成果之一――物业管理费

曹 阳

物业管理费是指物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律法规的规定，根据对物业管理的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业管理企业交纳并由物业管理企业按物业管理活动的构成内容使用的费用。

物业管理费概述

一、物业管理费的发展沿革及现状

由于地区间经济发展和物业管理发展的不平衡，各地现行的物业管理费政策和标准亦有所不同，就全国总体而言，物业管理费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段，即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。

摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业管理，面对如何收费，物业管理费标准怎样确定的问题，深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港，高于内地”的原则性规定，在内地没有物业管理费标准的情况下，比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法，从而使我国的物业管理费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴，使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业管理的发展带来了一定的消极影响。

20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业管理的收费标准存在着很大的差异，有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大，甚至由于管理费方面的问题，给业主和物业管理企业带来了矛盾，以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此，这一阶段从企业自身到政府主管部门，对如何确定物业管理费的标准的讨论比较多，有的对管理费标准的现状做了较全面的调查，有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业管理费编制思路。

20世纪90年代中期以来物业管理费的发展进入了理性发展阶段，这一阶段对物业管理费进行了较为深入而广泛的研究，一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对全国的物业管理收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业管理费测算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业管理费的调研、测算活动，最后以低于社会平均成本的取费思路，以全成本核算为主要内容，以分类管理为主要手段，于1997年11月份出台了国内第一个物业管理服务费分类指导标准。从此，物业管理费的编制，测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。

物业管理服务费分类指导政策的确立和实施，在物业管理费价格管理方面起到了关键性的推动作用，也使物业管理收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。

二、研究物业管理费编制的意义和作用

物业管理费的编制方法及其管理问题，不仅牵涉着广大业主的根本利益，也关系着物业管理企业的切身利益，它还是制约物业管理行业正常运作和物业管理这一新生事物健康发展的关键性问题。

物业管理发展的前期，在物业管理费问题上，由于业主、物业管理企业、政府主管部门等各自的角色不同，其考虑问题的侧重也有所不同，同时由于各方对物业管理的期望亦不尽相同，反映在物业管理费上的问题就出现了不同的认识，以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此，如何科学、规范、准确地确定物业管理费标准，统一编制和测算物业管理费的思路和方法，就显得非常必要。

（一）明确了物业管理费的性质

明确物业管理费性质是物业管理费标准确定以及物业管理收费管理的重要前提，其属性的确定，不仅对物业管理费本身，而且也对物业管理的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以，研究物业管理费，首先应弄清其属性特征，这对于理解物业管理费的实质和编制物业管理费的行为都具有重要的意义。

（二）统一了物业管理费所包含的内容

物业管理都管什么？物业管理费都包括哪些服务范围？这是经常困扰业主甚至连一些物业管理从业人员都搞不清楚的问题，同时它不仅是个认识问题，而且还是个服务标准的依据性问题，所以，只有统一了物业管理费所包含的服务项目和内容，才能使物业管理的操作行为有了真正意义上的标准，也才能使物业管理费的测算有了标准依据。

（三）规范了物业管理费编制的基本原则

物业管理费的编制需要依据什么？是否存在必然的内在规律？这是物业管理费编制研究中的一个重要问题，只有挖掘出其中的规律，找寻出可供依据的必然联系，提炼成规则或原则，才能使物业管理费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为，从而得出规范的结果。

（四）理顺了物业管理费编制方法

物业管理费编制方法的不统一、不明确是物业管理费标准混乱的主要原因之一，在物业管理发展的初期，由于没有物业管理费编制的统一思路和办法，使得其收费行为和标准只能参照香港或相互参照确定标准，必然形成标准不一、悬殊较大，以至影响相关方面利益的情况。所以，统一物业管理费的编制方法，理顺物业管理费编制思路，对于规范物业管理费和解决业主与物业管理企业之间由于物业管理费引发的矛盾，都有着重要作用。

三、物业管理费标准确定的政策模式和途径

物业管理费标准确定的政策模式和途径是物业管理费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本，十分重要，从目前政府价格管理政策看，主要有以下三种方式。

（一）政府订价，即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下，针对某类物业制定的 强制性执行标准，在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业管理及其车辆管理的收费标准等。从全国来看，有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的，总体趋势是政府订价范围会越来越小。

（二）政府指导价，即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论，确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见，在深圳1997年底开始实行，主要有两个途径，其一，在没有成立业主大会的小区或大厦，根据分类指导价相应标准报政府批准，其二，成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。

（三）市场订价，也称为企业订价或企业与业主协商订价，即由企业根据市场行情确定价格，目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业管理费价格，业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准，这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算，得出能让市场接受的合理的标准。

四、物业管理费认识上的误区及民众物业管理消费意识的提高

购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可,但购买房屋后的物业管理作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为,花钱买房无非有两种意义,一是投资,二是消费。总之,我的钱已花完,房子已经归我.这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上,很多人表现为对物业管理的不理解,他们认为“房子都是我的了,还给你交什么管理费”？甚至在一些物业管理发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些（很多是开发商的问题）理由来拒交物业管理费，更有很多人不知道就算物业管理公司有某些问题，你不交纳管理费，物业公司拿什么来给你服务？同时，部分业主不交管理费，实际上是在享受其他业主所交管理费的利益，是对其他业主的侵权。

事实上，房屋被购买后，其消费过程并没有结束，它不像一般消费商品在购买后很快被消费掉，也不像一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐被消费。房屋作为耐用不动产，其使用周期长，且在长期的使用过程中需要不断对其进行维修保养，其主人即业主或非业主使用人又有不断接受服务的必然需求，同时它还具有美化环境和装点城市的功能，这都需要进行长期不间断的再投入即长期的消费过程，这个过程构成了一种特殊的不动产消费形式――物业管理消费。

那么，物业管理消费意识为什么在全民消费意识中被忽略甚至不被理解呢？造成其消费意识的障碍是什么呢？归纳起来，主要有如下三种原因：

（一）我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房，形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势，使物业管理消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。

（二）在计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低工资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度，工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴，但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等，也没有用于物业管理消费的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，形成了物业管理收费难的情况。

（三）部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴，错误地认为这种低标准管理费是应该的，对物业管理消费观念仍然十分模糊。

从以上情况可以看出，提高民众物业管理消费意识既是社会发展进步的需要，也是社会主义市场经济体系建立的必然要求，它关系到物业管理行业能否得到健康有序的发展。那么，如何才能提高民众物业管理消费意识呢？

第一，从政府方面看，要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。此外，还应采取下列措施：

1、完善物业管理法规。目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度，但从消费者的角度还没有充足的法规文件，所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。

2、改变政府对物业管理采取的补贴方式，将物业管理费纳入工资结构变暗补为明补，使人们的物业管理消费意识逐渐由不自觉变为自觉。

3、企业应按其经营状况，将员工的物业管理补贴纳入企业经营成本，对购买商品房的消费者和企业（机构）消费者，把交纳物业管理费纳入企业成本和消费成本。

4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。

第二，从社会方面看，物业管理行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用，物业管理行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业，同时，物业管理行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献，是不容忽视的经济增长点。再者，物业管理的健康发展，将在很大程度上推动城市的整体管理水平。

第三，从物业管理企业方面看，加强物业管理企业的服务质量，建立市场竞争和优胜劣汰机制，保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务，同时，物业管理企业要在市场上不断发展自己，形成规模化、集团化的发展格局，并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业，以保证物业管理消费者有一个好的服务群。

第四，从民众方面看，居民要不断提高物业管理的商品意识。物业管理公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时，也付出了艰辛的劳动，实质上是一种服务型的商品交换。因此，居民的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业管理的商品观念形成了，才能提高居民对物业管理的消费意识，增加居民对物业管理的消费，从而促进物业管理行业的发展。

物业管理费的性质

物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业管理服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用权和管理权归物业管理服务人的权属分离性质。再者由于物业管理费具有取之于民，用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

物业管理费的编制原则

1、成本核算原则：

物业管理服务人提供的是对业主的物业和附属设施的管理,以及对物业所有人和使用人的服务，与此相对应，物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支，包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以，物业所有人或使用人该出多少钱才合理？所收的物业管理费该支付于哪些方面……等等，就只能通过对所管理物业进行合理剖析，对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。

2、折旧补偿原则：

折旧是指固定资产的补偿方式，这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。

现代物业，其附属设施、设备越来越多，越来越复杂，不论是由一个业主拥有，还是众多业主共同拥有，其所属产权的表现形式一般都只是物业面积，它虽然包括了附属设备的产权价值份额，但设备实物一般都交由物业管理公司统一管理，成为代业主管理的固定资产。所以，对于它的折旧补偿的储备金（包括大修理基金）就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算，分类纳入物业管理费或单独建立专项基金，交由物业管理公司管理并按法定程序使用。

3、保本微利原则：

在我国物业管理发展过程中，对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则，它在物业管理发展的初期确实起到了一定的积极作用，但随着物业管理的发展，它的不完全性就暴露出来了。首先物业管理费的收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡，其次，“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业管理，是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的，作为经营性企业的物业管理公司，其利润的产生是必然的。因此，以保本微利编制物业管理费应是物业管理费用编制的原则。

4、分级管理原则：

作为高附加值的不动产，物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因，存在一定的可变性，这个可变性使物业出现了自然的档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本，而不考虑其它因素，就必然使管理费标准的准确性受到影响，甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多，又失去了成本核算的意义，容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产特有的市场价值规律，照顾优良物业真正体现价值，完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上，依据物业类别和管理公司资质等级确定若干个等级的加权系数指标，得出比较合理的全成本管理费结果。

5、商业特性原则：

现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房，比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等，对这部分物业的管理费订价，如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为，一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在着商品交换的特性；二、这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点；三、这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价时可用市场机制和价值规律来调节，即在主体房屋管理费核算标准的基础上，根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例，从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。

物业管理费核算成本构成及核算

一、成本构成：

物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本、管理者酬金、固定税费和特殊权重五个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。另外四项成本内容部分具体由以下项目构成：

1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包等项目。

3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

5、不可预见费：对以上1-4项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

6、保险费：包括房屋保险、设备保险和公众责任险等项目。

7、维修基金：包括房屋本体及所有附属设备、设施的更新改造所需的储备金和大、中修理基金。

8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和变、线、管损耗的水、电费。

9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理成本费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

11、税收：关于税种和收税内容，一般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。

12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，还有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。

二、核算要点：

1、确定管理费成本构成的注意事项：

前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目；三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值，对于有些无法或不好确定明确的数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始数据：

管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价；三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

3、计算公式：

管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为p＝∑Fi/S，其中Ｐ代表所求物业管理费；Ｓ代表计算物业的总面积；Ｆ代表单项费用；Ｉ代表费用项数，∑代表所有单项费用之和。以上管理费标准等于物业的各单项费用之和除以总建筑面积。核算表的内容一般可设计为：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果（计算到小数点后四位）。每项占总费用的比例、备注八个栏目。在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和为业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。

（作者单位：深圳市物业管理进修学院）