银行在期房购买人权益保护中的作用研究

正文：　目前，我国基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房来看，个人购买商品住宅的比例已经接近94％。1由于商品房作为一种商品的特殊性、商品房交易的复杂性、房产商与购房人交易信息不对称、房产商整体诚信度较低等原因，购房人权益受到侵害的情况司空见惯，特别是在期房购买中。商品房价格高昂，许多人为购买一套商品房往往倾其一生积蓄或者采取按揭购买，因此，探讨商品房买卖中购房人权益保护具有非常现实的意义。以下拟从发挥商业银行在保护期房购买人权益中的作用探讨对期房购买人权益的保护。

　　一、期房购买人权益受损概况

　　期房是商品房买卖中的一个专有名词，也称“楼花”，是指尚未竣工交付的商品房。1期房由于正在建造或者尚未建造，最终能否顺利建成按期交付存在很大不确定性，因此期房购买人客观上面临很大的商业风险，同时其权益也常常受到房产商的人为损害。从实际情况来看，房产商损害期房购买人权益通常主要存在如下情况：（一）竣工交楼迟延。房产商通常利用期房购买人签订合同时的疏忽或者法律意识的淡薄在单方事先制订的期房买卖合同中规定模糊的交搂时间和较低的迟延交搂违约金，从而为其迟延竣工交楼、损害期房购买人的权益提供方便条件。（二）交楼后迟延为期房购买人办理房产证书。房产商往往通过在单方事先拟定的期房买卖合同中只约定交搂期限、不约定办理房产证时间，从而以合同没有约定办理房产证期限为借口推卸迟延办理交付房产证的责任，或者利用期房购买人对商品房交易过程的陌生，迟延为购房人办理房产证，并将责任推到政府房产管理部门来搪塞购房人，推卸自己的违约责任。（三）擅自利用购房人的房产提供担保。房产商利用为购房人办理房产证的便利条件，虚构法律文件用购房人的房产提供担保，使期房购买人最终不能得到完整的产权，从而损害购房人的利益。（四）商品房面积变化无常。房产商利用期房购买人对商品房“面积”的误解，根据单方的利益变更设计，造成商品房“实用面积”缩水，或者造成商品房计价面积增加，损害购房人的利益。（五）隐蔽质量瑕疵多多。房产商建设商品房时故意使用存在质量瑕疵的工程材料，如存在质量瑕疵的水管、电线，在商品房交付使用初期并没显示质量问题，在使用过程中该部分就会不断出现质量问题，妨害购房人使用该商品房，损害购房人的利益。（六）期房成为“烂尾楼”。房产商由于开发资金不足，或者将建房资金挪用，往往会出现资金链断裂，使期房成为“烂尾楼”，造成无法交楼，严重损害期房购买人的权益。

　　二、房产商损害期房购买人权益的原因分析

　　通常认为，出现损害期房购买人权益的上述情况是由于期房购买人法律知识欠缺、期房交易过程信息不对称、我国目前通过法律程序解决期房交易纠纷成本较高效率较低、房产商缺乏诚信等。基于这些原因，学者们提出了保护期房购买人权益的诸多有益建议，如实行期房销售许可制度、实行期房销售合同登记制度、推行期房销售标准合同、政府统一监管房产商对收取的期房购房款使用、提高房产商的市场准入门槛等。1笔者认为，学者们的上述建议对于保护期房购买人的权益固然有积极作用，但就我国目前期房买卖的现状而言，期房购买人权益受到损害的根本原因在于期房购买是期房购买人向房产商授信的信用交易，从合同法的角度而言，就是在期房买卖的双务合同中，期房购买人先履行付款的义务，房产商后履行交付房产的义务。稍有交易常识的人都很清楚，在任何交易活动中，如果双方不是同时履行义务，先履行义务一方权益很容易受到另一方的损害，特别是在法律救济制度不完善的社会大环境下，因此，在我国目前的社会环境下，期房购买人权益受到损害的根本原因在于这种模式的期房买卖过程本身，即期房买卖是期房购买人向房产商授信的信用交易。由于期房买卖从期房购买人交付购房款（或者绝大部分购房款）到房产商交付房产时间往往长达两年之久，甚至更长，客观上为房产商损害期房购买人的利益提供了充足的时间，这样虽然国家采取了许多避免期房购买人权益受到损害的行政措施，期房购买人权益受到损害的情况仍然屡见不鲜也就不应感到奇怪了。

　　在信用交易中，各方从保护自身权益考虑，最终选择往往是由资信状况较次的一方向对方授信，即资信状况较次的一方先履行合同义务。在期房买卖中，一方是普通的消费者个人，另一方是以公司存在的房地产商，显然在期房买卖中最终的选择是期房购买人向房产商授信，即期房购买人先将购房款（或者绝大部分购房款）支付给房产商。因此，如何改变期房买卖中购房人与房产商的资信地位，从而改变期房购买人向房产商授信的期房交易模式，是保护期房购买人权益的症结所在。笔者认为，考虑到期房购买大多是期房购买人通过银行按揭贷款购买，通过按揭银行对期房购买人的保证改变期房购买人在期房买卖中资信较次的地位，从而使期房买卖变成房产商对期房购买人授信的信用交易（至少变成房产商与期房购买人同时履行各自主要义务的交易），使期房购买人的权益很难受到房产商的损害。

　　三、借助商业银行保护期房购买人权益的具体应用

　　借助商业银行保护期房购买人权益可以通过在期房买卖合同中增加以下合同条款实现：

　　（一）特定商业银行同意在约定的金额内为期房购买人购买该商品房提供付款保证。在非按揭贷款的情况下，期房购买人将与约定的金额相同的款项存入商业银行作为对商业银行为其保证的反担保，申请该商业银行对房产商的付款保证，商业银行从自身利益考虑必然会提供该保证。在按揭贷款的情况下，期房购买人将一定金额的款项（数额应当等于或者高于按揭买房的首付款）存入商业银行，申请该商业银行提供按揭贷款，如果该商业银行同意为期房购买人提供按揭贷款，在期房购买人支付一定数额保证费用后，理应同意期房购买人的保证申请。因此，期房购买人很容易通过满足商业银行的利益要求而获得商业银行同意在约定的金额内为期房购买人提供付款保证。由于商业银行为期房购买人提供付款保证增强了期房购买人的资信，从而改变了期房买卖中期房购买人与房产商的资信对比关系，进而为改变期房买卖合同的义务履行模式奠定条件。

　　（二）期房购买人在获得房产商办理的约定的房屋产权证书之后向房产商支付全部购房款。由于国家对房地产采取登记管理制度，期房购买人在取得约定的房屋产权证书之后其在期房买卖中的权益基本得到了全部实现，因此该合同条款从根本上改变了期房买卖中期房购买人权益容易受损的地位。由于期房买卖中房产商收取购房款的权利已经得到商业银行的保证，该条款不会增加房产商的交易风险，因此，该条款也容易获得房产商的同意。

　　（三）明确房产商违反合同义务承担违约金责任的具体情况和违约金的计算方法，并且该违约金购房人有权在应付购房款中扣除。在期房买卖合同中，房产商违反合同义务损害期房购买人权益的情况十分复杂，如迟延交楼、迟延办理房产证、房屋面积“缩水”、不能交楼等，这些违约行为严重损害期房购买人的权益，但具体确定期房购买人的经济损失却十分困难，造成期房购买人维权成本增加，通过上述合同条款使房产商违约造成期房购买人权益损害能够通过期房购买人的 “自力救济”得以有效弥补，客观上使房产商必须诚信履行合同。上述对房产商违约责任的约定，对房产商并无实质损害，加之房产商的合同权利已经得到银行的保证，该约定房产商也容易接受。

　　在期房买卖合同中增加上述条款，显然非常有利于对期房购买人的权益保护。由于房地产开发周期长，所需资金量大，房产商最廉价的资金供应首先是期房购买人支付的购房款，加之期房买卖合同范本在实践中是由房产商单方事先提供，因此，上述期房买卖合同条款真正写入期房买卖合同，发挥保护期房购买人权益的作用，进而成为一种期房交易模式，必须借助房产商之外的力量推动。笔者认为这种力量首先应当是商业银行，因为在这种期房交易模式中，购房人需要将其购房款（或者按揭首付款）存入商业银行到按照合同约定的付款时间，同时房产商开发房地产所需资金必然主要从商业银行贷款取得，商业银行从两种过程中都有利益所得。虽然商业银行贷款给房产商具有一定风险，但这种风险商业银行可以通过对所贷款项使用进行监督加以化解，加之商业银行抵御商业风险的能力远远高于单个期房购买者，因此，商业银行积极推进期房买卖合同载入上述保护期房购买人权益条款，不仅有助于增加自身的经济利益，而且对整个社会的和谐稳定都具有显著的贡献。